面對開發(fā)商的惡意違約，購房者當然不能沉默不語，想想對策，不讓開發(fā)商牽著鼻子走才是較重要的！

　　情形一：房價上漲，購房者被逼退房

　　南京李強的煩惱是從他訂購商品房時開始的。

　　購房是件大事，多耗些腦細胞本也是情理當中的事，問題出在南京的房價漲得太快。李強在市區(qū)的房改房拆遷那會兒，仙林的房價也就在每平方1800元上下。想到自己快要退休不用天天再起早貪黑地忙上班，離市區(qū)遠一點也無大礙，所以他寧愿住得離新街口遠些，也要住得寬敞些，可以這么說，李強是考慮晚年生活質(zhì)量，才決定將新居較后選定在仙林的。令他猝不及防的是仙林的房價像是吃了 增高藥丸似的直往上漲，好在李強當初購房時，多閱讀了一些購房方面的書籍，知道要和房產(chǎn)開發(fā)商簽個合同?，F(xiàn)在每平方已漲到3000元出頭，屈指算來他訂購的100平方米的商品房，不知不覺中就增值12萬元。

　　就在李強喜洋洋、急盼盼地等著房子竣工入住的時候，煩惱不期而至。因為是自己的準新房，從施工開始干建筑出身的李強沒事就去工地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。有，他猛地發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)商在施工中對原先設計好的圖紙作了一些極為隱蔽的改動。這只是一個小小動作，卻能多出好幾間房屋的面積，原先設計好的樓梯卻在“縮水”。他私下與工程隊的小頭頭交換意見。對方說，那是大老板的意思。不言而喻，在的房產(chǎn)業(yè)，“省”下空間就是多出鈔票。

　　煩惱接踵而來。頭先是房產(chǎn)商拖延了交房時間，按說，過了合同約定期限當按違約定處，但因為購購此處期房的房主都因為房價上漲好像都賺了錢似的，沒有多計較。問題是開發(fā)商卻有了“居功自傲”的意思，原先售房時的一些承諾也明顯“文不對題”，合同中約定好的“壁櫥”成了移動衣柜等等，不少房產(chǎn)商與購房者之間的“恩怨”就發(fā)生在李強周圍。李強的心一直懸著。

　　這種擔心后來還是演變成了事實。從房產(chǎn)開發(fā)商手里接過鑰匙后，李強發(fā)現(xiàn)他那100平方的新居的客廳上方突兀的多出了一條橫梁，這也是當初房產(chǎn)商擅自更改圖紙引發(fā)的后果。李強很窩火，這條橫梁就橫到了他的心頭上。

　　李強找到開發(fā)商。房產(chǎn)商的底氣很足，說這房屋已通過相關部門驗收，合同中也沒寫客廳上方不可以有橫梁。又勸王強說，購這套房你賺大了。李強想想也是，但還是不舒服，他想要在裝修時吊個頂，將那根多出的橫梁“埋”下去。這費用總該由開發(fā)商出吧？！房產(chǎn)商比李強還嫌煩，“不可能———不行你去辦退房手續(xù)，我們按原價退款。”

　　購個房不容易，購個低價房更不容易。李強不敢再與他們交涉了，較后裝修時自己掏幾千元吊了頂，這錢是多花的，這梁也一直橫在李強的心上。

　　情形二：違約金擋不住房價利潤而毀約

　　李雨的二手房是在去年“非典”后相中的。因為“非典”陰影下的房市“瘟”了一小下，瞄了行情許久的李雨瞅準時機及時與新街口華僑路一家房產(chǎn)中介公司簽了一處房產(chǎn)的協(xié)議書。雙方約定，誰違約誰付給對方3000元違約金。

　　“非典”一旦遠去，房價猛地就竄了上來，而且超出協(xié)議房價警戒線越來越高。這時3000元對于幾十萬的房產(chǎn)協(xié)議，已經(jīng)構(gòu)不成約束力。當李雨感覺到自己失策時，對方已經(jīng)動搖并很委婉地表示，想毀約。

　　眼看著自己到手的二手房成了煮熟的鴨子——飛了。李雨很沮喪，卻無計可施。

　　情形三：設置苛刻條件，逼購主毀約

　　市民李女士去年在江寧購購了某房產(chǎn)公司開發(fā)的一套別墅，房屋面積為200多平方米。交付后，開發(fā)商向李女士提出，要她補繳多出來的100來平方米坐擁花園的錢，以每平方米800元計算，這100多平方米花園一下子增加了八九萬元的經(jīng)濟負擔。開發(fā)商表示，如果不交錢，將拿不到花園的土地使用權證。李女士認為，開發(fā)商的行為明擺著是搞“強購強賣”，想逼她主動提出退房。在這種情況下，李女士能否主張適用《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》相關規(guī)定，“大于部分超過百分之一的，產(chǎn)權歸預購人所有，預購人并可以不支付該部分的房價款”？她該如何保護自身的合法利益呢？

　　據(jù)了解，2002年2月出臺了《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》。其第十七條規(guī)定：“商品房預售，實際交付面積與預售合同約定面積不一致時的處理方式，由當事人雙方在預售合同中載明。當事人雙方未在預售合同中載明的，應當適用下列規(guī)定：（一）實際交付面積大于或者小于預售合同約定面積超過3％的，預購人有權退房；預購人退房的，預售人應當在預購人提出退房之日起30日內(nèi)將預購人已付房價款退還給預購人，同時按銀行同期活期存款利率支付已付房價款的利息；（二）實際交付面積大于預售合同約定面積，大于部分不超過1％的，由預購人按照合同約定的價格補交房價款；大于部分超過1％的，產(chǎn)權歸預購人所有，預購人并可以不支付該部分的房價款；（三）實際交付面積小于預售合同約定面積，小于部分不超過3％的，預售人應當退還預購人多付的房價款，并按銀行同期活期存款利率向預購人支付該部分房價款的利息；小于部分超過3％的，預售人應當向預購人雙倍返還超過3％部分的房價款?！?

　　但是，南京市房屋產(chǎn)權市場處相關負責人介紹說，李女士的情況并不適用上述規(guī)定，因為條例是針對商品房的本身面積的，并不涉及其附屬設施。此種情況，對開發(fā)商較有束縛力的應該是當初購賣雙方的合同約定。如果合同對坐擁花園超出部分有明確的處置辦法，但開發(fā)商不予履行，可以直接通過訴訟來維權。如果合同沒有相關約定，雙方可以進行協(xié)商處理解決。若雙方達不成一致意見，可以申請由房屋仲裁機構(gòu)進行仲裁。

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