土地收入普遍劇減

SOHO中國(guó)(0410.HK)董事長(zhǎng)潘石屹近日稱(chēng)，中國(guó)住宅市場(chǎng)已下滑到了災(zāi)難的邊緣。土地市場(chǎng)頭當(dāng)其沖。

國(guó)土資源部土地宏觀調(diào)控課題組撰寫(xiě)的《2008年上半年土地市場(chǎng)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告》指出，今年上半年全國(guó)土地供應(yīng)總量同比減少了25.27%。但在供應(yīng)總量減少的同時(shí)，供應(yīng)的土地并未能如期成交?！敖衲晟习肽暌詠?lái)，各地頻繁發(fā)生‘退地’事件，‘招拍掛’的地塊不斷流標(biāo)。有些地塊因?yàn)闆](méi)有市場(chǎng)再也不敢推出了。”潘石屹對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

據(jù)專(zhuān)家調(diào)查和測(cè)算，不少城市的土地收益占地方財(cái)政預(yù)算收入一半以上。土地市場(chǎng)的嚴(yán)重低迷，已經(jīng)影響到了地方政府的財(cái)政收入。

以北京、廣州等一線城市為例。

據(jù)北京“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2008年1-8月，北京市土地交易總金額為3397603.381萬(wàn)元，土地交易共53宗，交易金額與土地交易宗數(shù)環(huán)比2007年5月-12月的3745614.096萬(wàn)元、66宗，分別下降9.3%、19.7%。

在廣州，今年上半年土地出讓金收入約為60億元，而去年全年這項(xiàng)收入?yún)s高達(dá)207億元。

二線城市也不容樂(lè)觀。

今年廈門(mén)市本已調(diào)低了土地出讓收入預(yù)算，僅安排177.11億元，為2007年土地出讓金預(yù)算收入的65.8％。但從上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，情況比想象的更為糟糕。上半年全市商住用地出讓成交率僅54.83%，近半流拍，全市共出讓土地(商住)11幅，總成交金額僅39.2315億元。同處東南沿海某省會(huì)城市，上半年竟然一幅土地也未能成功出讓。

中部熱點(diǎn)城市武漢也降幅驚人。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，武漢市城區(qū)成交面積、金額和每畝單價(jià)均出現(xiàn)大幅下降。上半年共成交196911.6平方米(約295畝)，比2007年同期減少85.78%，成交金額14.25億，同比下降88%，平均每畝單價(jià)482.45萬(wàn)元/平米，比去年同比下降18%。

來(lái)自國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)，去年全年全國(guó)土地出讓收入達(dá)到近1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)約六成左右。雖然目前還沒(méi)有今年上半年全國(guó)土地出讓收入的權(quán)威數(shù)據(jù)，但勿庸置疑的是，去年的“土地財(cái)政神話”已然遠(yuǎn)去。

土地收入劇減已是全國(guó)普遍現(xiàn)象。

土地市場(chǎng)惡化后的壓力

目前，土地“縮水”并沒(méi)有停止的跡象。

“雖然公司還會(huì)關(guān)注各地土地市場(chǎng)，但會(huì)非常謹(jǐn)慎?！?月10日，陽(yáng)光新業(yè)(000608.SZ)策劃總監(jiān)顧悅告訴本報(bào)記者，對(duì)于一個(gè)上市公司來(lái)說(shuō)，目前200多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備雖然不多，但并不會(huì)急于拿地。

“房地產(chǎn)這種深度調(diào)整將持續(xù)兩三年。”北京國(guó)華置業(yè)有限公司公關(guān)經(jīng)理趙加表示，公司短期之內(nèi)不打算再拿地。

2008年土地出讓收入納入地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入的年?！伴_(kāi)發(fā)商不拿地，較為敏感的應(yīng)數(shù)地方政府?！比珖?guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，土地收入減少，就意味著地方財(cái)政收入的減少，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)就沒(méi)有辦法推進(jìn)。“地方政府將面臨經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的雙重壓力。”

華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也認(rèn)為，如果房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積連續(xù)下降的局面不改變，明后年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量就成問(wèn)題，土地收益也將大幅減少，以土地財(cái)政為主的地方財(cái)政難以為計(jì)，也就沒(méi)錢(qián)解決低收入家庭的住房問(wèn)題。按照現(xiàn)行政策，各地土地招拍掛收入的10%或15%將用于保障性住房建設(shè)。

北京高通智庫(kù)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理張宏還指出，除了上述壓力之外，地方政府還將面臨如何收回投資的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。“土地市場(chǎng)的蕭條，意味著政府在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上的投資回收期被無(wú)限期拉長(zhǎng)，而各地的土地整理絕大多數(shù)都是占用銀行資金。如果地方政府土地投資收回難度加大，由此帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)也將在隨后體現(xiàn)出來(lái)?！?p>“如果土地市場(chǎng)進(jìn)一步惡化，將直接影響到銀行，影響到金融機(jī)構(gòu)。”潘石屹也如是認(rèn)為。

救市之惑？

接受記者采訪的專(zhuān)家們認(rèn)為，目前來(lái)看，期望政府部門(mén)出臺(tái)所謂救市政策，暫時(shí)不現(xiàn)實(shí)，但地方政府卻有更大的彈性空間。

西安市的選擇，就是對(duì)樓市壓力的一種化解。西安市政府出臺(tái)的《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，對(duì)購(gòu)房者實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼，被業(yè)內(nèi)普遍理解為救市。

西安市的做法，是否會(huì)被其他城市仿效？

聶梅生預(yù)測(cè)，那些土地收入占到財(cái)政收入40％以上的地方政府一定會(huì)出臺(tái)救市政策，“我們就等著看吧”。

潘石屹認(rèn)為，如果地方政府再不出來(lái)救市，房地產(chǎn)會(huì)出大問(wèn)題。但較好的救市方式，是放松二套房的按揭政策。

“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，不僅直接影響土地交易進(jìn)而影響政府土地出讓收益，而且，從宏觀經(jīng)濟(jì)層面說(shuō)，房產(chǎn)市場(chǎng)屬于上游企業(yè)，事關(guān)建筑材料市場(chǎng)、裝修市場(chǎng)等行業(yè)的興衰，正由于房產(chǎn)行業(yè)涉及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的多個(gè)鏈條，因此在其出現(xiàn)大幅滑坡時(shí)，地方政府根據(jù)不同程度的市場(chǎng)狀況出臺(tái)一些補(bǔ)救措施，是合理的。

在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，地方政府出臺(tái)這些“救市”措施，主要是出于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的目的，想透露給消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商一個(gè)信息：政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

張宏表示，偏弱的救市政策短期之內(nèi)還難以令樓市停止下滑，未來(lái)樓市整體走勢(shì)仍較悲觀。

但也有人反對(duì)地方政府此時(shí)出手救市，因?yàn)闃鞘械恼{(diào)整尚未到位。

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