固定房貸利率轉(zhuǎn)浮動(dòng)，改變房貸調(diào)整周期

日前,央行宣布在存款利率不變的情況下,銀行各期限貸款利率不同程度下調(diào)。而隨著全球金融市場(chǎng)繼續(xù)動(dòng)蕩,不少專家認(rèn)為我國已經(jīng)進(jìn)入降息周期,近期甚至還有再次降息的可能。這對(duì)廣大在銀行辦理房貸的客戶來說，無疑有很大的影響，該如何應(yīng)對(duì)和利用這種變化，達(dá)到減輕還貸壓力的目的呢？

固定房貸利率可轉(zhuǎn)浮動(dòng)利率

去年央行6次加息,讓月供族壓力增加不少,選擇固定利率房貸的人數(shù)直線攀升。但是，央行上月降低貸款利率，讓從2006年以來看慣了加息的購房者有些措手不及。因?yàn)殂y行固定利率房貸的利率本來就比浮動(dòng)貸款利率高，現(xiàn)在浮動(dòng)貸款利率下降了，但南京一些銀行的固定房貸利率還沒有下降，固定利率房貸的省息優(yōu)勢(shì)蕩然無存，客戶每月的還貸利息比浮動(dòng)利率房貸要高出不少。

能不能將固定利率房貸轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率房貸，從而減少還貸利息呢？記者昨日從南京部分有固定利率房貸業(yè)務(wù)的銀行了解到，辦理了固定利率房貸的貸款者是可以轉(zhuǎn)化為浮動(dòng)利率的。光大銀行南京分行人士告訴記者，該行固定利率房貸分三年期、五年期等多種，但只要客戶固定利率房貸還款年限超過三年，都可以無條件轉(zhuǎn)為按浮動(dòng)利率還貸，如果還貸年限不足三年，也可以轉(zhuǎn)為按浮動(dòng)利率還貸，但前提是必須交納剩余貸款本金0.3%的違約金，比如原來貸款50萬元，現(xiàn)已償還了20萬元的本金，那么須交30萬元×0.3%=9000元的違約金。不過，南京大多數(shù)銀行人士則表示，只有客戶固定利率房貸到期才可轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率貸款，比如客戶原來簽訂的是五年固定利率合同，則必須等五年期滿才行，否則就要交違約金。

銀行人士表示，客戶是否要將固定利率房貸轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率房貸，需先仔細(xì)算一筆經(jīng)濟(jì)賬，如果轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率后節(jié)省的利息比違約金多，轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率就是劃算的，否則不如不轉(zhuǎn)。一般來說，如果客戶固定利率房貸辦理的時(shí)間還不長(zhǎng)，趁早轉(zhuǎn)還是劃算的。如果客戶不想交違約金，也可以先把剩余的貸款提前還完，再按浮動(dòng)利率向銀行申請(qǐng)貸款。銀行人士還表示，固定利率房貸比較適合在利率上升時(shí)辦理，如果今后銀行貸款利率不斷下降，客戶較好不要辦理這種貸款。

【算賬】記者以南京一家銀行的固貸房貸利率為例算了一筆賬，本次央行降息前，該行10年期固定房貸利率為6.93%，當(dāng)時(shí)相應(yīng)的浮動(dòng)利率為6.6555%；降息后，浮動(dòng)利率降到6.579%，該行固定房貸利率不變，若客戶貸款20萬元，選擇固定利率房貸一年要多還430元。

改變房貸調(diào)整周期可省息

對(duì)于在銀行辦理浮動(dòng)利率房貸的客戶來說，如果巧妙選擇房貸調(diào)整周期也可省息。記者從銀行了解到，如果央行調(diào)整貸款利率，房貸客戶的貸款利率調(diào)整一般有兩種時(shí)間選擇，一種是在下一年的1月1日開始按新利率還貸，另一種是在貸款利率調(diào)整的次月開始按新利率還貸。

銀行人士告訴記者，如果利率進(jìn)入下降周期，那么購房者選擇"從次月開始按新利率還貸"的方式可以節(jié)省不少利息。業(yè)內(nèi)人士建議將要辦理貸款的購房者，在與銀行簽訂房貸合同時(shí)，較好是選擇"從次月開始按新利率還貸"的方式。如果客戶目前已經(jīng)辦理了房貸，而且在合同選擇的是"從下一年的1月1日開始按新利率還貸"的方式，那么能否也轉(zhuǎn)為"從次月開始按新利率還貸"的方式來還貸呢？南京多家銀行人士接受記者采訪時(shí)表示，客戶的利率調(diào)整時(shí)間方式應(yīng)遵循合同規(guī)定，不能隨意更改。不過，招行南京分行人士告訴記者，該行允許客戶自由轉(zhuǎn)換房貸調(diào)整周期，如果客戶之前選擇的是"從下一年的1月1日開始按新利率還貸"的方式，只要向銀行提出調(diào)整為"從次月開始按新利率還貸"的申請(qǐng)，銀行就可辦理，而且不收取客戶手續(xù)費(fèi)。

【算賬】"從次月開始按新利率還貸"比"從下一年的1月1日開始按新利率還貸"可以省多少錢呢？記者以貸款20萬元，期限10年，等額本息還款方式為例算了一筆賬，假設(shè)客戶今年8月辦理浮動(dòng)利率貸款，銀行每月20日扣款，那么按"從次月開始按新利率還貸"，客戶房貸將從9月21日開始執(zhí)行新利率,與客戶按"從下一年的1月1日開始按新利率還貸"相比較，前者較后者每年少支出月供約100元。（陳春林）

鏈接：提前還貸緩緩再說

如果央行繼續(xù)降息，客戶要不要提前還貸呢？對(duì)此，銀行人士認(rèn)為，目前不是提前還貸的好時(shí)機(jī)，因?yàn)檫M(jìn)入降息周期后，還貸壓力將越來越輕，客戶較好不要在這個(gè)時(shí)候提前還貸。

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