房?jī)r(jià)的高漲，利率的上調(diào)，很多人都慌了，這調(diào)控調(diào)控，怎么房?jī)r(jià)不見(jiàn)降，利率反而還高，于是我們看到的現(xiàn)象就是開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)的時(shí)候房子被一搶而空，高利率高房?jī)r(jià)，購(gòu)房死穴不知不覺(jué)中似乎你已經(jīng)中招!

　　“死穴”之一：購(gòu)漲不購(gòu)跌

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，購(gòu)了房的人無(wú)不盼望大漲，沒(méi)購(gòu)的無(wú)不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。

　　記得筆者在2008年12月房地產(chǎn)跌聲一片的時(shí)候，建議部分自住需求的市民可以適當(dāng)考慮出手購(gòu)房，有一部分購(gòu)了，很高興。然而有的會(huì)員卻認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)跌，堅(jiān)持再等等，然而等到2009年價(jià)格又上漲了20%的時(shí)候，急了，害怕自己不購(gòu)別人會(huì)購(gòu)了就沒(méi)有了，會(huì)漲得更高，便不管多少價(jià)錢都匆匆忙忙地出手購(gòu)房了，憑空冤枉多支付了十多萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元。筆者認(rèn)為：在房市，永遠(yuǎn)沒(méi)有頂和底，也沒(méi)有哪個(gè)人會(huì)知道未來(lái)跌多少漲多少。漲就是跌的開(kāi)始，而跌就是漲的先兆。

　　解穴辦法：當(dāng)身邊的人都在入市購(gòu)房的時(shí)候，自己較好不要去湊熱鬧。因?yàn)闇悷狒[是要付出代價(jià)的。在別人恐慌的時(shí)候，自己一定要貪婪，在跌的時(shí)候購(gòu)，在漲的時(shí)候賣。只有這樣，才不會(huì)白白浪費(fèi)自己的血汗錢。

　　“死穴”之二：不研究國(guó)家政策，盲目入市

　　經(jīng)歷過(guò)2007年房市瘋狂大起大落的人應(yīng)該不會(huì)忘記，如果**不出手，就深圳的房?jī)r(jià)而言完全可以炒到3萬(wàn)元/平方米。而2009年，當(dāng)國(guó)家的鼓勵(lì)政策一出臺(tái)，就應(yīng)該意識(shí)到房?jī)r(jià)要開(kāi)始漲是必然的。這說(shuō)明房?jī)r(jià)完全是在**的掌控之中。

　　解穴辦法：我想告訴大家的秘訣就是：每天一定要看《新聞聯(lián)播》，看報(bào)紙的頭版新聞。政策鼓勵(lì)而且政策很松的時(shí)候購(gòu)，政策控制開(kāi)始收嚴(yán)的時(shí)候密切觀望。因?yàn)檫@些國(guó)家政策是較直接的涉及到市場(chǎng)反應(yīng)中的。

　　“死穴”之三：攢夠錢才購(gòu)

　　這是一個(gè)完全的理念錯(cuò)誤。其實(shí)正因?yàn)闆](méi)錢才更要購(gòu)房，否則的結(jié)果是等你攢到足夠的錢時(shí)又不夠了。很多老百姓每日精打細(xì)算，要攢到足夠的錢才購(gòu)房，有的甚至傻到去付全款。其實(shí)，購(gòu)房一定程度要掌握竅門，頭付越低越好，月供越長(zhǎng)越好。普通老百姓能夠“套”到國(guó)家貸款的先進(jìn)機(jī)會(huì)就是房貸了，次購(gòu)房利息又是如此優(yōu)惠，你不用是傻子啊。當(dāng)然，我們既不能套用美國(guó)老太太的故事，也不能套用中國(guó)老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足夠的可以投資的現(xiàn)金。

　　解穴辦法：盡量用較少的錢去購(gòu)房。即使你手頭有足夠的現(xiàn)金。假如你有50萬(wàn)元現(xiàn)金，可不要傻到用50萬(wàn)元去購(gòu)50萬(wàn)元的房子，較多只拿出10萬(wàn)元就夠了，剩下的40萬(wàn)元你一定要用來(lái)做投資，40萬(wàn)元投資一年如果你還賺不回還銀行房貸的利息，那只能說(shuō)明你連較基本的理財(cái)能力都沒(méi)有。無(wú)論是投到股市還是其他，40萬(wàn)元一年回報(bào)賺3、5萬(wàn)元遠(yuǎn)遠(yuǎn)比銀行貸款的那點(diǎn)利息高，較差你可以去借給私人朋友也比銀行利息高。

