如果把“吃差價”比喻為房產(chǎn)中介市場的“唐僧肉”，那么，賺取微薄的代理費（俗稱傭金）對于房產(chǎn)中介而言，較多不過是一小塊“雞肋”。有誰能做到主動舍棄夢寐以求的“唐僧肉”，而甘愿選擇“雞肋”？

近日，建設(shè)部、國家發(fā)改委以及工商總局三部委聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)交易秩序整治方案》（下稱方案），頭次明確房產(chǎn)中介在代理購賣二手房時，將禁止賺取差價。業(yè)界人士表示，此舉意味著房產(chǎn)中介行業(yè)大洗牌即將到來。

是繼續(xù)覬覦“唐僧肉”，還是徹底了斷這種非分的念想？在事關(guān)生存大計的痛苦抉擇面前，房產(chǎn)中介似乎只有一條明智的道路。

“禁吃差價”真要命

三大部委近日出臺的方案列出了六大類共２２項房地產(chǎn)業(yè)的違規(guī)行為，均在此次整治之列。此前有關(guān)部門曾 “三令五申”明令禁止的開發(fā)商囤積土地、炒賣樓號、捂盤惜售、發(fā)布虛假信息和廣告、違規(guī)銷售欺詐及合同違法等行為此次被重新提及，再次重復(fù)強調(diào)。但是，禁止房產(chǎn)中介在代理購賣二手房時賺取差價，尚屬頭次。

三部委表示，將“嚴厲查處在代理購賣二手房過程中吃差價的行為”。為嚴厲打擊房地產(chǎn)業(yè)的違規(guī)行為，三部委同時要求自今年９月起至２００７年３月間，各地有關(guān)部門要成立專門機構(gòu)，查處當(dāng)前嚴重影響房價穩(wěn)定的各類房地產(chǎn)違規(guī)行為。今年１１月底之前，各地還要上報查處的涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介服務(wù)等方面的３個典型案例。

據(jù)悉，方案是繼九部委聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場集中整治專項工作之后，出臺的又一具體部署。

“三部委文件對未來房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范很有好處?！辨溂业禺a(chǎn)市場總監(jiān)金育松近日在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時如此表示。

金育松認為，房產(chǎn)中介公司“吃差價現(xiàn)象”，是推動當(dāng)前房價快速上漲的因素之一?！斑@種不規(guī)范的行為是典型的人為抬高房價。”

我愛我家副總經(jīng)理王嫻則告訴記者：“吃差價在房地產(chǎn)中介行業(yè)具有一定普遍性?！蓖鯆拐f，“吃差價”又分吃“明差”和吃“暗差”兩種。

所謂明差主要是指中介公司先與房產(chǎn)出售方（即賣主）談好價格，然后以高出上述價格的價格賣給購方，從中賺取高額的利潤。暗差和明差的相似之處是，中介公司必須先從賣方手中以相對較低的價格拿到相應(yīng)房產(chǎn)，然后再加價出售。兩者不同之處在于，吃明差的過程中，購賣雙方至少有一方對價格差知情；而暗差則是購賣雙方對價格差均毫不知情。

據(jù)王嫻介紹，吃暗差較為普遍。“一些中介正是利用信息不對稱和信息披露不真實，從中漁利?！蓖鯆拐f，在吃暗差的過程中，中介公司一般先要做一個公證，與賣主簽訂一份協(xié)議，或者交納３０％－４０％不等的定金（稱之為“押房子”），通過做公證取得購方的信任，從而為加價及全權(quán)代表賣方履行交易和產(chǎn)權(quán)過戶提供便利。

北京山圣房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長李復(fù)圣表示，“吃差價現(xiàn)象”不僅抬高了房價，而且成為了房產(chǎn)中介行業(yè)一種特殊的利益鏈和彼此心照不宣的潛規(guī)則，同時帶來很多的社會問題?！胺慨a(chǎn)中介一直遭到社會的詬病，造成人們對其不信任，除了缺乏誠信，與市場的某些潛規(guī)則也有很大的關(guān)系?！?

李復(fù)圣舉例說，假設(shè)一家中介公司以３０萬元的價格從賣主那里獲得房源，轉(zhuǎn)手以３６萬元的價格賣出去，扣掉２萬元左右稅費，還剩下４萬元，４／３０，利潤率為１３％?！斑@完全是暴利?！崩钫f，在美國等很多房地產(chǎn)市場成熟的國家，中介利潤率僅為３％左右，其他國家和地區(qū)較高也才６％。

“存在暴利的結(jié)果是大家都拼命去賺差價，去押房，一旦中介公司的資金鏈出現(xiàn)問題，可能導(dǎo)致客戶資金被挪用，較終血本無歸?！苯陙?，類似這樣的例子不勝枚舉。

“網(wǎng)上簽約”點中“死穴”

據(jù)北京晨報報道，北京市將于近期推出二手房購賣合同網(wǎng)上簽約。業(yè)內(nèi)人士指出，這種做法無疑將使“現(xiàn)金收房”和“吃差價”難以立足和藏身。

王嫻表示，“現(xiàn)金收房”和“吃差價”有時就像是一對孿生姊妹。之所以存在“吃差價”現(xiàn)象，與過去政府治理不力、監(jiān)管不到位、制度不健全有關(guān)。

“頭先，沒有統(tǒng)一的流程、統(tǒng)一的合同；企業(yè)違規(guī)，沒有退出機制，行業(yè)門檻也很低，許多企業(yè)不講誠信經(jīng)營不善倒了，換個名再干?！蓖鯆拐f，“沒有監(jiān)管，人就膽大。有一句俗話——‘無利不起早’，許多中介都是本著不管是否是差價，反正都是收入，掙點兒是點兒的心態(tài)?！?

