近期，樓市發(fā)燒，交易活躍，房?jī)r(jià)飆升，泡沫積累，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇。很多朋友問(wèn)現(xiàn)在購(gòu)房的問(wèn)題，本文試著給點(diǎn)建議，正文開(kāi)始前有三點(diǎn)需要說(shuō)明：

　　
　　一是，房產(chǎn)是投資品，購(gòu)房是投資行為。

　　
　　這個(gè)觀點(diǎn)闡述可見(jiàn)本人博客。
　　
　　
　　二是，目前樓市泡沫程度很高。該觀點(diǎn)的論證也可見(jiàn)本人博客。

　　
　　三是，投資即簡(jiǎn)單又復(fù)雜的事情，投資樓市亦是。簡(jiǎn)單值得是理念，復(fù)雜說(shuō)的時(shí)機(jī)把握。下面先簡(jiǎn)單的介紹下投資理念：

　　
　　價(jià)值投資巴菲特的恐懼貪婪論

　　
　　在別人貪婪的時(shí)候恐懼,在別人恐懼的時(shí)候貪婪。股神巴菲特憑借這句投資格言,在資本市場(chǎng)上無(wú)往而不利。按照巴菲特的理論，在大多數(shù)人的貪婪的時(shí)候，投資品的價(jià)值一般會(huì)受到追捧被高估，價(jià)值投資理論建議應(yīng)該賣(mài)出。；在大多數(shù)人恐懼的時(shí)候，投資品的價(jià)值一般會(huì)被拋棄而低估，價(jià)值投資理論建議應(yīng)該購(gòu)入。

　　
　　我們用2007年以來(lái)南京樓市為例，介紹價(jià)值投資的做法：2007年三季度當(dāng)時(shí)歷史高點(diǎn)，市場(chǎng)處于極度貪婪，9月均價(jià)接近6000元/平米，是投資者賣(mài)出房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)；08年上半年進(jìn)入僵持期，價(jià)升量跌，投資者進(jìn)入二手市場(chǎng)套現(xiàn)困難很大；08年三季度到09年一季度，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，投資者應(yīng)該購(gòu)入，較佳購(gòu)入時(shí)機(jī)應(yīng)該在08年10-09年3月；09年二季度市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇，三季度市場(chǎng)開(kāi)始繁榮，四季度市場(chǎng)泡沫開(kāi)始大幅度增加，是房產(chǎn)投資者賣(mài)出的好時(shí)機(jī)。假設(shè)08年11月以均價(jià)（5982）購(gòu)入，09年12月以均價(jià)（8829）賣(mài)出，如果是全額付款，其投資受利率將在47%（不考慮稅費(fèi)），三成頭付的話投資收益率將超過(guò)150%。

　　趨勢(shì)投資索羅斯的華麗轉(zhuǎn)身

　　
　　《享受泡沫》文中提到索羅斯的句話，大意是，絕大多數(shù)人做的都是趨勢(shì)投資，也是比較容易操作的投資，但能在泡沫破滅前完成華麗轉(zhuǎn)身的是其中少數(shù)。大多數(shù)人容易受到環(huán)境的感染，產(chǎn)生羊群效應(yīng)，所以追隨趨勢(shì)投資成為主流。

　　
　　依然以南京市場(chǎng)未來(lái)解釋正確的趨勢(shì)投資方法：09年4月份，市場(chǎng)開(kāi)始活躍，成交放量，存量減少，市場(chǎng)回暖信息顯著，是趨勢(shì)投資者較好的入市時(shí)機(jī)，假設(shè)在4月購(gòu)入，10月賣(mài)出，全額付款也有37%的收益（不考慮稅費(fèi)），三成頭付的話回報(bào)率將超過(guò)100%。

　　
　　價(jià)值投資者較佳介入時(shí)間是市場(chǎng)的低點(diǎn)，一般持有時(shí)間較長(zhǎng)；趨勢(shì)投資者的難點(diǎn)是判斷市場(chǎng)的回暖信號(hào)及如何實(shí)現(xiàn)華麗的轉(zhuǎn)身。

　　高點(diǎn)購(gòu)入不理智的誤區(qū)

　　
　　現(xiàn)在有一個(gè)錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，只要投資房產(chǎn)，長(zhǎng)期肯定是增值的，所以很多人選擇高點(diǎn)購(gòu)入。他們的論據(jù)是這樣的，如果我是07年9月的高值購(gòu)入，09年10月賣(mài)出，也是有很高的回報(bào)率的。

　　因?yàn)槟暇┓康禺a(chǎn)自98年開(kāi)始房改才市場(chǎng)化，市場(chǎng)一直出入上升渠道，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，沒(méi)有親身經(jīng)歷過(guò)98年?yáng)|亞金融危機(jī)、日本泡沫危機(jī)、美國(guó)次信貸危機(jī)的類似大危機(jī)的洗禮。大家總是認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)總會(huì)漲的，甚至某些專家說(shuō)出市場(chǎng)沒(méi)有泡沫的謬論。

