調(diào)控經(jīng)年，錢來(lái)錢去的感覺(jué)正在房地產(chǎn)行業(yè)猶如過(guò)山車般翻滾。

　　隨著資金杠桿的消失、市場(chǎng)的低迷，地產(chǎn)投資與掙快錢之間正越來(lái)越難畫(huà)上等號(hào)，昔日的“香餑餑”已變成“燙手山芋”，當(dāng)年各路資本的蜂擁而至，也正反轉(zhuǎn)為一哄而散，頗有“逃離鱷魚(yú)島”之勢(shì)。

　　“眼見(jiàn)他起高樓，眼見(jiàn)他宴賓客，眼見(jiàn)他樓塌了，這青苔碧瓦堆，俺曾睡風(fēng)流覺(jué)。”在這場(chǎng)資本對(duì)資源的重新瓜分中，哪些資本是進(jìn)入了又再退出的過(guò)客？被流轉(zhuǎn)的標(biāo)的又在何人手中聚集生長(zhǎng)？無(wú)論如何，行業(yè)的洗牌已是不可避免。

　　市場(chǎng)觀望了，房?jī)r(jià)也跌了。2011年的房地產(chǎn)，低迷了。這場(chǎng)史上較為嚴(yán)厲的地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，使得“全民炒房”的熱情戛然而止。

　　進(jìn)入下半年，“有序退出”正以越來(lái)越高的使用頻率，成為地產(chǎn)圈子中的流行語(yǔ)。這是一個(gè)低調(diào)而卻無(wú)可回避的詞匯，包括金發(fā)科技、獐子島、酒鬼酒等很多上市企業(yè)都低調(diào)地發(fā)布了“有序退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的公告，并將之搬上日程。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有宏達(dá)股份、恒順醋業(yè)、水井坊等16家非主業(yè)“涉房”上市公司低調(diào)撤離樓市；而加上非上市企業(yè)的逃離，中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月中旬，非地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)賣出地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)已達(dá)103宗，涉及資金超過(guò)400億元，正成為行業(yè)并購(gòu)潮中，戰(zhàn)略資源重新分配的重要陣地。

　　無(wú)奈退市

　　調(diào)研歸納之中，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)的主要情況被中原集團(tuán)研究分為兩種。

　　“一是一些當(dāng)初帶著投機(jī)性目的進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，現(xiàn)因行業(yè)整體入冬，在市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰作用下，被迫選擇退出房地產(chǎn)業(yè)以集中力量發(fā)展主業(yè)；二是受國(guó)務(wù)院要求78家非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)這一政策的影響，部分央企通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)‘退房’。”在中原集團(tuán)研究人士看來(lái)，兩種退市，都包含了市場(chǎng)無(wú)奈。

　　“利潤(rùn)空間收窄、資金壓力陡增、行業(yè)門檻抬高是很多公司“退房”的關(guān)鍵因素。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，這與樓市調(diào)控的基本背景分不開(kāi)，他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期并不看好，感受到了市場(chǎng)的不確定性，迫于資金壓力想通過(guò)這樣的渠道減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，改善經(jīng)營(yíng)狀況。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀同樣認(rèn)為，以前只要沾上“房地產(chǎn)”三個(gè)字股價(jià)就有可能上升，所以當(dāng)時(shí)很多企業(yè)不管真假就開(kāi)始拿地，但目前房地產(chǎn)的長(zhǎng)期調(diào)控已經(jīng)使房地產(chǎn)的市場(chǎng)估值嚴(yán)重下挫，再加上未來(lái)趨勢(shì)的長(zhǎng)期不明朗，這些業(yè)余隊(duì)逃離樓市的想法也就愈加強(qiáng)烈。

　　中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉告訴記者，從2011年1~11月份房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)數(shù)量及并購(gòu)數(shù)額來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)數(shù)量呈大幅上升趨勢(shì)。“結(jié)合我們從上海產(chǎn)權(quán)交易所了解的部分股權(quán)出讓案例來(lái)看，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的確較多，占比可能維持在40%~50%之間。”韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，多數(shù)的地產(chǎn)剝離行為都是迫于政策調(diào)控壓力。“尤其是國(guó)家發(fā)改委在關(guān)于央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的政策壓力，迫使大部分央企不得不剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”

　　受此影響，截至目前，已經(jīng)有中石油、中國(guó)航天科工集團(tuán)、哈電集團(tuán)等多家央企在股權(quán)交易市場(chǎng)將旗下地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　在京津滬渝四地的產(chǎn)權(quán)交易所中，記者查詢得知，當(dāng)前正在掛牌的房地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)交易項(xiàng)目達(dá)近百宗，總共轉(zhuǎn)讓金額超過(guò)100億元，無(wú)論宗數(shù)，還是交易規(guī)模均已是歷史峰值。

