閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
隨著廣西南寧與天津?yàn)I海新區(qū)在4月28日同發(fā)聲為限購“松綁”,醞釀多時(shí)的地方政府“救市”措施終于落下了榜首只靴子。甚至不需要等到南寧與濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場對政策做出反應(yīng),市場已經(jīng)預(yù)估接下來全國庫存壓力較大的三四線城市將陸續(xù)放松限購條件。
4月28日,南寧市房管局發(fā)文稱,從2014年4月25日起,廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。
當(dāng)天,天津?yàn)I海新區(qū)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在濱海新區(qū)房交會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上表示,為促進(jìn)濱海新區(qū)樓市發(fā)展,濱海將實(shí)施差別化限購,只要濱海范圍內(nèi)無房即可在新區(qū)購房;并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購房政策,交一成頭付就能先住房。
撐不住的是政府
雖然對于政府該不該“救市”還有很多爭議,但支持“救市”的聲音也很強(qiáng)硬。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明此前曾對騰訊財(cái)經(jīng)表示,今年的房地產(chǎn)管理政策是較容易看懂的一年,總理在兩會(huì)上提出的“分類調(diào)控,分級(jí)管理,分步實(shí)施”指的救市要把權(quán)限放開給地方政府,市場不行就要救,他甚至認(rèn)為政府不救市就是失職。
地方政府出來救市并不出人預(yù)料,隨著部分三四線城市樓市量價(jià)的持續(xù)低迷,在房企與客群的這場角力中,一些中小房企的資金鏈開始撐不住了。
但與房企相比,先撐不住的可能是地方政府。2014年1月到3月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5990萬平方米,同比下降2.3%,降溫趨勢明顯。對于依賴土地財(cái)政的地方政府來說,特別是二三線城市,土地市場的降溫將明顯影響地方政府的財(cái)政收入。
亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓認(rèn)為,正在醞釀中的地方政府準(zhǔn)備調(diào)整或取消樓市限購政策,較大的壓力不是來自政府,而是地方政府自身。一方面地方債務(wù)壓力巨大,而一旦取消限購又可能會(huì)引起房價(jià)暴漲,地方政府要承擔(dān)社會(huì)譴責(zé)的心理壓力。因此,政府的調(diào)控政策改革,意圖是放權(quán)給地方自行調(diào)整,但調(diào)整的尺度與時(shí)機(jī)則是地方政府自己把握。
此前多個(gè)城市就曾傳出救市傳言。溫州、常州、長沙、鄭州等地均計(jì)劃出臺(tái)樓市調(diào)整措施,市場也在觀望究竟哪一個(gè)城市將打響榜首槍。中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為,對于天津來說,的取消對天津市場沖擊非常大,而地方政府又非常依賴土地財(cái)政,郊區(qū)縣需要其他刺激市場的政策。天津?yàn)I海新區(qū)放松限購是有理由的。但單獨(dú)拿南寧的案例分析,似乎沒有必要當(dāng)這個(gè)出頭鳥。
廣西房企寶資天副總經(jīng)理姚益潔對騰訊財(cái)經(jīng)表示,以他在南寧多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看,南寧的供需比例比較合理,沒有畸形發(fā)展,而且房價(jià)一直以來比較平穩(wěn)。2013年寶資天做過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),當(dāng)年全年有7個(gè)月供大于求,5個(gè)月供小于求,從完全數(shù)字來看,南寧的供需矛盾并不顯著,仍處于比較合理的區(qū)間。
南寧當(dāng)?shù)氐?地產(chǎn)業(yè)媒體人也認(rèn)為,南寧政府此舉對于救市并不會(huì)起到多大作用。原因在于此次納入購房資格的各市均在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi),而北部灣同城化在廣西是大趨勢,幾個(gè)城市之間的手機(jī)話費(fèi)都沒有漫游費(fèi),銀行ATM取現(xiàn)也沒有手續(xù)費(fèi)。而且南寧之前雖然限購,但私底下暗箱操作規(guī)避政策的人也不在少數(shù),想購房的人即使限購也可以購到。因此他認(rèn)為此舉救市的意義不大。
