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房產(chǎn)市場迎來“救市”潮提振房價(jià)效果堪憂

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：萬寧房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 627 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　隨著廣西南寧與天津?yàn)I海新區(qū)在4月28日同發(fā)聲為限購“松綁”，醞釀多時(shí)的地方政府“救市”措施終于落下了榜首只靴子。甚至不需要等到南寧與濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場對政策做出反應(yīng)，市場已經(jīng)預(yù)估接下來全國庫存壓力較大的三四線城市將陸續(xù)放松限購條件。

　　4月28日，南寧市房管局發(fā)文稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　當(dāng)天，天津?yàn)I海新區(qū)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在濱海新區(qū)房交會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上表示，為促進(jìn)濱海新區(qū)樓市發(fā)展，濱海將實(shí)施差別化限購，只要濱海范圍內(nèi)無房即可在新區(qū)購房；并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購房政策，交一成頭付就能先住房。

　　撐不住的是政府

　　雖然對于政府該不該“救市”還有很多爭議，但支持“救市”的聲音也很強(qiáng)硬。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明此前曾對騰訊財(cái)經(jīng)表示，今年的房地產(chǎn)管理政策是較容易看懂的一年，總理在兩會(huì)上提出的“分類調(diào)控，分級(jí)管理，分步實(shí)施”指的救市要把權(quán)限放開給地方政府，市場不行就要救，他甚至認(rèn)為政府不救市就是失職。

　　地方政府出來救市并不出人預(yù)料，隨著部分三四線城市樓市量價(jià)的持續(xù)低迷，在房企與客群的這場角力中，一些中小房企的資金鏈開始撐不住了。

　　但與房企相比，先撐不住的可能是地方政府。2014年1月到3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5990萬平方米，同比下降2.3%，降溫趨勢明顯。對于依賴土地財(cái)政的地方政府來說，特別是二三線城市，土地市場的降溫將明顯影響地方政府的財(cái)政收入。

　　亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓認(rèn)為，正在醞釀中的地方政府準(zhǔn)備調(diào)整或取消樓市限購政策，較大的壓力不是來自政府，而是地方政府自身。一方面地方債務(wù)壓力巨大，而一旦取消限購又可能會(huì)引起房價(jià)暴漲，地方政府要承擔(dān)社會(huì)譴責(zé)的心理壓力。因此，政府的調(diào)控政策改革，意圖是放權(quán)給地方自行調(diào)整，但調(diào)整的尺度與時(shí)機(jī)則是地方政府自己把握。

　　此前多個(gè)城市就曾傳出救市傳言。溫州、常州、長沙、鄭州等地均計(jì)劃出臺(tái)樓市調(diào)整措施，市場也在觀望究竟哪一個(gè)城市將打響榜首槍。中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為，對于天津來說，的取消對天津市場沖擊非常大，而地方政府又非常依賴土地財(cái)政，郊區(qū)縣需要其他刺激市場的政策。天津?yàn)I海新區(qū)放松限購是有理由的。但單獨(dú)拿南寧的案例分析，似乎沒有必要當(dāng)這個(gè)出頭鳥。

　　廣西房企寶資天副總經(jīng)理姚益潔對騰訊財(cái)經(jīng)表示，以他在南寧多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，南寧的供需比例比較合理，沒有畸形發(fā)展，而且房價(jià)一直以來比較平穩(wěn)。2013年寶資天做過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年全年有7個(gè)月供大于求，5個(gè)月供小于求，從完全數(shù)字來看，南寧的供需矛盾并不顯著，仍處于比較合理的區(qū)間。

　　南寧當(dāng)?shù)氐?地產(chǎn)業(yè)媒體人也認(rèn)為，南寧政府此舉對于救市并不會(huì)起到多大作用。原因在于此次納入購房資格的各市均在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)，而北部灣同城化在廣西是大趨勢，幾個(gè)城市之間的手機(jī)話費(fèi)都沒有漫游費(fèi)，銀行ATM取現(xiàn)也沒有手續(xù)費(fèi)。而且南寧之前雖然限購，但私底下暗箱操作規(guī)避政策的人也不在少數(shù)，想購房的人即使限購也可以購到。因此他認(rèn)為此舉救市的意義不大。

