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購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房 低價(jià)背后是高風(fēng)險(xiǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 723 次
小產(chǎn)權(quán)房以低房?jī)r(jià)吸引了眾多的城里人。違法的小產(chǎn)權(quán)房能合法嗎?違法的風(fēng)險(xiǎn)成本到底誰(shuí)來(lái)扛?這個(gè)問(wèn)題令很多人焦灼不安。
售樓小姐:
許諾背后暗藏玄機(jī)
“次來(lái)嗎?看看我們的沙盤(pán)。”筆者走進(jìn)南京雨花臺(tái)區(qū)油坊橋一家小產(chǎn)權(quán)房售樓處,售樓小姐熱情迎上來(lái)?!跋肟词裁刺仔??一期的房子基本賣(mài)完了,只有二期的,均價(jià)4500元。過(guò)些天還得調(diào)價(jià),每平方米漲100元?!?p>“你們是集體土地,能辦兩證嗎?”筆者直奔主題。
小姐嫻熟地把筆者引到告示臺(tái)前:“我們已通過(guò)規(guī)劃審查,手續(xù)辦齊就是國(guó)有土地了,這里有批文。2009年底就能辦兩證?!?
“辦證的時(shí)間你們會(huì)寫(xiě)進(jìn)合同嗎?”筆者問(wèn)。
“都寫(xiě)在合同里了。”小姐翻開(kāi)合同樣本,指著其中一條,上面寫(xiě)明2009年12月31日前辦理兩證,如辦不了,每平方米退款500元。
一位曾操盤(pán)此類項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士向筆者解釋了這些售樓“蜜語(yǔ)”背后的玄機(jī)。合同約定就是個(gè)“招數(shù)”:每家簽約時(shí)間不同,就不會(huì)出現(xiàn)集體追討的麻煩局面!至于那500元,開(kāi)發(fā)商就沒(méi)打算要,4000元已經(jīng)有賺了。而所謂“辦銀行貸款”,根本不是常規(guī)的住房按揭貸款,而是拿你合法房屋做抵押辦貸款,利率特高,銀行沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)……筆者聽(tīng)得冷汗直冒。
被套業(yè)主:
無(wú)證房還是想脫手
壹城社區(qū)坐落于南京棲霞區(qū)經(jīng)五路上。
以購(gòu)購(gòu)二手房為名,筆者向住戶們打聽(tīng)情況。一樓住戶老李忙把筆者拉進(jìn)屋。他家110平方米,帶個(gè)院子,種了菜,還打了井,冰著幾個(gè)大西瓜,儼然一派田園生活。
“我們前年購(gòu)的房,當(dāng)時(shí)售價(jià)4000多塊。較近賣(mài)的新房,要6000塊了!但還是比周邊的商品房便宜?!崩侠罘蚱蘅煅钥煺Z(yǔ),“兩證現(xiàn)在沒(méi)有,開(kāi)發(fā)商說(shuō)兩年內(nèi)辦妥,今年10月就能拿證。實(shí)在辦不成,每平方米退700塊。你自己住,沒(méi)有兩證也不要緊的!”
從老李家出來(lái),筆者遇到另一位正在泊車的住戶。他好心提醒:這里是集體土地建房,辦不到兩證,開(kāi)發(fā)商倒是答應(yīng)辦,本來(lái)覺(jué)得有希望,較近查得緊,估計(jì)辦不到了。
在隔壁興都花園2號(hào)門(mén),筆者向門(mén)衛(wèi)打聽(tīng)有沒(méi)有二手房賣(mài)?!耙啻螅繋讟??”門(mén)衛(wèi)掏出一堆紙條翻檢起來(lái)……不一會(huì)兒,一位陳姓老太太急匆匆跑來(lái),領(lǐng)筆者去看房。老太太一路小跑,一路推介:“這小區(qū)可好了,真安靜,坐公交又方便,四五十時(shí)辰能到新街口!你看看這草坪多大???”她家門(mén)前空地長(zhǎng)滿了草,足有小足球場(chǎng)大??蛇@么好的住處,她干嗎要拋掉呢?
政府聲音:
兩年辦證沒(méi)有依據(jù)
小產(chǎn)權(quán)房果真能“轉(zhuǎn)正”嗎?江蘇省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)明確告訴筆者,集體土地建商品房不合法。去年,南京有一批集體土地建商品房項(xiàng)目通過(guò)了規(guī)劃審批,有的開(kāi)發(fā)商借此炒作,把相關(guān)文件貼在售樓處,承諾兩三年內(nèi)能辦兩證,讓購(gòu)房人以為其是合法的。規(guī)劃許可只是從建筑上來(lái)講的,有沒(méi)有土地使用證,才是合法與否的前置條件。如果違反土地利用總體規(guī)劃,小產(chǎn)權(quán)房就是通過(guò)規(guī)劃審批,也不代表就合法。
吳震強(qiáng)提醒購(gòu)房人,對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)是法律保護(hù),而購(gòu)購(gòu)集體土地商品房不受法律保護(hù)。所謂購(gòu)和賣(mài),只是購(gòu)房人和集體發(fā)生的關(guān)系,一旦被依法沒(méi)收或拆除了,無(wú)法向政府要賠償,只能找集體賠,即使這塊地征收為國(guó)有,國(guó)家的補(bǔ)償也只給集體土地成員。
大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別(樓市名詞)
房產(chǎn)權(quán)本來(lái)不分大小,只有一種定義,但由于我國(guó)的一些特色,形成了社會(huì)上一些約定俗成的說(shuō)法,不同情況下對(duì)大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)有不同解釋。
種解釋:發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的,相對(duì)講,發(fā)展商的大,購(gòu)房人的小。
種解釋:國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的房產(chǎn)實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。
第三種解釋:購(gòu)的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán),再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房,對(duì)這個(gè)區(qū)別購(gòu)房人可從合同條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認(rèn)。購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房必須有當(dāng)?shù)貞艨?,不能貸款,必須是全額付款。每月要交少量租金給國(guó)家。
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作者介紹
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