沉寂了半年之久的北京土地出讓市場將在下半年步入深度調(diào)整階段，開發(fā)商的資金鏈不斷吃緊無力拿地，流拍現(xiàn)象成為常態(tài)，大部分預(yù)計出讓的土地難以找到購家。

記者9月17日從北京市土地整理儲備獲悉，9月10日至17日，北京市掛牌土地共約153萬平方米，9月將有約389萬平方米土地擬入市。

　　“北京此階段放量推地將進一步危害房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，地產(chǎn)商無力購購，土地計劃難以完成，土地財政收入將大幅縮水，政府可能放棄推地計劃，出手救市?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究主任董藩向記者表示。

土地價格預(yù)期降低

　　2007年頻頻出現(xiàn)的天價拿地現(xiàn)象已被今年各地上演的土地流拍所代替。房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷情況下，開發(fā)商不但普遍遭遇到了資金緊張的問題，而且已經(jīng)普遍改變了土地市場的預(yù)期。

　　“政府土地主管部門及開發(fā)商，對土地價格的預(yù)期都發(fā)生了變化。”北京欣原業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理羅園表示，樓市整體慘淡已經(jīng)影響到土地市場。

記者了解到，2007年7月到8月，北京土地成交金額約為70億，2008年7月到8月成交金額約為14.3億，同比下降79.6%。

　　然而，今年三季度原本將是土地公開出讓的高潮。在北京土地整理儲備網(wǎng)站“即將入市地塊”欄里顯示，仍有30個地塊將在2008年第三季度入市。

　　北京土地整理儲備副主任葉向忠表示，網(wǎng)站上所謂的即將入市地塊，只是工作人員對于推地進度的一個預(yù)期，并不是任務(wù)目標(biāo)。

　　“政府土地管理部門很有可能在后4個月大批量推地?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰指出，近幾年中，政府土地管理部門一般會在第四季度集中推地，今年仍有可能出現(xiàn)這樣的情況，部分原計劃三季度推出的地塊延至四季度才推出。

　　但是，開發(fā)商去年的瘋狂拿地行為在今年出現(xiàn)了戲劇性的大轉(zhuǎn)折。不少開發(fā)商在接受記者采訪時表示，今年沒有拿地的意愿和計劃，“心有余而力不足”。

　　“這一現(xiàn)象從側(cè)面反映出兩個問題：一是開發(fā)商對拿地成本的重新考量，凸顯資金周轉(zhuǎn)問題；二是開發(fā)商不愿意增加土地儲備，顯示出對后市感到迷茫。”五合智庫顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅坦言，土地市場的深度調(diào)整已到來。

“賣地求生”增多

　　另一方面，知情人士透露，近期北京有意轉(zhuǎn)讓土地的開發(fā)商明顯增多，在轉(zhuǎn)讓地塊中，以住宅用地為主。

　　據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，目前，在該所掛牌出讓的房地產(chǎn)項目中，僅二季度掛牌出讓的就多達20余個，其中涉及北京的項目達到16個。

　　“在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的只是其中小部分。更多的開發(fā)商由于怕影響現(xiàn)有項目的銷售，往往是委托中介公司直接拿土地進行轉(zhuǎn)讓。前幾年，這些企業(yè)通過關(guān)系或者招拍掛拿到了地，但后來銀行銀根收緊，它們貸不了款，只得將手中的土地作為籌碼拿出來融資?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對記者表示。

　　這些進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司，多數(shù)都表現(xiàn)出對資金的渴望，有的要求受讓方能短期支付大筆交易資金，還有要求受讓方有良好的資金實力，能一次性支付交易價款。

　　據(jù)統(tǒng)計，近期北京掛牌出讓的7塊土地都是通過出讓100%公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓的，主要集中在宣武、昌平、密云、懷柔。

　　“現(xiàn)在拿地的多數(shù)為上市公司，融資能力較差的公司幾乎沒有拿地計劃?！绷_園認為，在這樣的市場環(huán)境下，全國土地市場都開始回歸理性，只不過這種理性建立在開發(fā)商缺錢的基礎(chǔ)上。

　　同時，前兩年瘋狂拿地的企業(yè)也感到了苦澀。李文杰表示，從市場層面來看，幾乎不斷加大促銷、降價力度的開發(fā)企業(yè)“無一例外”的都是“土地儲備”龐大的企業(yè)。面對未來的成交持續(xù)低迷，這些企業(yè)真是“企業(yè)快速擴張越大越危險，土地儲備越多越緊張”。

土地財政“綁架”政府

“一線城市的土地出讓極有可能無法完成計劃?！惫獯笞C券分析報告指出，受住宅銷售市場低迷的影響，一線城市的土地出讓進程將繼續(xù)延緩。但更令人擔(dān)憂的是，“這也意味著未來房地產(chǎn)市場回暖后，住宅的供應(yīng)仍然會出現(xiàn)偏緊的局面”。

　　來自國土資源部全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國土地有接近50%都是以底價成交收場，更有10%左右的土地遭遇流標(biāo)流拍。

　　這種局面不得不讓地方政府大幅下調(diào)2008年的土地出讓收入預(yù)期。深圳市政府將今年的國土資金收入預(yù)期大幅降低到154.33億元，比去年215.6億元的實際收入下降超過60億元。事實上，土地出讓收入早已是地方政府較重要的一塊財政收入。

　　有資料顯示，2007年房地產(chǎn)企業(yè)交給政府的土地出讓金超過1萬億元，而當(dāng)年地方財政總收入不過2.3萬億元。再加上房企的營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，地方財政已成為名副其實的土地財政。

　　“各地土地出讓收入在財政收入中的占比是不一樣的，有的城市達到了40%，北京只占到10%左右。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生說。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌指出，樓市平穩(wěn)的關(guān)鍵還在于土地供應(yīng)，相對于土地緊張情況下，如何保持有節(jié)奏地供應(yīng)土地，對于每個城市來講是非常重要的。政府需要滾動性的土地供應(yīng)計劃，通過預(yù)計需要多少樓盤量來推地，保持相對穩(wěn)定的供應(yīng)節(jié)奏。而有時城市沒有掌握好供應(yīng)的節(jié)奏，比如說廣州在2003年、2004年以前土地供應(yīng)量大，華南板塊便是案例，但是之后一兩年土地供應(yīng)少了，到2007年顯得不夠了，上海也是這樣的情況。

“目前北京房地產(chǎn)市場成交量下滑，房屋價格均價降低，北京如果再集中放量推地，一方面必將進一步摧毀地產(chǎn)市場，另一方面開發(fā)商無力購地，土地出讓計劃難以完成，導(dǎo)致北京土地財政收入大幅降低。”董藩認為，政府面臨土地財政收入減少，可能出手救市，一方面取消退地計劃，另一方面采取減稅免稅的方式鼓勵購購。

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