樓書(shū)就是樓盤的臉。看人先看臉，看樓盤一定先看樓書(shū)。只因?yàn)樗窍M(fèi)者較能直接了解到目標(biāo)樓盤情況的載體。

　　房展會(huì)上觀展市民排隊(duì)索要樓書(shū)已經(jīng)成了必修的“功課”，出得門來(lái)左“攬”右“抱”，盡是樓書(shū)海報(bào)資料。商家更是打起了“樓書(shū)”之戰(zhàn)，套句《大腕》的經(jīng)典臺(tái)詞：一定得選較好的銅版紙，雇法國(guó)設(shè)計(jì)師，忽悠就得忽悠成較高端次的樓書(shū)！燙金封面，較小也得16開(kāi)本，什么草坪呀，假山呀，人工湖呀能給它畫的全給它畫上，樓上邊有花園(兒)，樓里邊有游泳池，樓子里再畫一英國(guó)管家，戴假發(fā)，特紳士的那種，甭管有事(兒)沒(méi)事，再拽兩句英文。我們做房地產(chǎn)樓書(shū)的口號(hào)(兒)就是：不求較好但求較有派頭！

　　雖是調(diào)侃，但也的確說(shuō)出了時(shí)下樓書(shū)設(shè)計(jì)的一些怪現(xiàn)狀。

　　樓書(shū)怪現(xiàn)狀

　　之一：概念有余，實(shí)用不足部分樓書(shū)鉚足了勁兒地去炒作概念，“化生活”、“帝王般享受”、“親水家園”等，整本樓書(shū)全部圍繞著一個(gè)概念，多幅精美照片，文字情調(diào)十足，但是購(gòu)房人較關(guān)心的房型圖，規(guī)劃圖，本期推出樓盤數(shù)量、價(jià)格卻不見(jiàn)只字，讓人不得不感慨樓書(shū)策劃者的造夢(mèng)之功，只可惜看過(guò)了，黃粱也無(wú)蹤影。

　　之二：避重就輕，模糊概念部分開(kāi)發(fā)商夸大亮點(diǎn)，忽略瑕疵，這是樓書(shū)策劃者的功夫所在。消費(fèi)者要留個(gè)心眼，花點(diǎn)時(shí)間，細(xì)察樓書(shū)和現(xiàn)實(shí)之間的距離。比如某“樓書(shū)”上明明寫著距離某地只需20時(shí)辰，但實(shí)際為驅(qū)車前往的時(shí)間，但樓書(shū)并未說(shuō)明是步行還是乘車。再比如，樓書(shū)上描繪的是“綠草如茵”、“流水潺潺”，但小區(qū)實(shí)際可能還是雜亂無(wú)章的局面。樓書(shū)上的示意圖更是不管三七二十一，把距離小區(qū)數(shù)公里的軌道交通線路，憑空“拽”到家門口。

　　之三：拖沓繁雜，不得要領(lǐng)時(shí)下樓書(shū)都有越做越厚的風(fēng)氣和精美華貴的氣派。動(dòng)輒先來(lái)數(shù)十張彩色效果圖，描繪一下樓盤未來(lái)的生活圖景。雜七搭八的園藝圖片，八竿子也打不著的T臺(tái)S HOW全部上場(chǎng)，或言曰：華麗才是王道。“什么，購(gòu)房子的人看不懂？要的就是看不懂，看懂了就沒(méi)人來(lái)購(gòu)了”。一語(yǔ)泄露天機(jī)。

　　境外樓書(shū)一瞥

　　在日本，樓書(shū)由三部分組成，其中一部分是技術(shù)使用說(shuō)明書(shū)。說(shuō)明書(shū)很簡(jiǎn)單，提供的都是人們購(gòu)房后需要了解的、請(qǐng)人裝修時(shí)不明白的、居住起來(lái)會(huì)引起不便的信息。比如，哪面墻是承重墻，哪里有管線，哪里不宜鉆洞打眼，電線插座預(yù)留位置的高度會(huì)不會(huì)影響柜子的擺放等等。

　　在香港地區(qū)，特區(qū)政府于2000年4月17日頒布了《未建成住宅物業(yè)銷售說(shuō)明條例草案》，規(guī)定售樓說(shuō)明書(shū)內(nèi)必須提供充足及準(zhǔn)確的資料，包括：位置圖示、布局圖、樓面平面圖、樓面面積(包括實(shí)用面積和建筑面積，共用面積組成及分?jǐn)偡椒?、裝置、粉飾和示范物業(yè)等。樓書(shū)內(nèi)附有各樓層平面圖包括地下車庫(kù)，各單元位置一目了然。各單元面寬、間距，層高都標(biāo)有明確數(shù)字。樓書(shū)中每單元都給出建筑面積、實(shí)用面積和陽(yáng)臺(tái)面積的詳細(xì)數(shù)據(jù)。此外樓書(shū)還包括一份報(bào)價(jià)單，除明確表明各單元建筑面積和實(shí)用面積外(包括冷氣機(jī)位)，甚至詳細(xì)列出了每單元冷氣機(jī)位所占面積，各單元分別給出明確報(bào)價(jià)，使消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)有詳實(shí)數(shù)據(jù)可供參考。一本樓書(shū)在手，樓盤信息全部掌握。

　　樓書(shū)“變臉”防患未然

　　□馬永健(上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師)

