調(diào)控經(jīng)年，錢來錢去的感覺正在房地產(chǎn)行業(yè)猶如過山車般翻滾。

　　隨著資金杠桿的消失、市場的低迷，地產(chǎn)投資與掙快錢之間正越來越難畫上等號，昔日的“香餑餑”已變成“燙手山芋”，當年各路資本的蜂擁而至，也正反轉(zhuǎn)為一哄而散，頗有“逃離鱷魚島”之勢。

　　“眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了，這青苔碧瓦堆，俺曾睡風流覺。”在這場資本對資源的重新瓜分中，哪些資本是進入了又再退出的過客？被流轉(zhuǎn)的標的又在何人手中聚集生長？無論如何，行業(yè)的洗牌已是不可避免。

　　市場觀望了，房價也跌了。2011年的房地產(chǎn)，低迷了。這場史上較為嚴厲的地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，使得“全民炒房”的熱情戛然而止。

　　進入下半年，“有序退出”正以越來越高的使用頻率，成為地產(chǎn)圈子中的流行語。這是一個低調(diào)而卻無可回避的詞匯，包括金發(fā)科技、獐子島、酒鬼酒等很多上市企業(yè)都低調(diào)地發(fā)布了“有序退出房地產(chǎn)業(yè)務”的公告，并將之搬上日程。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已有宏達股份、恒順醋業(yè)、水井坊等16家非主業(yè)“涉房”上市公司低調(diào)撤離樓市；而加上非上市企業(yè)的逃離，中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至12月中旬，非地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)賣出地產(chǎn)項目資產(chǎn)已達103宗，涉及資金超過400億元，正成為行業(yè)并購潮中，戰(zhàn)略資源重新分配的重要陣地。

　　無奈退市

　　調(diào)研歸納之中，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)的主要情況被中原集團研究分為兩種。

　　“一是一些當初帶著投機性目的進入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，現(xiàn)因行業(yè)整體入冬，在市場的優(yōu)勝劣汰作用下，被迫選擇退出房地產(chǎn)業(yè)以集中力量發(fā)展主業(yè)；二是受國務院要求78家非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)退出房地產(chǎn)市場這一政策的影響，部分央企通過產(chǎn)權(quán)交易市場‘退房’。”在中原集團研究人士看來，兩種退市，都包含了市場無奈。

　　“利潤空間收窄、資金壓力陡增、行業(yè)門檻抬高是很多公司“退房”的關鍵因素。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強接受本報記者采訪時表示，這與樓市調(diào)控的基本背景分不開，他們對房地產(chǎn)市場的未來預期并不看好，感受到了市場的不確定性，迫于資金壓力想通過這樣的渠道減輕債務負擔，改善經(jīng)營狀況。

　　財經(jīng)評論員葉檀同樣認為，以前只要沾上“房地產(chǎn)”三個字股價就有可能上升，所以當時很多企業(yè)不管真假就開始拿地，但目前房地產(chǎn)的長期調(diào)控已經(jīng)使房地產(chǎn)的市場估值嚴重下挫，再加上未來趨勢的長期不明朗，這些業(yè)余隊逃離樓市的想法也就愈加強烈。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉告訴記者，從2011年1~11月份房地產(chǎn)行業(yè)并購數(shù)量及并購數(shù)額來看，房地產(chǎn)行業(yè)的并購數(shù)量呈大幅上升趨勢。“結(jié)合我們從上海產(chǎn)權(quán)交易所了解的部分股權(quán)出讓案例來看，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務的確較多，占比可能維持在40%~50%之間。”韓長吉認為，多數(shù)的地產(chǎn)剝離行為都是迫于政策調(diào)控壓力。“尤其是國家發(fā)改委在關于央企退出房地產(chǎn)市場方面的政策壓力，迫使大部分央企不得不剝離房地產(chǎn)業(yè)務。”

　　受此影響，截至目前，已經(jīng)有中石油、中國航天科工集團、哈電集團等多家央企在股權(quán)交易市場將旗下地產(chǎn)項目掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　在京津滬渝四地的產(chǎn)權(quán)交易所中，記者查詢得知，當前正在掛牌的房地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)交易項目達近百宗，總共轉(zhuǎn)讓金額超過100億元，無論宗數(shù)，還是交易規(guī)模均已是歷史峰值。