　　其中，截至9月30日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓的地產(chǎn)類項(xiàng)目同比增長(zhǎng)高達(dá)93%，掛牌項(xiàng)目總金額同比增長(zhǎng)高達(dá)84%。

　　北京產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)亦顯示，10月份不少于25家房企掛牌出讓股權(quán)。
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　　資源再分配

　　12月19日晚，吉林森工股份有限公司發(fā)布公告，為了“規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)”，公司擬以4500萬(wàn)元出讓所持吉森置業(yè)45%股權(quán)給國(guó)內(nèi)某知名大型房地產(chǎn)企業(yè)，并稱將逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)投資。

　　“這筆交易將在明年8月份較終完成，屆時(shí)吉林森工會(huì)完全退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。”前者公司總經(jīng)理李鳳春透露。

　　這并非個(gè)案。進(jìn)入12月，更多的上市公司將剝離旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)提上了日程。12月1日，金路集團(tuán)發(fā)布公告，公司決定以3億元將其持有的綿陽(yáng)小島建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司98.26%股權(quán)出售給成都世龍實(shí)業(yè)有限公司。12月2日，獐子島公告，公司臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)了向長(zhǎng)海縣獐子島投資發(fā)展轉(zhuǎn)讓耕海地產(chǎn)100%股權(quán)的議案。

　　有分析人士指出，這些公司力爭(zhēng)在年底前完成剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)或出讓土地，主要是為了避免監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而力保公司的再融資或者重組能夠順利進(jìn)行。

　　有退必有進(jìn)。非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)忙于在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項(xiàng)目等實(shí)物資產(chǎn)以求退出房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，部分具有雄厚資金實(shí)力的標(biāo)桿房企則在此輪并購(gòu)潮中謀求逆勢(shì)擴(kuò)張。

　　“萬(wàn)科、保利、金地、恒大、佳兆業(yè)、SOHO中國(guó)等大型房企均頻頻出手接盤，大魚(yú)吞小魚(yú)或許是行業(yè)入冬后的必然結(jié)果。“中原地產(chǎn)研究人士分析。

　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓也認(rèn)為，這場(chǎng)以業(yè)余隊(duì)的退出為吞并主角的并購(gòu)潮中，“那些專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，尤其是不差錢的房企，在非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)亟需拋售地產(chǎn)業(yè)務(wù)、要價(jià)較低的情況下，完全不會(huì)錯(cuò)過(guò)低價(jià)收購(gòu)的機(jī)會(huì)。行業(yè)資源的重新分配將會(huì)流向具有雄厚資金實(shí)力、品牌知名度高、銷售能力強(qiáng)的大型房企，其市場(chǎng)占有率將進(jìn)一步提升。”

　　據(jù)了解，佳兆業(yè)1月以6.72億元收購(gòu)深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權(quán)及其持有的土地項(xiàng)后，3月底又以10.5億元收購(gòu)理想城房地產(chǎn)公司及其債務(wù)。金地集團(tuán)上半年也收購(gòu)了東莞市金地寶島房地產(chǎn)有限公司20%股權(quán)、珠海市和嘉達(dá)投資咨詢有限公司51%的股權(quán)。9月，恒大地產(chǎn)的全資子公司盛譽(yù)有限公司以19億元收購(gòu)佳兆業(yè)集團(tuán)旗下的廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目佳兆業(yè)廣場(chǎng)。11月份又傳出萬(wàn)科收購(gòu)深圳海軒廣場(chǎng)的消息，并更名為萬(wàn)科紅。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)下正是以低成本儲(chǔ)備項(xiàng)目，甚至是行業(yè)“抄底”的機(jī)會(huì)，并購(gòu)整合已成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境，拓展市場(chǎng)份額的一條便捷通道。

　　這已經(jīng)有所共識(shí)，中原集團(tuán)研究認(rèn)為，在2012年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。而在更廣義的范疇內(nèi)，無(wú)論是否以地產(chǎn)為主業(yè)，一輪大浪淘沙的過(guò)程已經(jīng)在涉房企業(yè)之間開(kāi)始。

　　韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展頹勢(shì)與調(diào)控有直接關(guān)聯(lián)，按照2011年1~11月份上市房企的負(fù)債率增長(zhǎng)趨勢(shì)來(lái)推測(cè)，如果調(diào)控政策不變，預(yù)計(jì)在2012年中期，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)潮將更加明顯，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將大幅上升。

　　“并購(gòu)潮已經(jīng)無(wú)可避免。讓專業(yè)性的房企去發(fā)展市場(chǎng)是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部預(yù)計(jì)，如果調(diào)控繼續(xù)維持3~6個(gè)月，非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)拋售的資產(chǎn)、股權(quán)市值可能超過(guò)3000億元。

　　該研究人士更是進(jìn)一步預(yù)測(cè)，經(jīng)過(guò)2011年的并購(gòu)，十大標(biāo)桿房企的市場(chǎng)占有率將由2010年的9%升至11%。

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