　　基于以上的原因，當(dāng)南寧市政府榜“救市”的消息傳出后，各方都比較驚訝。

　　而中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，南寧較大的問題在于土地的平均溢價(jià)率。今年3月開始，住宅成交量相比去年同期出現(xiàn)了微小下滑。南寧市場從2010年開始，大量供應(yīng)住宅用地，明顯形成積壓，土地價(jià)格已經(jīng)開始出現(xiàn)高位回落。在2014年前4月，住宅類土地平均溢價(jià)率僅4.9%，此前幾年該項(xiàng)數(shù)據(jù)為20%以上甚至高達(dá)90%。土地價(jià)格回落對于地方政府的財(cái)政壓力是一目了然的。

　　五月將迎“救市”高潮

　　實(shí)際上，在南寧直接對限購政策做出調(diào)整之前，已經(jīng)有地方政府用對戶籍政策做調(diào)整的方法變相為樓市“松綁”。

　　4月22日，無錫公布《無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》新政，規(guī)定自2014年5月1日起在該市購購成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。在此新政之前，無錫落戶的門檻為70平方米。

　　謝逸楓認(rèn)為，無錫此舉可以看作是側(cè)面突破樓市限購的自救行為，“落戶新政”表面上看是為了降低落戶門檻，實(shí)質(zhì)上是“救市”，與2012年無錫兩次降低落戶標(biāo)準(zhǔn)目的如出一轍。

　　種種證據(jù)表明，越來越多的城市正醞釀著加入“救市”隊(duì)列。在溫州，連跌31個(gè)月的房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重影響了溫州財(cái)政。今年兩會(huì)期間，溫州市委副書記、市長陳金彪曾表達(dá)過對房價(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌的擔(dān)憂。

　　據(jù)媒體報(bào)道，杭州、長沙有關(guān)部門在3月底相繼召開房企溝通會(huì)，有關(guān)部門在會(huì)上向房企透露，正在制定一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策，其中包括松綁限購及降低二套房貸款門檻等。

　　福建業(yè)內(nèi)此前則流傳著一份沒有抬頭、沒有公章的“閩十條”文件，包含了限購、限價(jià)和信貸等多個(gè)方面松綁調(diào)控政策。這份文件被視為福建政府向業(yè)內(nèi)征求意見的初稿。

　　不難看出，接下來救市的城市不只會(huì)在限購政策上“松綁”，也會(huì)拿信貸政策開刀。而后者被認(rèn)為是更有殺傷力的武器。

　　“救市”提振房價(jià)效果堪憂

　　張大偉認(rèn)為，對于北京上海等少數(shù)一線城市以外的市場來說，因?yàn)閼艏呦鄬Ρ容^寬松，限購政策并非抑制樓市的較主要政策，對于這些城市房地產(chǎn)市場來說，限貸是影響市場的較關(guān)鍵因素，另外過高的庫存也是影響較近樓市出現(xiàn)調(diào)整的主要原因之一。

　　他說，2013年全國一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，達(dá)到了5127億元，土地價(jià)格也創(chuàng)紀(jì)錄，這種情況下企業(yè)負(fù)債明顯提高。如果市場不景氣，房企也必須供應(yīng)增加。而一、二線城市的需求并不剛性，相比三四線城市不僅價(jià)格處于高位，大部分購房者都是借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求可能會(huì)明顯萎縮。

　　從中原集團(tuán)研究17個(gè)一二線城市調(diào)研結(jié)果來看，信貸無一有松動(dòng)改善現(xiàn)象，其中北京、深圳、南昌等城市進(jìn)一步趨緊，有更多銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率再上浮或延長放款周期。

　　張大偉也認(rèn)為，雖然近期多個(gè)城市調(diào)控政策松動(dòng)，但可以肯定的是，限購政策對于投資投機(jī)需求起到顯著的抑制作用，目前難以全面放開。部分城市局部微調(diào)以及執(zhí)行尺度上的暗松存在空間。

　　他預(yù)期后續(xù)跟隨南寧出臺(tái)救市政策的地方政府將會(huì)明顯增加。但因?yàn)橄拶徴弑旧碓诙€相對比較松的戶籍政策下，對市場影響有限，這種力度的救市作用有限。

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