房貸利率大幅降 有人歡喜有人愁

房貸利率大幅降低，有人歡喜有人愁。喜的是辦浮動(dòng)利率者，愁的是辦固定利率者。昨日，市內(nèi)部分按揭購(gòu)房者反映：房貸浮動(dòng)利率要比固定利率較多低3個(gè)多百分點(diǎn)了，不管吧，意味著利率優(yōu)惠帶來(lái)的好處自己享受不到；管吧，但固定利率房貸要解套又需繳大筆違約金，還擔(dān)心利率往后還會(huì)上浮。

固定利率現(xiàn)在虧了

渝北區(qū)龍溪街道唐浩先生稱，在2007年8月份利率居高不下時(shí)，他為房貸辦了5年期固定利率。"當(dāng)時(shí)和銀行約定的利率為7.29%，現(xiàn)在已經(jīng)多次降息，較優(yōu)惠浮動(dòng)利率已降至4.158%，我現(xiàn)在仍處在利率高位。"沙坪壩區(qū)楊公橋徐林先生稱，他2007年辦的房貸固定利率為7.32%。"當(dāng)時(shí)利率一直往上漲，沒(méi)想到現(xiàn)在利率降得這樣厲害。"

市內(nèi)銀行透露，在去前兩年利率水平較高時(shí)，為了規(guī)避利率上漲風(fēng)險(xiǎn)，許多購(gòu)房者都為房貸辦了固定利率，而且利率多約定在7%以上。

解套就必須交違約金

"既然浮動(dòng)利率要比固定利率低很多，那我就把固定利率轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率。"市民周小姐的房貸執(zhí)行的是7.11%的固定利率，每月要還月供2470元，如果轉(zhuǎn)成4.158%較優(yōu)惠浮動(dòng)利率，每月可以節(jié)約518元。

周小姐去銀行申請(qǐng)"固轉(zhuǎn)浮"時(shí)，限制解套的問(wèn)題來(lái)了--由于沒(méi)有執(zhí)行完約定的固定期限，所以必須支付大筆違約金。"銀行的工作人員算了一下，我的貸款余額還有30萬(wàn)元左右，要支付8000多元違約金。"

市內(nèi)某銀行人士稱，違約金的金額一般是按"剩余本金×剩余年限×利差"來(lái)計(jì)算。

轉(zhuǎn)或不轉(zhuǎn)左右為難

"我現(xiàn)在陷入了左右為難的境地。"唐浩稱，雖然自己的房貸"固轉(zhuǎn)浮"要繳納1萬(wàn)元左右的違約金，"但如果轉(zhuǎn)了，按照現(xiàn)行利率計(jì)算，還是可以節(jié)約很大一筆錢。"讓唐浩舉棋不定的是，由于利率時(shí)刻都可能變化，現(xiàn)在計(jì)算出的節(jié)約金額只是預(yù)期，而要拿出去的違約金卻是現(xiàn)貨。"如果明年升息了，我豈不是要吃虧。"

市內(nèi)某銀行信貸部門人士稱，很多人都有唐先生一樣的顧慮，由于不知道利率下一步走勢(shì)，他們陷入了轉(zhuǎn)或不轉(zhuǎn)的左右為難境地。

要不要設(shè)利率區(qū)間？

"我認(rèn)為銀行房貸固定利率設(shè)計(jì)有缺陷。"徐林認(rèn)為，銀行完全可以通過(guò)鎖定區(qū)間的方式控制客戶風(fēng)險(xiǎn)。方法是，銀行應(yīng)定一個(gè)區(qū)間，比如浮動(dòng)利率比固定利率低多少個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，客戶可以免費(fèi)申請(qǐng)固定利率轉(zhuǎn)浮動(dòng)利率。而現(xiàn)在，"固定利率和浮動(dòng)利率的轉(zhuǎn)換方式不靈活。"

在市內(nèi)銀行中，個(gè)別銀行的固定利率引進(jìn)了此機(jī)制。農(nóng)行重慶分行人士就稱，在該行簽訂了固定利率房貸的按揭購(gòu)房者，如果浮動(dòng)利率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)以后，執(zhí)行的固定利率可以跟著下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，也可以申請(qǐng)把固定利率免費(fèi)轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率。

不光你們會(huì)被套，我們也被套住了！

銀行說(shuō)法》》

固定利率是把雙刃劍

"我們都是白紙黑字寫在合同上，辦理固定利率轉(zhuǎn)浮動(dòng)利率，肯定要支付違約金。"市內(nèi)某銀行人士稱，對(duì)辦理固定利率房貸的人來(lái)說(shuō)，固定利率本來(lái)就是把雙刃劍--當(dāng)央行基準(zhǔn)利率上調(diào)時(shí)，客戶可以少付利息；當(dāng)央行基準(zhǔn)利率下降時(shí)，客戶可能多付利息。

"規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。"該人士認(rèn)為，既然購(gòu)房者以前規(guī)避過(guò)利率上漲風(fēng)險(xiǎn)，那么現(xiàn)在就應(yīng)承擔(dān)利率下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。由于利率的上漲或下調(diào)存在不確定性，所以無(wú)論對(duì)購(gòu)房者，還是銀行，風(fēng)險(xiǎn)都是對(duì)等的。

專家支招》》

從未來(lái)一年分析利率走勢(shì)

被套牢的固定利率房貸，怎樣才能順利解套？銀行理財(cái)專家認(rèn)為，關(guān)鍵是對(duì)后期利率走勢(shì)有一個(gè)大致的判斷。

由于利率長(zhǎng)期走勢(shì)難以判斷，所以可以從未來(lái)一年時(shí)間來(lái)分析，即使浮動(dòng)利率由下升通道進(jìn)入上升通道，在未來(lái)一年內(nèi)漲到前兩年水平的可能性不大。

"固轉(zhuǎn)浮"的基本操作思路是：頭先，貸款者要算一下違約金是多少；其次，測(cè)算房貸轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率以后每月的月供；第三，以未來(lái)一年為期限，看節(jié)約的月供是否比付出的違約金高，如果付出的違約金比節(jié)約的月供高，那么固定利率轉(zhuǎn)浮動(dòng)利率就面臨風(fēng)險(xiǎn)。

(作者：張彬)

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