購房購鋪負下百萬貸款應如何理財
在所有人眼里，現(xiàn)年27歲的吳淑玉（化名）都是一個“西關小姐”式的乖乖女。吳淑玉家境很好，父母都是高端工程師，良好的家庭熏陶使得吳淑玉性格溫柔，本分善良，對父母的教導也言聽計從。從小學到大學，吳淑玉一直都是好學生，整個大學甚至都沒有談過戀愛。2001年大學畢業(yè)后，吳淑玉在廣州一家外企做日語翻譯。
　　
　　然而，就是這樣一個乖乖女，卻在終身大事這個人生較關鍵的問題上，吳淑玉徹底違背了父母的意愿，對父母苦口婆心的勸說置之不理，不管不顧地閃電般地嫁給了一個窮小子，成為時髦的“閃婚”新娘。
　　
　　事情要從2004年7月10日說起，吳淑玉的一個非常要好的閨中好友要參加一個在中信廣場某咖啡屋舉辦的“8時辰約會”派對，好友經常參加這樣的交友派對，但是對于在“8時辰”內就要情定終身的派對還是次，于是她把吳淑玉也拉上參加了。本來吳淑玉對這樣的事情是躲避不及的，但是經不住好友的勸說，她還是答應了。
　　
　　派對的場面比較壯觀，8男8女分成兩排坐，鈴聲一響，男女雙方開始交談，8時辰過后，鈴聲響起后再換人。這樣，在一個公里內，可以約會8個人，這種既經濟又省時的約會方式在歐美很風行，目前也開始在北京上海廣州等大城市的白領圈子里流行了。
　　
　　就是在這次約會上，吳淑玉認識了他后來的老公陳玉亮，這個外形瘦弱，說話細聲細氣的農村小伙子，卻給吳淑玉留下了深刻的印象。不知為什么，吳淑玉對陳玉亮甚至有隱隱的有些憐惜之情。
　　
　　當晚兩人發(fā)了一夜的短信，陳玉亮講述他在農村的故事，一個從偏僻小山村里一步步奮斗到城市里的小白領傳奇的經歷，這讓出身優(yōu)越的吳淑玉很佩服，而陳玉亮為殘疾父親治病欠下20萬巨額債務更深深地打動了她，她甚至還有些憐惜這個比自己大6歲的男人。接下來的3天里，他們短信傳情，情誼綿綿，僅僅3天，吳淑玉就做出一個驚人的決定——嫁給他！
　　
　　吳淑玉的決定讓父母很吃驚，他們怎么也沒有想到女兒竟然會嫁給一個債務纏身而且無論哪方面都不出眾的男人，雖然極力反對，但深陷愛河的女兒根本不理會，一周后，吳淑玉背著父母和陳玉亮偷偷地領取了結婚證，然后搬入陳玉亮租住的小屋。
　　
　　后來，吳淑玉的父母看到木已成舟，也就默認了。2004年10月，吳淑玉的父母為她操辦了一場盛大的婚禮，并且花30萬在濱江東路為他們頭付了一套新房30%的預付款，還有903756元的貸款需要他們倆人在未來10年內償還。每月他們要還7531.3多元的貸款。
　　
　　然而，初為新娘的吳淑玉早已心向夫家了，她用自己多年積蓄12萬，并私下里又從好友那里借了10萬元（借條寫的是吳淑玉的名字），約定在2009年11 月按照當時的銀行利率一次性還本付息。這樣，吳淑玉幫助丈夫還清了背負的所有債務，卻向丈夫隱瞞了自己借錢的事情。吳淑玉想，自己每月7000多的工資，年底還有2-3萬的分紅獎金。償還這點債務應該不成問題。
　　
　　不料，蜜月剛剛結束，愛女心切的吳母又偷偷的給了吳淑玉43.2 萬元，吳母堅持要為女兒在住家附近頭付一套裙樓商鋪作為女兒自己的“私房”財產，她親自為女兒選中了一套間24平米全價高達72萬元的商鋪，并堅持自作主張地為女兒辦理了銀行5年4成按揭，月供5428.44元。這樣，吳淑玉又平白無故地背負了5年期本息高達325693.44元的債務。
　　
