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坐等土地升值勝建房 多家房企儲地可用10余年
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 1364 次
面對越來越嚴(yán)的調(diào)控,開發(fā)商囤地依然熱情似火。日前,一份據(jù)稱是國土資源部提供給銀監(jiān)會用作信貸風(fēng)險排查的《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》被媒體公開,全國共有1457宗閑置土地被列入“黑名單”。然而,事實很快就證明,閑置土地遠(yuǎn)不止這些。
8月19日,國土資源部土地利用司司長廖永林在新聞發(fā)布會上表示,截至今年5月底,全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗,這其中,閑置土地宗數(shù)高達(dá)2815宗,閑置土地面積達(dá)16.95萬畝,接近1.13億平方米。這會不會仍是開發(fā)商囤地的冰山一角?
多家房企儲地可用十余年
據(jù)國家統(tǒng)計局公布,2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積2.3006億平方米。廖永林通報的閑置土地面積是去年土地開發(fā)面積的一半左右,據(jù)此計算,這些閑置土地足夠全國房地產(chǎn)企業(yè)半年開發(fā)之用。
看起來,這一組土地閑置數(shù)據(jù)大得有些驚人。不過,從房地產(chǎn)企業(yè)角度得到的結(jié)論卻更加超乎想象。
8月24日,碧桂園集團(tuán)發(fā)布2010年半年報顯示,該公司今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)營業(yè)收入111.79億元,所銷售的總建筑面積為209.5萬平方米。而目前該公司土地儲備(建筑面積)高達(dá)4285萬平方米。
再以恒大地產(chǎn)為例,該公司2009年年報顯示,截至2009年底,該公司擁有近5497.6萬平方米的土地儲備(建筑面積),而去年該公司實現(xiàn)交樓面積只有88.1萬平方米,以如此開發(fā)速度計算,恒大地產(chǎn)的土地儲備足夠其開發(fā)60多年。即使以該公司2010年計劃竣工500多萬平方米物業(yè)面積計算,其當(dāng)前的土地儲備量也至少可用10年。
按照有關(guān)規(guī)定,土地閑置滿兩年,將依法無償收回。但目前開發(fā)企業(yè)普遍采用分期開發(fā)模式,以規(guī)避囤地嫌疑。
據(jù)接近國土資源部的一位人士透露,此前傳出的“1457宗閑置土地”是截至2009年9月份的情況,而在這份詳細(xì)名單中,泛海建設(shè)、華潤置地、金隅、金融街、和記黃埔、香江國際、新世界中國等都榜上有名,不少地塊閑置時間甚至超過了10年。
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坐等土地升值遠(yuǎn)勝建房
事實上,有關(guān)部門對于囤地的查處越來越嚴(yán),但囤地現(xiàn)象屢禁不止,甚至有愈演愈烈之勢。據(jù)前后公布的兩份土地閑置情況對比發(fā)現(xiàn),從去年9月到今年5月這段時間,土地閑置數(shù)量幾乎增加了一倍。
廖永林表示,各地上報的2815宗閑置土地中,因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等客觀原因造成閑置的約占六成以上。他進(jìn)一步指出,由于客觀原因造成閑置的比例大、協(xié)商查處難度大,再加上較早出讓的“毛地”拆遷難,以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處結(jié)案率比較低。
在稍早前媒體曝光的“1457宗囤地黑名單”中,泛海建設(shè)旗下4宗地塊于2004年8月31日取得,開工日期定在2005年2月27日,竣工日期定在2007年5月30日,但至今這4宗地塊尚未動工。
據(jù)了解,這4宗地塊分別是北京朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)泛海國際居住區(qū)二期1、2、3、4號地,其建設(shè)面積30.57萬平方米,總建筑面積87.31萬平方米。在2004年為取得這4宗地塊,泛海建設(shè)總共花費2.25億元。從2004年至今6年間,這4宗地塊一直未開工,而地價卻一飛沖天。
去年12月17日,保利地產(chǎn)以30.4億元奪得東風(fēng)鄉(xiāng)高井村居住混合公建用地,樓面價高達(dá)23500元/平方米。據(jù)此計算,泛海建設(shè)旗下閑置的87.31萬平方米土地的總價值已經(jīng)高達(dá)205億元,其當(dāng)初購地的花費簡直微不足道,輕松溢價200多億元。
針對土地閑置現(xiàn)象及回收傳聞,泛海建設(shè)在8月4日發(fā)布公告,將這4宗土地延期開發(fā)的原因歸為土地功能、規(guī)劃調(diào)整,并稱土地不存在被收回的風(fēng)險。
據(jù)記者了解,這4宗土地中的1號地目前正在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。今年5月7日,泛海建設(shè)子公司北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司向北京市規(guī)劃委員會提出申請,在二期地上建筑規(guī)模不變的前提下,將1號地原規(guī)劃建筑高度100米~120米,擬調(diào)整為260米~338米。
據(jù)北京市國土局資料顯示,2004年批地時1號地建筑面積為22.8萬平方米,而當(dāng)前1號地的總規(guī)劃建筑面積已調(diào)整到63.85萬平方米,其中地上43.11萬平方米,地下20.73萬平方米。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,在建筑面積不變的情況下,建筑高度提高后,樓棟可以做得更少,有更多的面積可以做綠地,居住舒適性將大大提高,隨之升值的就是其產(chǎn)品價值及利潤。以其建筑面積和目前4.5萬元/平方米的均價計算,其額外收益可以增加數(shù)百億。
SOHO中國董事長潘石屹曾在網(wǎng)聊中公開表示,“建房子的不如倒地的更賺錢”。土地的迅速升值,讓囤地的開發(fā)商有利可圖,他們可以等到土地升值后再開發(fā)或者轉(zhuǎn)讓,這正是囤地的動力所在。
記者就此事致電泛海建設(shè),但目前尚無回應(yīng)。
10月底前完成閑置土地查處
“閑置土地是社會財富的巨大浪費,”潘石屹認(rèn)為,由于土地閑置,市場上房子供應(yīng)量就少,房子價格永遠(yuǎn)遵循市場供求關(guān)系的規(guī)律,供應(yīng)量少,房價就會上漲。而且囤積土地讓房地產(chǎn)市場越來越扭曲,土地囤積越多,市場上房子的供應(yīng)量就越少,房價就上漲得越快。而房價上漲得越快,土地的價格就上漲越快,“地王”的現(xiàn)象就會越來越多,這樣反過來更加刺激房地產(chǎn)開發(fā)商去囤地。
廖永林表示,打擊囤地將能遏制部分城市房價過快上漲,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
據(jù)國土資源部公布,截至目前,全國已開展查處的各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地共計2208宗,總面積約13.25萬畝。其中,閑置土地2044宗,面積12.35萬畝。全國已查處結(jié)案的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)為826宗,面積約4萬畝,共收回土地使用權(quán)面積1.2萬畝,收取罰款或閑置費總計4.8億元。
對于此次公布的2815宗閑置土地,國土資源部也設(shè)定了一個清理期限:今年10月底前。
廖永林表示,已經(jīng)及時將閑置土地等違法違規(guī)用地情況抄了相關(guān)部門。下一步,國土資源部將督促各地加快查處進(jìn)度,維持對違法違規(guī)房地產(chǎn)用地的高壓態(tài)勢,形成強大的聲勢與壓力,確保于10月底前基本完成查處任務(wù)。
有業(yè)界人士指出,對于多年不開發(fā)閑置土地的處理,較重要的就是及時處理??蓪⑷珖康禺a(chǎn)閑置用地公之于眾,這樣更有利于清理閑置土地。
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