李復(fù)圣指出，國外的房產(chǎn)中介都是規(guī)規(guī)矩矩地掙代理服務(wù)費，不存在賺取差價的說法，“吃差價完全是中國特色”?！安毁嵢〔顑r，辛辛苦苦掙傭金的房產(chǎn)中介難以生存！”李對此深有感慨。

“沒有人是自覺的?！蓖鯆箤⒎慨a(chǎn)中介市場“吃差價”普遍，行業(yè)不規(guī)范較直接的深層次原因歸結(jié)為：“市場沒有一個嚴格的體系”。如果一切有章可循，加上嚴格的監(jiān)管，情況就會不一樣。

　 北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會有關(guān)負責(zé)人日前透露，北京市在實現(xiàn)二手房網(wǎng)上簽約的同時，將推出二手房購賣合同示范文本。今后，對于二手房購賣，無論是購賣雙方直接交易，還是通過中介公司進行交易，都將實行網(wǎng)上簽約。

　 “鏈家”市場研究張月表示，這種做法將使目前一些二手房中介賴以生存的“現(xiàn)金收房”和“吃差價”等行為變得很難操作。

通常，按照慣例，房產(chǎn)中介只能向房產(chǎn)購賣雙方收?。保ィ常サ闹薪榉?wù)費。以成交一套５０萬元房產(chǎn)計算，收取傭金較多只能獲得１．５萬元的收入。而采用“現(xiàn)金收房”（有時是全款，有時是部分定金）賺取差價，收入可能就是３萬、５萬甚至更多。后者通常是前者的數(shù)倍。

張月透露，包括京城一些做得比較大的中介公司在內(nèi)，“吃差價”已經(jīng)成為一些中介賴以生存的主要手段?！熬W(wǎng)上簽約”除將使這些企業(yè)生存遭遇一場生死挑戰(zhàn)外，還將會有利于主管部門建立起較之從前更加完善的監(jiān)管體系。

出路：斷“臂”求生？

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)９月的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷了國家強制征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅的震蕩，京城房產(chǎn)中介行業(yè)已開始復(fù)蘇。但是遭遇三部委“禁止賺取差價”和北京市有關(guān)部門即將推行的上網(wǎng)簽約，這種復(fù)蘇跡象還有待觀察。

事實上，房產(chǎn)中介行業(yè)的洗牌大幕早已拉開，只不過，三部委聯(lián)手整治樓市秩序，“禁止賺取差價”導(dǎo)致了房產(chǎn)中介行業(yè)大洗牌的提前到來。

今年８月，北京市建委發(fā)布了２００６年上半年北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)基本情況，其中，上半年新增房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)３７０家，但同時有４４８家中介公司關(guān)張。倒閉經(jīng)紀公司增多，即從一個側(cè)面證明了行業(yè)格局正在悄然生變。樓市新政以來，部分房產(chǎn)中介的逆勢擴張也在加速推進房產(chǎn)中介行業(yè)洗牌的進程。

“要想杜絕吃差價，很好的一個解決辦法就是做到三方（即購賣雙方及中介方）見面，在三方知情的情況下簽訂合同?！苯鹩烧f，吃差價本身不合理，隱瞞，更是一種不道德的行為，房產(chǎn)中介較終只有走正規(guī)化的道路。“我們一直在做透明交易。以后，透明運作將為更多中小公司所采用，變得更加普遍?！苯鹩蓮娬{(diào)。

如果把利潤可觀的“吃差價”形象地比喻為房產(chǎn)中介市場的“唐僧肉”（較起碼也是一塊肥肉），那么，賺取微薄的代理費對于房產(chǎn)中介而言，較多不過是一小塊“雞肋”。舍“唐僧肉”而選“雞肋”，思想轉(zhuǎn)變能否到位且不說，僅是業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型就足以難煞不少房產(chǎn)中介。

　 有人曾經(jīng)算過一筆賬：在北京、上海的繁華地帶，大的中介門店經(jīng)營成本每月至少在１２萬－１３萬元以上，小的中介門店也基本需要６萬－７萬元成本。但是，新政策要求房產(chǎn)經(jīng)紀公司加強自律，除收取一定的傭金外，其他費用一概不允許收取。

　　 按照目前的行規(guī)，中介公司較多只能按總房價向上下家收取３％的代理服務(wù)費，一般做一單業(yè)務(wù)很少有上萬元的收入。微薄的傭金收入如何支撐高額的經(jīng)營成本并獲得較好的盈利呢？

“這個行業(yè)真正不做差價的很少，很多公司都面臨同樣的問題，這不是簡單改變業(yè)務(wù)模式的問題?！苯鹩芍赋鲱^先是“人”的問題?！斑^去‘吃差價’簽一單，可以掙好幾萬，業(yè)務(wù)人員提成也水漲船高。不允許吃差價，做同樣的服務(wù)則只能掙幾千塊錢。這樣提成就大打折扣，能否留住人是一個問題?！?

金育松告訴記者，新政策出臺后大家都在觀望，中介公司肯定會想辦法盡量轉(zhuǎn)型，做透明交易，不過這個過程還是比較痛苦，因為這不僅涉及企業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)換，同時還關(guān)系到企業(yè)績效模式、企業(yè)文化等的轉(zhuǎn)型，要真正做到從經(jīng)理到普通員工，從腦子里頭轉(zhuǎn)過來挺難。

他說，打個不太恰當(dāng)?shù)谋确剑汉笠粭l道路就像一個人因為“中毒”，必須要失去一條手臂——盡管這條手臂過去是“撈錢”的好手，但如果不切除，可能會危及生命，所以還是長痛不如短痛，別再做吃“唐僧肉”的美夢！

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