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小產(chǎn)權(quán)房因何而生

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 676 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
按照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定,農(nóng)村土地一般歸村集體所有,如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售,必須先經(jīng)國(guó)家征收,轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,再出讓給開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi),較后建房后出售給購(gòu)房人。小產(chǎn)權(quán)房卻是在沒(méi)有將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有的情況下進(jìn)行的商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)。

  “購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房如同把莊稼種在別人家的地里!”北京一位知名地產(chǎn)商說(shuō)。然而問(wèn)題在于,“小產(chǎn)權(quán)房”在別人家的地里種的,不是莊稼,而是鋼筋水泥。

  專家指出,“小產(chǎn)權(quán)房”折射出來(lái)的,是吃飽肚子與改善居住環(huán)境間的矛盾,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與糧食安全間的艱難選擇,以及過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格與群眾購(gòu)不起房的無(wú)奈選擇。

  小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)于十幾年以前,雖然國(guó)務(wù)院曾多次申明城鎮(zhèn)戶口不得在農(nóng)村集體土地上修建住宅,也不得購(gòu)購(gòu)農(nóng)村宅基地上的私房。而隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲,小產(chǎn)權(quán)房以其低廉的價(jià)格吸引了眾多急于購(gòu)房的市民。于是,在城市中區(qū)購(gòu)不起房子的城里人紛紛把購(gòu)房的眼光投向了臨近郊縣,一時(shí)間小產(chǎn)權(quán)房大行其道,如雨后春筍一般,出現(xiàn)在中國(guó)每一個(gè)房?jī)r(jià)高得嚇人的大城市的邊緣地帶。

  小產(chǎn)權(quán)火爆,就因?yàn)樗瘸抢锏纳唐贩勘阋撕芏?,但在便宜的背后,小產(chǎn)權(quán)麻煩也不少,它蓋在耕地或者宅基地上、沒(méi)有繳納土地出讓金、沒(méi)有合法手續(xù),它不受法律保護(hù)。盡管如此,卻仍然不影響小產(chǎn)權(quán)房的火熱銷售。在記者的調(diào)查中,很多房屋中介人員透露,在北京懷柔,小產(chǎn)權(quán)房十分普遍。在通州和房山,小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售更是成了公開(kāi)的秘密。

  小產(chǎn)權(quán)房在北京迅速蔓延,那么全國(guó)范圍內(nèi)它究竟占了多少比例?由于小產(chǎn)權(quán)的房屋由于沒(méi)有完善的銷售手續(xù),因此數(shù)量很難統(tǒng)計(jì),但一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查卻顯示,小產(chǎn)權(quán)房屋的數(shù)量驚人,北京估計(jì)大概占了20%左右,類似深圳的城市占的比重就更高,有的可能高達(dá)40%、近50%。

  地方政府成違法主體

  數(shù)量驚人的小產(chǎn)權(quán)房就醒目地樹(shù)立在各個(gè)村莊的田間地頭,從打地基、直到較后銷售,一般都要經(jīng)歷幾個(gè)月甚至一年多的時(shí)間,這么長(zhǎng)的時(shí)間里,如果地方政府及時(shí)制止的話,它們根本就不可能建起來(lái)。

  “可是不少地方的政府不但不這么做,還扮演了違法違規(guī)的主體角色,所以政府的形象廣受質(zhì)疑?!?p>

  其實(shí),早在1999年5月,國(guó)務(wù)院辦公廳就發(fā)布規(guī)定,農(nóng)村住宅不得向城市居民出售,建設(shè)部也曾多次發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示,提醒城市居民不要購(gòu)購(gòu)在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,否則將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,權(quán)益難以得到保護(hù),可實(shí)際情況卻是,小產(chǎn)權(quán)房熱銷多年,大量城市居民選擇了小產(chǎn)權(quán)房,明明都知道小產(chǎn)權(quán)不合法,風(fēng)險(xiǎn)巨大,那又是誰(shuí)在背后推動(dòng)著這塊市場(chǎng)不斷膨脹?