　　其中，截至9月30日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓的地產(chǎn)類項目同比增長高達93%，掛牌項目總金額同比增長高達84%。

　　北京產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)亦顯示，10月份不少于25家房企掛牌出讓股權(quán)。
{$page$}

　　資源再分配

　　12月19日晚，吉林森工股份有限公司發(fā)布公告，為了“規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營風險”，公司擬以4500萬元出讓所持吉森置業(yè)45%股權(quán)給國內(nèi)某知名大型房地產(chǎn)企業(yè)，并稱將逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)投資。

　　“這筆交易將在明年8月份較終完成，屆時吉林森工會完全退出房地產(chǎn)市場。”前者公司總經(jīng)理李鳳春透露。

　　這并非個案。進入12月，更多的上市公司將剝離旗下地產(chǎn)業(yè)務提上了日程。12月1日，金路集團發(fā)布公告，公司決定以3億元將其持有的綿陽小島建設開發(fā)有限公司98.26%股權(quán)出售給成都世龍實業(yè)有限公司。12月2日，獐子島公告，公司臨時股東大會通過了向長?？h獐子島投資發(fā)展轉(zhuǎn)讓耕海地產(chǎn)100%股權(quán)的議案。

　　有分析人士指出，這些公司力爭在年底前完成剝離地產(chǎn)業(yè)務或出讓土地，主要是為了避免監(jiān)管部門對房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而力保公司的再融資或者重組能夠順利進行。

　　有退必有進。非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)忙于在產(chǎn)權(quán)市場轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項目等實物資產(chǎn)以求退出房地產(chǎn)業(yè)時，部分具有雄厚資金實力的標桿房企則在此輪并購潮中謀求逆勢擴張。

　　“萬科、保利、金地、恒大、佳兆業(yè)、SOHO中國等大型房企均頻頻出手接盤，大魚吞小魚或許是行業(yè)入冬后的必然結(jié)果。“中原地產(chǎn)研究人士分析。

　　亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓也認為，這場以業(yè)余隊的退出為吞并主角的并購潮中，“那些專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，尤其是不差錢的房企，在非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)亟需拋售地產(chǎn)業(yè)務、要價較低的情況下，完全不會錯過低價收購的機會。行業(yè)資源的重新分配將會流向具有雄厚資金實力、品牌知名度高、銷售能力強的大型房企，其市場占有率將進一步提升。”

　　據(jù)了解，佳兆業(yè)1月以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權(quán)及其持有的土地項后，3月底又以10.5億元收購理想城房地產(chǎn)公司及其債務。金地集團上半年也收購了東莞市金地寶島房地產(chǎn)有限公司20%股權(quán)、珠海市和嘉達投資咨詢有限公司51%的股權(quán)。9月，恒大地產(chǎn)的全資子公司盛譽有限公司以19億元收購佳兆業(yè)集團旗下的廣州商業(yè)地產(chǎn)項目佳兆業(yè)廣場。11月份又傳出萬科收購深圳海軒廣場的消息，并更名為萬科紅。

　　陳國強認為，當下正是以低成本儲備項目，甚至是行業(yè)“抄底”的機會，并購整合已成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境，拓展市場份額的一條便捷通道。

　　這已經(jīng)有所共識，中原集團研究認為，在2012年甚至更長的時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴厲的調(diào)控政策。而在更廣義的范疇內(nèi)，無論是否以地產(chǎn)為主業(yè)，一輪大浪淘沙的過程已經(jīng)在涉房企業(yè)之間開始。

　　韓長吉認為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展頹勢與調(diào)控有直接關聯(lián)，按照2011年1~11月份上市房企的負債率增長趨勢來推測，如果調(diào)控政策不變，預計在2012年中期，房地產(chǎn)行業(yè)的并購潮將更加明顯，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將大幅上升。

　　“并購潮已經(jīng)無可避免。讓專業(yè)性的房企去發(fā)展市場是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。”陳國強說。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部預計，如果調(diào)控繼續(xù)維持3~6個月，非主營房地產(chǎn)企業(yè)拋售的資產(chǎn)、股權(quán)市值可能超過3000億元。

　　該研究人士更是進一步預測，經(jīng)過2011年的并購，十大標桿房企的市場占有率將由2010年的9%升至11%。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！