　　“死穴”之四：被動(dòng)炒房

　　很多老百姓看到房子多漲了以后，覺(jué)得自己上班辛辛苦苦好多年還不如炒一套房一轉(zhuǎn)手賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊(duì)伍。殊不知炒房是一個(gè)很專業(yè)的活，一不小心就被套。因?yàn)榉孔幼儸F(xiàn)手續(xù)復(fù)雜、稅費(fèi)繁多、周期長(zhǎng)，碰上調(diào)整，或者你的眼光不準(zhǔn)，你就很難脫手，較后只能被動(dòng)的“炒房炒成房東”。壓了資金，耗費(fèi)了時(shí)間，影響了工作，較后心力交瘁，得不償失。

　　解穴辦法：千萬(wàn)不要有短炒的心理。要有一種長(zhǎng)期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產(chǎn)投資，可以選擇參加房產(chǎn)理財(cái)俱樂(lè)部，讓專業(yè)人士幫你賺錢，回報(bào)也比較穩(wěn)定。如果自己要做，就一定要多方調(diào)查了解和研究，做足功課，對(duì)自己的資金要有一個(gè)至少2年以上的安排規(guī)劃，也就是說(shuō)在2年之內(nèi)不會(huì)擔(dān)心斷供問(wèn)題。

　　“死穴”之五：迷信專家學(xué)者

　　現(xiàn)在所謂的專家學(xué)者滿天飛，各個(gè)領(lǐng)域的專家都在“研究”房地產(chǎn)。但每一個(gè)所謂的專家，其所有的言論背后一定有其根源。只要我們認(rèn)真看一下這些專家所處的環(huán)境，就知道他在為誰(shuí)說(shuō)話。比如**機(jī)構(gòu)的專家學(xué)者，那些只是御用文人，沒(méi)有任何實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，君不見(jiàn)北大教授就依照經(jīng)濟(jì)論打賭打輸了嗎?而一些房地產(chǎn)商贊助的研討會(huì)論壇，由房地產(chǎn)商支付報(bào)酬的專家學(xué)者嘉賓，他們講的話能為老百姓著想嗎?據(jù)說(shuō)郎咸平先生參加房地產(chǎn)商的活動(dòng)出場(chǎng)費(fèi)已經(jīng)在6位數(shù)之上了，這個(gè)費(fèi)用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地產(chǎn)商出錢請(qǐng)專家學(xué)者為老百姓說(shuō)話，您覺(jué)得世界上會(huì)有這樣的好事嗎?其實(shí)很多所謂的專家學(xué)者，很多連自己購(gòu)房的過(guò)程都沒(méi)經(jīng)歷過(guò)，根本不知道線的真實(shí)現(xiàn)狀，可能住的是國(guó)家分的或房地產(chǎn)商的房子，他們哪知道普通老百姓的艱難!

　　解穴辦法：普通老百姓在這個(gè)問(wèn)題上一定要清醒，千萬(wàn)不要迷信所謂的沒(méi)有任何實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)整天紙上談兵的專家學(xué)者(從某種程度上說(shuō)如果要實(shí)在效果的話還不如去聽(tīng)一個(gè)可靠的經(jīng)驗(yàn)豐富的一線房產(chǎn)中介人員的話)。其言論只能作為宏觀參考指標(biāo)之一。

　　“死穴”之六：購(gòu)房可以一次性到位

　　這又是一個(gè)讓很多老百姓犯理念錯(cuò)誤的觀念。有的老百姓甚至為了所謂的一次性到位花費(fèi)了很大成本，到后來(lái)賣房時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己是浪費(fèi)的?，F(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)多元化的社會(huì)，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，各種新的東西層出不窮。很多東西都在變化，也許你今天的想法是這樣，但過(guò)幾年你個(gè)人的家庭、工作、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入等等都會(huì)發(fā)生變化，到那時(shí)你的計(jì)劃和想法又會(huì)不一樣。如果你的經(jīng)濟(jì)條件好了，你肯定會(huì)不滿足要改善居住條件;如果你經(jīng)濟(jì)不好，而你的房子升值了，為什么不可以賣掉換取現(xiàn)金來(lái)發(fā)展個(gè)人事業(yè)?

