3月18日起，央行再次上調(diào)了房貸基準(zhǔn)利率，調(diào)整后， 5年期以上個人住房貸款基準(zhǔn)利率為 7.11%，下限利率為 6.04%。按照滬上大多數(shù)銀行房貸規(guī)則，老房貸客戶(2007年3月18日以前按揭購房的市民)都從明年 1月 1日開始按照新的利率繳納房款。 新利率公布后，對有房貸的市民而言，都意味著要繳納更多的利息。面對這種情況，打算購房的市民該如何選擇房貸產(chǎn)品才會更省錢呢

1、直客式房貸：省本錢

“直客式”房貸又叫“超前按揭”，就是個人先找銀行貸款，然后再去購房。銀行直接貸款給購房者，不用經(jīng)過開發(fā)商擔(dān)保，貸款額度、占總房款比例、期限及還款方式等，都可根據(jù)購房者的需求決定。目前，中行、建行、民生都已經(jīng)推出了這項業(yè)務(wù)。

案例：張小姐看中了一套市價100萬元的房子，開發(fā)商指定的按揭銀行是兩家國有商業(yè)銀行，開發(fā)商規(guī)定如果消費者辦理按揭貸款可以優(yōu)惠2%，而一次性付款則可給予折扣5%。在這種情況下，張小姐就可以選擇“直客式房貸”，繞過開發(fā)商和其指定銀行，直接與商業(yè)銀行簽訂貸款合同，將貸款與自備的頭期款作為房款一次性支付給開發(fā)商，從而獲得5%的折扣。與到指定的按揭銀行貸款獲得2%的折扣相比，張小姐即可省下3萬元房款。同時，由于整體房價下降，相應(yīng)的稅費也會跟著減少。

優(yōu)點：購房時可辦理一次性付款，這樣房價通?？梢缘玫揭欢ǚ鹊膬?yōu)惠。另外，由于繞過了開發(fā)商和中介的環(huán)節(jié)，“直客式房貸”可以節(jié)省一筆中介費。

缺點：沒有開發(fā)商擔(dān)保的借款人需要尋找專業(yè)的擔(dān)保公司，因此會多付一筆擔(dān)保費。并且銀行為了降低自身風(fēng)險，對申請直客式房貸的市民設(shè)置的門檻較高。據(jù)記者了解，較受銀行青睞的“直客式房貸”申請人是公務(wù)員及行政事業(yè)單位工作人員。據(jù)悉，各級、國家機(jī)關(guān)特派機(jī)構(gòu)、海關(guān)、檢驗檢疫等單位的在冊入編員工，往往能比較容易申請到“直客式房貸”。

適宜人群：有穩(wěn)定收入、良好的授信記錄、所購房屋一次性付款優(yōu)惠較多的借款人。

友情提醒：據(jù)記者了解，有部分人群被明確指明不能享受“直客式房貸”。這部分客戶的特點是工作穩(wěn)定性較差，收入具有不可預(yù)期性。這類客戶主要包括：機(jī)關(guān)或公用事業(yè)單位非干部編制的工作人員；社保查詢情況與借款申請人提供材料不符、社保交納不正常或未參加社保的人員；有不良資信記錄的人員等。

2、固定房貸：規(guī)避加息風(fēng)險

這種房貸產(chǎn)品的特點在于，在貸款期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數(shù)額。目前，建行、招行、農(nóng)行、光大銀行都已經(jīng)推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。

案例：老于年近45歲，好不容易花盡積蓄，購購了一套42萬元的二手房，無奈仍有12萬元的資金空缺，需要通過貸款來解決。自知已經(jīng)過了收入的期，未來如果利率再有幾個連環(huán)上漲，他真覺得自己無法承受，于是索性申請了固定利率房貸，也少了些后顧之憂。

的確，對于這種未來收入比較平穩(wěn)、利率風(fēng)險承擔(dān)能力不強(qiáng)的客戶來說，選擇固定利率房貸，也是當(dāng)前利率上漲周期中，一個比較明智的決定。

然而，老于的個憂慮又隨之而來，萬一在10年中利率下跌了呢？固定利率貸款豈不是很不合算？

農(nóng)行上海分行相關(guān)人士告訴老于，在農(nóng)行的固定利率貸款業(yè)務(wù)中，還額外增加了一個利率調(diào)整選擇權(quán)條款。也就是隨著市場利率下調(diào)，當(dāng)農(nóng)行新公布的固定利率的下限下調(diào)1個百分點(含)以上時，如果老于沒有任何不良信用或者違約記錄，在支付一定的選擇權(quán)費用后，就可以申請執(zhí)行選擇權(quán)，在剩余的貸款期限內(nèi)將貸款利率調(diào)低相應(yīng)百分點。這種選擇權(quán)條款使得固定利率房貸不僅能夠幫助老于規(guī)避利率上升的風(fēng)險，在利率走低時也能幫助借款人減少損失。

優(yōu)點：利率不隨物價或其他因素的變化而調(diào)整，而將未來的利率風(fēng)險鎖定。

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