2007年9月15日央行上調(diào)人民幣存貸款基準利率是年內(nèi)的第五次加息，屢次加息后購房成本的疊加使得貸款成本出現(xiàn)明顯上升。在央行頻繁加息的情況下，如何使得房貸理財更輕松、更合乎自己的理財計劃呢？為此，專業(yè)人士針對準備購房的消費者制定了相應(yīng)的房貸策略，希望能為消費者提供幫助。

　　招：盡可能選擇公積金貸款

　　年內(nèi)第五次加息表明利率市場化的趨勢已經(jīng)非常明顯，此次加息后公積金貸款與商業(yè)性貸款差距的拉大，表明了政策的差異性與靈活性；即商業(yè)性貸款更具商業(yè)性，而公積金貸款更具政策扶持性；另外，目前公積金貸款實行了新流程，評估前置，同時放款不需要在通過公積金擔保周轉(zhuǎn)，貸款周期可以縮小10個工作日左右，這樣，公積金貸款減少了手續(xù)，縮短了時間，加上節(jié)省利息以及還款方式自由的兩大優(yōu)勢，專家建議消費者盡可能選擇公積金貸款。

　　專家認為，雖然公積金的利率也在上調(diào)，但是由于區(qū)別對待，商貸利率上調(diào)的幅度要大于公積金，這樣相比之下，公積金比商貸更能省錢；以同樣的60萬元貸款為例，在9月14日加息后，使用公積金貸款每月還款為4033元，而商貸則需要4528.5元，公積金每月節(jié)省495.5元，在20年的期限中，累計可以節(jié)省利息118925元，低息的優(yōu)勢可說非常明顯。

　　招：改浮動利率為固定利率，提前鎖定利率上調(diào)風險

　　在銀行頻繁加息的背景下，固定利率不受加息影響的優(yōu)勢得以顯現(xiàn)，目前已經(jīng)有多家銀行開展固定利率業(yè)務(wù)，包括光大銀行、建設(shè)銀行、中信銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行等；以光大定息產(chǎn)品為例，在9月14日加息前，光大銀行固定利率10年期的基準利率為7.06%，可下浮至6.56%，加息后，浮動利率基準利率為7.83%，下浮利率為6.6555%，可以看出，執(zhí)行基準利率時，固定利率已經(jīng)明顯低于浮動；執(zhí)行優(yōu)惠利率時，固定利率也只比0.0955%，差額非常小；在加息前選擇了固定利率的消費者，就可以坐享低利率的好處了。而現(xiàn)在利率處于上升通道之中，央行還會根據(jù)經(jīng)濟運行情況，隨時使用利率工具，在整體經(jīng)濟趨熱的局勢短期內(nèi)難以改變的情況下，未來加息的可能性較大，購房者先行選擇固定利率，可以輕松鎖定未來利率上調(diào)的風險。

　　由于大部分消費者貸款期限多在10年以上，而固定利率較長僅為10年，這樣就限制了部分消費者對固定利率的選擇；不過，目前光大銀行已經(jīng)推出了期限組合和金額組合固定利率貸款產(chǎn)品，延長了固定利率貸款期，從原先較長貸款期限10年延長至30年。打破了固定利率只能貸10年的較長期限。比如，期限組合可以選擇“固定＋浮動”，期限較長可到30年，前20年可選固定利率，后10年選擇浮動利率；金額組合則是指一部分貸款本金執(zhí)行固定利率，其余貸款本金執(zhí)行浮動利率；靈活多變，近期貸款購房的消費者不妨多關(guān)注。

　　第三招：變等額本息還款為等額本金還款或變月還款為“雙周供”

　　消費者還可以選擇等額本金、等額遞減等初期還款較多，后期還款較少的方式，盡可能減少加息所帶來的成本支出；同樣貸款50萬元，期限20年，等額本金方式比等額本息共節(jié)省利息66830元；在20年的還款期中，前8年，等額本金每月還款要高于等額本息，但是等額本金方式每月還款呈遞減的趨勢，后12年里，等額本金每月還款要低于等額本息。

　　另外，專家認為，消費者也可以選擇雙周供，由于還款頻率高，貸款的本金減少得更快，利息支出隨之減少，因此在整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將小于月供法時歸還的貸款利息，同時還相應(yīng)縮短了貸款期限；不過雙周供也需要消費者具有較強的支付能力。

　　第四招：氣球貸適合有提前還款預(yù)期、資質(zhì)較好的消費者

　　“氣球貸”是深圳發(fā)展銀行的一款產(chǎn)品，由于許多房貸客戶都有提前還款的意愿，不會按照實際的貸款期限還款，比如貸款30年，可能在5年后便選擇提前還款，一次還清，“氣球貸”就是針對這種情況提供的個性化房貸，把貸款本金的一部分，放在較后一次性償還；該產(chǎn)品包括3年期、5年期與10年期三種；比如5年期的貸款，計算月供時按照5年期的貸款利率，但按照30年的期限加以計算，客戶貸款30萬元，申請5年期的氣球貸，每月還款額為1896.7元，比普通的30年期貸款每月可少30.3元。

　　如果客戶在5年期末不能一次性提前還款，深發(fā)展允許客戶可以在不需增加任何費用的情況下獲得該行的再貸款服務(wù)，即原本30年期的普通貸款，按理可以通過連續(xù)6次申請氣球貸完成還款；同樣是30年的期限，氣球貸享受的利率是5年期的低利率，即6.5025%，而30年期的普通貸款，其利率為6.6555%，兩者相差0.153%，可以為消費者節(jié)省一定的利息；另外，在加息預(yù)期下，消費者提前還款的意愿往往比較強烈，氣球貸也符合提前還款的愿望。當然，氣球貸能夠節(jié)省利息，銀行對客戶資質(zhì)的要求也比較高，比如房齡不超過10年，對客戶的還貸能力審查嚴格等等。

　　綜上所述，專家認為，每一種房貸產(chǎn)品都會針對不同的細分客戶群體，不可能一種產(chǎn)品大包大攬，解決客戶所有的問題；因此，消費者需要根據(jù)自身的還款能力、預(yù)期收入以及自己屬于哪類置業(yè)群體等多方面做出理性的評估，制定合理的理財規(guī)劃，才能選擇較適合自己的房貸產(chǎn)品。

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