　　吳母此舉用心良苦，為了女兒，她已經花盡了這家人全部的積蓄了。她實在不放心頭腦簡單、情感沖動的女兒，萬一婚姻有變，只要女兒手中掌握一套旺鋪也還可以安穩(wěn)無憂。并且一再告戒女兒千萬不要和她丈夫說。吳母的愛女之心，深深地感動了吳淑玉，卻也為自己負擔百萬元的巨債而犯愁不已。
　　
　　吳淑玉原本想這樣可以和丈夫從此過上幸福生活了，卻沒有想到，這個為愛可以為對方付出一切的“閃婚”新娘并不好做。
　　
　　由于雙方接觸時間太短，而且日常生活水平差距太大，一些不和諧的因素在蜜月后就開始出現(xiàn)了矛盾。再加上他們對于消費觀念的不同，在一次次的爭執(zhí)后，他們心生間隙，這個為愛情而閃婚的新娘次失望了。
　　
　　 2005年春節(jié)時，吳淑玉因為一點小事和丈夫又一次發(fā)生了爭吵，吳淑玉氣憤的罵道：“你怎么那么農民？你身上的氣息一萬年都改不了！我當初瞎了眼才跟了你這么個沒用的東西１這話深深地傷害了陳玉亮，原本在強勢妻子面前他就有些抬不起頭，現(xiàn)在妻子又這樣說他，他也有些失望了，只是冷冷地回敬說：“我是農民不假，但我這個農民從結婚那天起就把5000元的工資一分不剩地交給那個富家小姐，而她每月還大方地給我這個農民600元的零花錢１夫妻間開始了冷戰(zhàn)。
　　
　　從2005年4月開始，吳淑玉把濱江東路的商鋪以每月1.46萬元的價格租給了一個時裝店，吳淑玉的想法是盡早還清債務，但是陳玉亮在7月的一個偶然機會里，突然得知妻子竟然在外面還有私房產業(yè)，于是他不再向妻子上繳工資了，并搬回了天河區(qū)棠下的出租屋里，分居使原本緊張的夫妻關系更加雪上加霜。
　　
　　目前，吳淑玉夫婦正在協(xié)議離婚。陳玉亮只肯負擔吳淑玉為他償還債務的22萬元借款，約定從2005年開始，每年償還4萬，到2009年時償還剩余的6萬元。對于房產，陳玉亮表示他不會要回他已經繳納的房貸款，當然也不會再為那個讓他窒息的豪宅繼續(xù)月供。
　　
　　 27歲的吳淑玉陷入了困境。未還的108.8萬元的房貸款將全部壓在她的身上；同時她自己還要負擔全部的商鋪按揭貸款；而且好友的借款也將在2009年到期。
　　
　　愛情沒有了，房子不能再丟。如今的吳淑玉絞盡腦汁地要把自己的房產保留下來，它不僅僅是自己未來的住處，它更是父母對女兒的一片深情厚愛。
　　
　　 2005年10月19日，吳淑玉撥通了本刊的熱線，她求助本刊為她尋找一位理財專家，為她做一個5年期的一整套理財規(guī)劃，以順利地度過2009年這道坎。
　　
　?。ㄗⅲ耗壳?，濱江東路商鋪售價2.8-3萬元/平方米，租價為3000-5000元/平方米，零售業(yè)。滿堂紅置業(yè)提供。）
　　
　　鄧為民：中國建設銀行銀行廣東省分行通達理財俱樂部客戶經理 電話020－83011335
　　
　　吳淑玉短暫的婚姻走到這一步，令人惋惜，但由此引發(fā)的個人財務危機又使我們捏一把汗。由該案例可以看出吳小姐做事較為情緒化，婚姻如此，對于吳淑玉個人財務安排來說就應理性對待，下面就吳小姐目前財務狀況作一分析。
　　
　　一、資產負債表
　　
　　吳淑玉個人資產負債表 單位：萬元
　　
　　 資產負債
　　
　　 住房100住房70
　　
　　商鋪72商鋪28.8
　　
　　債權22借款10
　　
　　
　　 總資產194總負債108.8
　　
　　
　　 凈資產85.2
　　
　　