　　解穴辦法：一次到位只是你現(xiàn)在的“算命式”的想法，中途任何可能都會(huì)出現(xiàn)。我建議你較多只做5～8年的打算。5年以后會(huì)有什么變化，永遠(yuǎn)沒(méi)人知道，好或者壞一定會(huì)超出你現(xiàn)在的盲目想象。

　　“死穴”之七：迷信廣告語(yǔ)

　　很多老百姓獲取購(gòu)購(gòu)信息的渠道來(lái)源于樓盤(pán)的各種廣告。殊不知房地產(chǎn)廣告是開(kāi)發(fā)商雇傭?qū)懯峙谥频摹懊篮迷竿?，這個(gè)愿望能不能實(shí)現(xiàn)，較主要的是取決于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和良心。

　　解穴辦法：要到現(xiàn)場(chǎng)去實(shí)地調(diào)查、走訪、分析，找可靠的專業(yè)人士請(qǐng)教，找老業(yè)主了解真實(shí)現(xiàn)狀。

　　“死穴”之八：只購(gòu)便宜不購(gòu)貴的

　　只圖價(jià)格便宜。誰(shuí)都知道便宜無(wú)好貨。貴一定有貴的價(jià)值。而房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是：便宜的會(huì)越來(lái)越便宜，貴的永遠(yuǎn)更貴。即使在深圳，很多原來(lái)便宜的房子就漲不了多少。

　　解穴辦法：一定要購(gòu)較好。無(wú)論是未來(lái)增值還是轉(zhuǎn)手都容易。如果手頭真的沒(méi)資金，不好的購(gòu)了也是負(fù)債資產(chǎn)。

　　“死穴”之九：租房不如購(gòu)房

　　這個(gè)問(wèn)題又是一個(gè)很多普通老百姓的觀念問(wèn)題。一直以來(lái)也有很多人在爭(zhēng)執(zhí)不已，打了很多口水戰(zhàn)。在參照“死穴”八的情況下，如果你是購(gòu)一個(gè)泡沫資產(chǎn)，購(gòu)是一種很大的損失。我們來(lái)算一筆賬：現(xiàn)在的商品房的月供和資金基本上是差距很大的。根據(jù)我們的調(diào)查，月供5000元的房子，租金較多只能租2500～3000元左右。而購(gòu)房子頭付加上

　　裝修和家具電器用品，至少前期也要拿出一、二十萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元，還要月供(一年也要好幾萬(wàn)元)。但如果您先租房住一年二年，較多也就幾萬(wàn)元租金，您把這幾十萬(wàn)元去做一些投資，賺回來(lái)的錢一定會(huì)比你支付的租金多。

　　解穴辦法：在參照“死穴”之八的情況下進(jìn)行選擇購(gòu)或者租。

　　“死穴”之十：用現(xiàn)在的眼光看未來(lái)

　　這又是明顯的理念錯(cuò)誤。有很多老百姓連通貨膨脹是何物何因都不知道就在跟著恐慌通貨膨脹，其實(shí)，就深圳而言，有的房子已經(jīng)提前完成了通貨膨脹?，F(xiàn)在好的未來(lái)不一定好。在深圳，一些樓盤(pán)曾在1989年就賣6、7千元的所謂好房子，由于發(fā)展局限到2009年，20年后也只有這個(gè)價(jià)，但20年前的錢能和今天比嗎?

　　解穴辦法：要用未來(lái)的眼光來(lái)看現(xiàn)在。不要購(gòu)已經(jīng)透支未來(lái)很多年的房子。對(duì)于房子所處地段的規(guī)劃是非常重要的。即使現(xiàn)在很差，只要清楚其規(guī)劃，就不要擔(dān)心。購(gòu)房自住更是一種投資，要投資就一定有風(fēng)險(xiǎn)，如何把風(fēng)險(xiǎn)較小化，把價(jià)值化，這是每一個(gè)要購(gòu)房的普通老百姓要靜下來(lái)思考學(xué)習(xí)的。

　　較后，我想請(qǐng)你，請(qǐng)每一個(gè)沒(méi)購(gòu)房的或者已購(gòu)房的老百姓認(rèn)真問(wèn)自己：你現(xiàn)在就能看到自己未來(lái)幾十年都會(huì)在某一套房住一輩子嗎？

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