基于以上的原因,當(dāng)南寧市政府榜“救市”的消息傳出后,各方都比較驚訝。
而中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,南寧較大的問題在于土地的平均溢價(jià)率。今年3月開始,住宅成交量相比去年同期出現(xiàn)了微小下滑。南寧市場從2010年開始,大量供應(yīng)住宅用地,明顯形成積壓,土地價(jià)格已經(jīng)開始出現(xiàn)高位回落。在2014年前4月,住宅類土地平均溢價(jià)率僅4.9%,此前幾年該項(xiàng)數(shù)據(jù)為20%以上甚至高達(dá)90%。土地價(jià)格回落對于地方政府的財(cái)政壓力是一目了然的。
五月將迎“救市”高潮
實(shí)際上,在南寧直接對限購政策做出調(diào)整之前,已經(jīng)有地方政府用對戶籍政策做調(diào)整的方法變相為樓市“松綁”。
4月22日,無錫公布《無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》新政,規(guī)定自2014年5月1日起在該市購購成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上,且在該市有穩(wěn)定工作的人員,準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。在此新政之前,無錫落戶的門檻為70平方米。
謝逸楓認(rèn)為,無錫此舉可以看作是側(cè)面突破樓市限購的自救行為,“落戶新政”表面上看是為了降低落戶門檻,實(shí)質(zhì)上是“救市”,與2012年無錫兩次降低落戶標(biāo)準(zhǔn)目的如出一轍。
種種證據(jù)表明,越來越多的城市正醞釀著加入“救市”隊(duì)列。在溫州,連跌31個(gè)月的房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重影響了溫州財(cái)政。今年兩會(huì)期間,溫州市委副書記、市長陳金彪曾表達(dá)過對房價(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌的擔(dān)憂。
據(jù)媒體報(bào)道,杭州、長沙有關(guān)部門在3月底相繼召開房企溝通會(huì),有關(guān)部門在會(huì)上向房企透露,正在制定一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策,其中包括松綁限購及降低二套房貸款門檻等。
福建業(yè)內(nèi)此前則流傳著一份沒有抬頭、沒有公章的“閩十條”文件,包含了限購、限價(jià)和信貸等多個(gè)方面松綁調(diào)控政策。這份文件被視為福建政府向業(yè)內(nèi)征求意見的初稿。
不難看出,接下來救市的城市不只會(huì)在限購政策上“松綁”,也會(huì)拿信貸政策開刀。而后者被認(rèn)為是更有殺傷力的武器。
“救市”提振房價(jià)效果堪憂
張大偉認(rèn)為,對于北京上海等少數(shù)一線城市以外的市場來說,因?yàn)閼艏呦鄬Ρ容^寬松,限購政策并非抑制樓市的較主要政策,對于這些城市房地產(chǎn)市場來說,限貸是影響市場的較關(guān)鍵因素,另外過高的庫存也是影響較近樓市出現(xiàn)調(diào)整的主要原因之一。
他說,2013年全國一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高,達(dá)到了5127億元,土地價(jià)格也創(chuàng)紀(jì)錄,這種情況下企業(yè)負(fù)債明顯提高。如果市場不景氣,房企也必須供應(yīng)增加。而一、二線城市的需求并不剛性,相比三四線城市不僅價(jià)格處于高位,大部分購房者都是借助貸款等信貸工具,一旦信貸收緊,需求可能會(huì)明顯萎縮。
從中原集團(tuán)研究17個(gè)一二線城市調(diào)研結(jié)果來看,信貸無一有松動(dòng)改善現(xiàn)象,其中北京、深圳、南昌等城市進(jìn)一步趨緊,有更多銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率再上浮或延長放款周期。
張大偉也認(rèn)為,雖然近期多個(gè)城市調(diào)控政策松動(dòng),但可以肯定的是,限購政策對于投資投機(jī)需求起到顯著的抑制作用,目前難以全面放開。部分城市局部微調(diào)以及執(zhí)行尺度上的暗松存在空間。
他預(yù)期后續(xù)跟隨南寧出臺(tái)救市政策的地方政府將會(huì)明顯增加。但因?yàn)橄拶徴弑旧碓诙€相對比較松的戶籍政策下,對市場影響有限,這種力度的救市作用有限。
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