　　從吳淑玉個人資產負債情況看，凈資產較高，但大部分為房產，且資產負債率達到56%，風險較高，負債總額高達108.8萬元，需要在5-10年內連本帶利一起還清，到期總共要還134萬多元，個人沒有存款，也沒有購購人身保險，應付突發(fā)事件能力較弱，仍然需要依靠父母財務上的支持，但為了女兒，父母也用盡了自己多年的積蓄，所以在出現(xiàn)意外時父母的支持的能力是有限的，這就需要她對個人財務進行調整。
　　
　　二、收入支出表
　　
　　
　　吳淑玉個人收入支出表（年） 單位：元
　　
　　收入支出
　　
　　工資收入84000住房還貸90375.6
　　
　　年底分紅25000商鋪還貸138000
　　
　　商鋪出組160600假設個人支出18000
　　
　　陳玉亮還款
　　
　　 40000
　　
　　總收入309600總支出246375.6
　　
　　凈收入
　　
　　 63224.4
　　
　　從個人目前收入支出表看，尚可，但收入很大一塊來源于商鋪的出租，考慮到可能的房屋空置與欠租損失，商鋪出租以11個月來計算年收入，另外前夫的還款也可能存在一定的變數(shù)，為了降低風險，需考慮增加現(xiàn)金流入。
　　
　　三、理財?shù)哪繕?br>　　
　　（一）頭要目標應是還清負債，5年內還清用于購購商鋪本息325693.44元的債務和朋友處連本帶息114400元債務，10年內付清用于購購住房連本帶息903756萬元的貸款。
　　
　?。ǘ閼锻话l(fā)事件，至少應準備6萬元以動性高的資金作為應急金。
　　
　?。ㄈ┨岣呒彝サ谋Ｕ?，購購適當?shù)娜松肀ｋU及醫(yī)療險。
　　
　　（四）汲取婚姻失敗的教訓，擺脫離婚后帶來的困擾，尋找真正合適的伴侶，準備重新步入結婚禮堂。
　　
　　四、理財建議
　　
　?。ㄒ唬┛蓱z天下父母心，吳淑玉的父母傾資給女兒購購的商鋪具有較高的投資價值，根據(jù)評估物業(yè)計算公式看，該物業(yè)的年收益×15年遠大于房產購購價，具有較大升值空間。打理好財產，減少父母擔憂也是回報父母的較好方式。
　　
　?。ǘ﹨鞘缬衩媾R的問題是入不敷出的危險，每月工資收入7000多，對于大學畢業(yè)不久的她來說相當不錯，但每月平均支出卻超過2萬元，商鋪出租一旦出現(xiàn)斷期，則會面臨巨大的財務危機。儲備應急準備金和增加現(xiàn)金流為頭等大事，離婚后一個人住在大房子里也較為寂寞，可以考慮搬回去與父母同住，一則可將自己住房出租，參考周邊的出租住房估計每月可增加3-4千收入，再則也可減少一些個人支出。每月除了還貸以外，結余的資金用于儲備應急金，考慮到流動性和安全性，可分別投資到貨幣市場基金（如：華夏現(xiàn)金增利基金）和新發(fā)行流動性高的債券基金（如：博時六號-穩(wěn)定價值債券投資基金），以增加收益。應急金的資金量應以3-6個月個人支出計算，同時考慮到父母目前的財務狀況，取其上限12萬為宜。
　　
　?。ㄈy算住房的投資收益只有3%- 4%左右，低于資金成本，投資價值較低且負擔較重，建議選擇適當?shù)臅r機將房子賣出為宜。即使再婚，未來的女婿是否愿意住在這套房子里也是個未知數(shù)，因此賣掉住房不失為良策。吳淑玉這時可能會想婚姻沒

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