海南土地市場(chǎng)交易活躍

進(jìn)入7月份以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)的各種聲音此起彼伏，而各家房企出手拿地也更加大方。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月份以來(lái)，萬(wàn)科、華僑城、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)等20余家房地產(chǎn)梯隊(duì)企業(yè)，在全國(guó)拿下了60多宗土地。對(duì)于“國(guó)字頭”房企也頻繁出現(xiàn)在拿地的行列中。

據(jù)海南搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，8月全省共有將近20宗土地掛牌出讓。其中儋州有3宗國(guó)有土地掛牌入市，包括2宗工業(yè)用地和1宗商服用地，總占地面積達(dá)694654平方米。?？谝灿袃勺趪?guó)有用地出讓?zhuān)謩e位于濱海大道和永桂開(kāi)發(fā)區(qū)。樂(lè)東近期也一口氣推出9宗國(guó)有用地，其中4宗為住宅用地，另外5宗捆綁掛牌，將作為旅游用地集體出讓。另獲悉，三亞將于9月掛牌出讓的1宗普通商住用地的競(jìng)拍保證金高達(dá)2億。還有白沙、澄邁、也陸續(xù)推出土地掛牌出讓。

泛東海岸地塊基本沒(méi)地了

27日，某媒體的記者稱(chēng)，他從一家不愿具名的商業(yè)機(jī)構(gòu)少有獲得的一份海南儲(chǔ)地報(bào)告顯示，以招商引資之名和旅游地產(chǎn)、分期開(kāi)發(fā)模式作為“圈地運(yùn)動(dòng)”的外衣，13家地產(chǎn)公司共在海南圈地約18萬(wàn)畝，合約12600公頃，拿地時(shí)間較少也在3年以上，目前開(kāi)發(fā)大多未過(guò)半，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)閑置名單公布的1672公頃。

從土地儲(chǔ)備的分布看，旅游資源豐富的海南省東、北、南沿線海岸基本被瓜分完畢，東部組團(tuán)包括瓊海、萬(wàn)寧兩市；南部組團(tuán)包括三亞、陵水、樂(lè)東、保亭四市縣；北部組團(tuán)包含?？?、文昌、澄邁、定安四市縣。“這份報(bào)告是結(jié)合實(shí)地考察+政府公開(kāi)信息做出的，也有上市公司公告、項(xiàng)目廣告書(shū)等材料可以印證。”據(jù)報(bào)告執(zhí)行人表示，海南東、北、南部土地市場(chǎng)瓜分已經(jīng)接近飽和，中、西部尚有空間，目前許多地產(chǎn)商正朝向這里發(fā)展、拿地。

“有的開(kāi)發(fā)商把會(huì)所建在沙灘上，只有會(huì)員才能進(jìn)。”從海南省法制局下海的律師王向和在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，99%的開(kāi)發(fā)商都集中在海岸線上，而且往往把地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和海岸線結(jié)合在一起，把海灘想當(dāng)然地?fù)?jù)為己有。

海南省建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃院原高端工程師林鴻民在過(guò)去的數(shù)年里，走遍了海南的海岸線，“現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)的海岸線資源所剩無(wú)幾?！彼粲酰欢ㄒＡ粢欢魏０毒€作為限制開(kāi)發(fā)區(qū)。

囤積土地坐等升值

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就曾指出，衡量房地產(chǎn)公司的價(jià)值，不光有利潤(rùn)指標(biāo)，還有NAV(凈資產(chǎn)價(jià)值)估值法。這鼓勵(lì)上市和即將上市的房地產(chǎn)公司增大土地儲(chǔ)備，從而造成有些開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備大大超過(guò)開(kāi)發(fā)能力，進(jìn)而形成囤地。

“正是由于對(duì)NAV估值法的推崇，使得不少地產(chǎn)商參與到土地儲(chǔ)備的競(jìng)賽中。通過(guò)增加土地儲(chǔ)備做大市值，進(jìn)行再融資后又投入到土地市場(chǎng)，從而形成了惡性循環(huán)?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言，再加上近幾年土地市場(chǎng)迅速升溫，土地價(jià)格在快速攀升的過(guò)程中也增加了囤地的利潤(rùn)空間。在資本逐利的驅(qū)動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)不斷購(gòu)地-改規(guī)劃-囤地來(lái)坐等升值。

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