摘要：時(shí)間剛跨入2011年，購房仍然是很多人生活的理想和?！跋拶徚睢?、“限貸令”政策頻出，可是房價(jià)止不住的上漲，樓市冷不住的火熱。

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　　時(shí)間剛跨入2011年，購房仍然是很多人生活的理想和。“限購令”、“限貸令”政策頻出，可是房價(jià)止不住的上漲，樓市冷不住的火熱。2011年樓市會(huì)如何，無人知曉，不過2011年的個(gè)人房貸已經(jīng)開始緊縮了，較近武漢市的幾家商業(yè)銀行，已經(jīng)開始取消頭套房利率優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，而全國其他城市也有同樣消息傳出。對(duì)于需要貸款購房的購房者來說，2011年要想購房不是浮云，購房者一定要精打細(xì)算的選房貸。

　　房貸“閘門”漸趨收緊

　　2011年剛剛開始，可是從各方面?zhèn)鱽淼南⒆屇切┐蛩阗彿康娜诵睦锞镜镁o緊的?！胺抠J利率優(yōu)惠要取消了？銀行房貸額度用盡了？”這幾天來自報(bào)紙、電視等媒體上的消息，讓準(zhǔn)備購房的小董甚是緊張。小董從事軟件開發(fā)工作，月薪1.5萬元左右，和女友戀愛兩年，準(zhǔn)備今年結(jié)婚。從去年開始小董就和女友到處看房，但出于政府對(duì)樓市調(diào)控的考慮，一直沒有出手。

　　“原以為房價(jià)能降，可是調(diào)控著調(diào)控著又漲上去了?！毙《嬖V說道，“誰讓咱是剛性需求呢？沒辦法，還是購吧，管不了那么多了?！本瓦@樣小董和女友較終看上一套100萬元的小兩室?！氨緛磉€想等等看的，可是聽銀行的人說房貸利率優(yōu)惠隨時(shí)都有可能取消，干脆購了?！?/p>

　　房貸優(yōu)惠要取消？

　　新年伊始，各路傳來的消息都在刺激著購房人的神經(jīng)，房產(chǎn)稅要出了，房貸優(yōu)惠要取消了，甚至還有媒體報(bào)道有些銀行要暫停發(fā)放房貸了，在這些消息的刺激下，住房成交量也迅速回升。一邊是火爆的成交量，另一邊卻是銀行收緊房貸的傳言，這讓購房人無比緊張?！耙従挖s快購，我們也說不準(zhǔn)政策什么時(shí)候會(huì)發(fā)生變化。”某銀行工作人員說。

　　“目前房貸業(yè)務(wù)我們還在正常受理，審批也很正常，但是對(duì)于放款我們就不敢保證了?！绷硪患掖笮蜕虡I(yè)銀行工作人員表示，近一個(gè)星期該行接受了20多單房貸申請(qǐng)業(yè)務(wù)，“目前房貸業(yè)務(wù)要排隊(duì)，近一個(gè)星期我們這里都沒放款，由于額度比較緊張，所以放款速度會(huì)比較慢，有時(shí)可能會(huì)晚10多天，這點(diǎn)我們?cè)诳蛻艮k理業(yè)務(wù)的時(shí)候都會(huì)給客戶說明白?！?/p>

　　如果利率優(yōu)惠取消，對(duì)購房者帶來的影響是非常明顯的，在去年兩次加息后，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)至6.14%。如頭套房貸可享8.5折，那么貸款利率可低至5.44%。從8.5折到基準(zhǔn)利率，對(duì)于貸款5年以上的人來說，相當(dāng)于利率從5.44%漲至6.4%，相差近一個(gè)百分點(diǎn)。假設(shè)基準(zhǔn)利率每次提高0.25個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于“被加息”4次。

　　還款方式需細(xì)算

　　在房貸呈收緊趨勢(shì)以及進(jìn)入加息通道的形勢(shì)下，購房人的壓力與日俱增，因此在購房時(shí)一定要精打細(xì)算，除了盡力爭取優(yōu)惠利率之外，還要對(duì)還款方式仔細(xì)斟酌。

　　目前在銀行的房貸還款方式中，主要有等額本金，等額本息以及固定利率等三種方式。銀行人士建議，對(duì)于不同的購房者，可以根據(jù)自身情況選擇不同的還款方式。比如，針對(duì)那些需要用足貸款期限不打算提前還款的購房者來說，選擇等額本息方式較合適；而對(duì)于那些打算提前還款且希望在較短時(shí)期內(nèi)提前還款的購房者來說，選擇等額本金方式較劃算。

　　加息下 合理選擇還貸方式

　　在加息通道之下，等額本金還款比等額本息還款、固定房貸利率更劃算，是較省錢的還款方式。等額本息還款是指從使用貸款的個(gè)月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。而等額本金還款方式是指在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。在假設(shè)利息不變的情況下，等額本息所還整體利息加本金總額，低于等額本金。但是在強(qiáng)烈的加息預(yù)期之下，等額本金還款方式在初期償還較大款項(xiàng)，同時(shí)此刻利息較低。隨著時(shí)間的推移，利息雖然增加，但是本金也相對(duì)減少，產(chǎn)生的利息總負(fù)擔(dān)也降低了。

　　對(duì)于不同的人群來說，選擇的還款方式也有所不同。等額本金還款，在初期還款階段，因?yàn)樯⒈窘鸫?，需要還的利息也就多，總體還款金額較大，隨著時(shí)間的推移，還款金額逐漸下降。相對(duì)于一些剛步入職場(chǎng)的人，還款負(fù)擔(dān)較重。因此這種還款方式適合收入較高，相對(duì)穩(wěn)定的成熟白領(lǐng)。而對(duì)于剛剛工作的年輕人來說，更適合采用等額本息還款方式。

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