  一方面,大產(chǎn)權(quán)房高不可攀的價(jià)格,讓不少城市居民開(kāi)始選擇小產(chǎn)權(quán)房,形成了龐大的購(gòu)方市場(chǎng);另一方面,一些村鎮(zhèn)在大產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格飆升的背景下,也開(kāi)始迅速把土地變現(xiàn),這也讓小產(chǎn)權(quán)房有了立足之地。

  因?yàn)榇謇镆l(fā)展,所以就違規(guī)建小產(chǎn)權(quán)房,一些專家告訴記者,在這些理由之外,靠近城市的村莊紛紛開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán),還隱藏著另一個(gè)秘密,那就是城市的發(fā)展過(guò)程中,一定會(huì)占用農(nóng)田,如果村里不開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房,土地一旦被地方政府征用,那么土地的大部分利潤(rùn)將被地方政府拿走。

  城市的高房?jī)r(jià)造就了小產(chǎn)權(quán)房的巨大市場(chǎng)需求,而村級(jí)組織也有著強(qiáng)烈的賣地沖動(dòng),在此情況下,一些不正規(guī)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始迅速介入,并在一棟棟小產(chǎn)權(quán)房的交易中賺到了自己的利潤(rùn)。

  小產(chǎn)權(quán)的尷尬地位,實(shí)際上是各方利益博弈的結(jié)果,一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、一些開(kāi)發(fā)商,迎合了城鎮(zhèn)居民的需求,把小產(chǎn)權(quán)做成了一個(gè)大市場(chǎng),不少人也暫時(shí)圓了自己的住房夢(mèng),但畢竟國(guó)家的耕地保護(hù)制度、糧食安全,又是不可逾越的紅線,政策和法律都不允許對(duì)小產(chǎn)權(quán)網(wǎng)開(kāi)一面,這種左右為難的境地中,小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)究竟何去何從?這是一個(gè)不得不面對(duì)的難題。

  專家談到,一些地方政府只顧收取高額的土地出讓金,卻很少考慮中低收入市民的承受能力,忽視了國(guó)土應(yīng)該為民生服務(wù)的公益屬性;而開(kāi)發(fā)商拿到土地后一味的提高房?jī)r(jià),從而把中低收入市民逼上了購(gòu)違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房的道路上去,因此,要從根本上治理小產(chǎn)權(quán)房,更重要的是要解決城鎮(zhèn)居民的住房保障,讓每一個(gè)市民都能住得起房。

  小產(chǎn)權(quán)房,“三不管”地帶

  “應(yīng)該說(shuō),國(guó)土資源部門要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的管理負(fù)主要責(zé)任?!睂<艺J(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)這十幾年,相關(guān)管理部門一直監(jiān)管不力。

  2007年7月2日,華遠(yuǎn)集團(tuán)老總?cè)沃緩?qiáng)(任志強(qiáng)博客,任志強(qiáng)新聞,

  任志強(qiáng)也認(rèn)為,建設(shè)部完全可以理直氣壯地去管理,而不是僅僅作出“風(fēng)險(xiǎn)提示”。因?yàn)榻ㄔO(shè)部無(wú)權(quán)管理非城鎮(zhèn)國(guó)有土地上的建設(shè)行為,但有權(quán)管理違反《房地產(chǎn)管理法》的市場(chǎng)銷售行為。不管這些“小產(chǎn)權(quán)”的建設(shè)是否合法,但其對(duì)社會(huì)銷售的行為是違法的。

  但事實(shí)是,小產(chǎn)權(quán)房非法生存十余年,沒(méi)有相關(guān)部門對(duì)其進(jìn)行管理。

  “尷尬的是,開(kāi)發(fā)商會(huì)覺(jué)得,雖然我違法了,但政府較終還是不得不承認(rèn)我的合法性。畢竟,如果嚴(yán)格追究,損失的肯定是購(gòu)房者。”畢文強(qiáng)說(shuō),當(dāng)購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的人越來(lái)越多的時(shí)候,政府可能會(huì)考慮社會(huì)穩(wěn)定的需要將其合法化,畢竟不能把那么多人從小產(chǎn)權(quán)房中趕出去。這樣一來(lái),開(kāi)發(fā)商的責(zé)任就被抹得干干凈凈。(編輯:驚文)

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