　　
　　個(gè)人認(rèn)為高點(diǎn)購(gòu)入房產(chǎn)是非常不理智的行為，因?yàn)槟壳澳暇┦袌?chǎng)泡沫已經(jīng)高位。

　　
　　泡沫積累一定程度后，市場(chǎng)必然進(jìn)行調(diào)整，一般有兩種調(diào)整：一是泡沫累計(jì)程度太深，已經(jīng)危害整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種調(diào)整叫泡沫破裂，例如東南亞金融危機(jī)、美國(guó)次信貸危機(jī)；種，泡沫積累程度不高，這種調(diào)整叫泡沫釋放，例如南京08年的調(diào)整。

　　
　　市場(chǎng)調(diào)整的長(zhǎng)度和泡沫累計(jì)的程度成正比，05年國(guó)八條后調(diào)整僅半年，07年四季度到09年一季度的調(diào)整達(dá)到一年半的時(shí)間，而美國(guó)次信貸泡沫破滅后調(diào)整長(zhǎng)達(dá)兩年以上尚未完全復(fù)蘇。根據(jù)測(cè)算（見(jiàn)博客），09年現(xiàn)在南京市場(chǎng)的泡沫程度已經(jīng)遠(yuǎn)高于07年的水平，意味著調(diào)整一旦到來(lái)，其周期會(huì)很長(zhǎng)。

　　泡沫累積投資風(fēng)險(xiǎn)加劇

　　
　　以09年10月成交均價(jià)測(cè)算，南京房?jī)r(jià)收入比高達(dá)11以上，隨著年末房?jī)r(jià)進(jìn)一步的飆升，泡沫繼續(xù)的加大，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，比如資產(chǎn)無(wú)法短期變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)（海南為鑒）等。當(dāng)然，如果你是一個(gè)懶惰的投資者，擁有充足的資金，自己房產(chǎn)打算持有5年以上，認(rèn)為5年后物業(yè)稅政策沒(méi)出臺(tái)，也許高點(diǎn)的入市的泡沫風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有太多問(wèn)題。

　　
　　投資需要的不是發(fā)燒的頭腦，而是冷靜和耐心。

　　近期，樓市發(fā)燒，交易活躍，房?jī)r(jià)飆升，泡沫積累，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇。很多朋友問(wèn)現(xiàn)在購(gòu)房的問(wèn)題，本文試著給點(diǎn)建議，正文開(kāi)始前有三點(diǎn)需要說(shuō)明：

　　
　　一是，房產(chǎn)是投資品，購(gòu)房是投資行為。

　　
　　這個(gè)觀點(diǎn)闡述可見(jiàn)本人博客。
　　
　　
　　二是，目前樓市泡沫程度很高。該觀點(diǎn)的論證也可見(jiàn)本人博客。

　　
　　三是，投資即簡(jiǎn)單又復(fù)雜的事情，投資樓市亦是。簡(jiǎn)單值得是理念，復(fù)雜說(shuō)的時(shí)機(jī)把握。下面先簡(jiǎn)單的介紹下投資理念：

　　
　　價(jià)值投資巴菲特的恐懼貪婪論

　　
　　在別人貪婪的時(shí)候恐懼,在別人恐懼的時(shí)候貪婪。股神巴菲特憑借這句投資格言,在資本市場(chǎng)上無(wú)往而不利。按照巴菲特的理論，在大多數(shù)人的貪婪的時(shí)候，投資品的價(jià)值一般會(huì)受到追捧被高估，價(jià)值投資理論建議應(yīng)該賣(mài)出。；在大多數(shù)人恐懼的時(shí)候，投資品的價(jià)值一般會(huì)被拋棄而低估，價(jià)值投資理論建議應(yīng)該購(gòu)入。

　　
　　我們用2007年以來(lái)南京樓市為例，介紹價(jià)值投資的做法：2007年三季度當(dāng)時(shí)歷史高點(diǎn)，市場(chǎng)處于極度貪婪，9月均價(jià)接近6000元/平米，是投資者賣(mài)出房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)；08年上半年進(jìn)入僵持期，價(jià)升量跌，投資者進(jìn)入二手市場(chǎng)套現(xiàn)困難很大；08年三季度到09年一季度，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，投資者應(yīng)該購(gòu)入，較佳購(gòu)入時(shí)機(jī)應(yīng)該在08年10-09年3月；09年二季度市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇，三季度市場(chǎng)開(kāi)始繁榮，四季度市場(chǎng)泡沫開(kāi)始大幅度增加，是房產(chǎn)投資者賣(mài)出的好時(shí)機(jī)。假設(shè)08年11月以均價(jià)（5982）購(gòu)入，09年12月以均價(jià)（8829）賣(mài)出，如果是全額付款，其投資受利率將在47%（不考慮稅費(fèi)），三成頭付的話投資收益率將超過(guò)150%。

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