　　樓書(shū)是否對(duì)開(kāi)發(fā)商具有法律約束力要區(qū)別看待。一般情況下，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，在沒(méi)有寫進(jìn)合同或是在合同中明確說(shuō)明樓書(shū)內(nèi)容不是合同構(gòu)成部分的情況下，樓書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)商一般沒(méi)有約束力。特殊情況下，樓書(shū)也可視為要約，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有法律約束力。根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，在商品房的銷售廣告和宣傳資料中，開(kāi)發(fā)商“就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房購(gòu)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房購(gòu)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/P>

　　為防止樓盤“變臉”，購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的售樓廣告要理性審視。頭先要看開(kāi)發(fā)商是否是在其開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)作出允諾，其次還要看商品房銷售廣告和宣傳資料中的說(shuō)明和允諾是否具體確定，盡量讓開(kāi)發(fā)商把售樓廣告等宣傳資料所明示的事項(xiàng)及所作出的允諾具體明確地寫進(jìn)合同。

　　樓書(shū)如鏡

　　房展會(huì)上，購(gòu)房者捧著一疊疊質(zhì)地精美、色彩搶眼的樓書(shū)，滿載而歸。然而不少人到樓盤現(xiàn)場(chǎng)后，卻發(fā)現(xiàn)和樓書(shū)說(shuō)的不盡相符。尤其是期房，撩開(kāi)面紗后有的甚至和樓書(shū)標(biāo)榜的大相徑庭。

　　樓書(shū)、模型和售樓小姐、先生的講解，構(gòu)成如今期房銷售“三部曲”。樓書(shū)實(shí)際上是一種推銷樓盤的廣告。精彩的樓書(shū)，奪人眼球，瀏覽之下使人愉悅，從而產(chǎn)生購(gòu)購(gòu)的欲望。比之傳統(tǒng)樓書(shū)，電子樓書(shū)更是三維全景，影音互動(dòng)，給人以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力。發(fā)展商和代理商深諳此道，往往不惜工本，精心制作。

　　樓書(shū)比樓盤可人，這似乎是一種規(guī)律。一紙樓書(shū)或一片光盤，恰似鏡子，折射出開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度。

　　樓書(shū)的本質(zhì)是樓盤信息的載體。因此，筆者認(rèn)為，好的樓書(shū)，頭先是對(duì)樓盤情況的真實(shí)表述；其次才是創(chuàng)意，優(yōu)美的文章、畫面、音樂(lè)和照片以及裝幀。

　　有人提出謹(jǐn)防樓書(shū)陷阱。相信隨著上海推廣誠(chéng)信售樓，樓書(shū)中華而不實(shí)的描述，乃至亦真亦幻的渲染將愈來(lái)愈少。購(gòu)房者切記，樓書(shū)表述得再，也只是廣告宣傳，較好還是通過(guò)實(shí)地調(diào)查，辨明真?zhèn)?。簽訂合同時(shí)，還應(yīng)將樓書(shū)上的有關(guān)內(nèi)容用補(bǔ)充條款形式予以約定，使之具有法律效力。只有這樣，樓書(shū)所承諾的價(jià)值才能真正體現(xiàn)，才能防患于未然。

　　經(jīng)典建筑與經(jīng)典樓書(shū)

　　□戴承良(樓書(shū)收藏家，有戴承良樓書(shū)藏館)

　　法國(guó)作家雨果說(shuō)：“人類有兩種史書(shū)，兩種記錄簿，兩種經(jīng)典———一個(gè)是石頭的史書(shū)，一個(gè)是紙的史書(shū)。”樓書(shū)，嚴(yán)格地說(shuō)在經(jīng)典的樓盤基礎(chǔ)上精心創(chuàng)意設(shè)計(jì)的紙質(zhì)資料，不正是“兩種史書(shū)，兩種記錄簿，兩種經(jīng)典”的結(jié)合嗎？因此，我起意收藏樓書(shū)。

　　樓書(shū)，英文稱“C atalog”，它主要通過(guò)文字和畫面反映樓盤情況風(fēng)貌，向消費(fèi)者展示房地產(chǎn)產(chǎn)品。我理解的房地產(chǎn)應(yīng)該有兩種形態(tài)：建筑與樓書(shū)。如果說(shuō)一棟經(jīng)典的建筑是發(fā)展商物化形態(tài)的作品，那么，一本經(jīng)典的樓書(shū)則是發(fā)展商思想形態(tài)的作品。經(jīng)典的建筑和經(jīng)典的樓書(shū)一起營(yíng)造家園和傳承文明。從這個(gè)意義上說(shuō)房地產(chǎn)可以有兩種史書(shū)：經(jīng)典的建筑和經(jīng)典的樓書(shū)。經(jīng)典的建筑讓思想得以凝固，成為合乎人性的物質(zhì)空間。經(jīng)典的樓書(shū)讓讓凝固的建筑得以展開(kāi)，演化思想的精神空間。它能在意識(shí)形態(tài)的層面上對(duì)消費(fèi)者提供實(shí)用的樓盤信息，進(jìn)行文化的引導(dǎo)，影響人們的購(gòu)購(gòu)行為，并能使購(gòu)房者對(duì)自己的物業(yè)在物質(zhì)和精神的空間上有更多的領(lǐng)悟。

　　一本經(jīng)典的樓書(shū)頭先在務(wù)實(shí)層面上為消費(fèi)者提供建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套等方面實(shí)用的信息。在此基礎(chǔ)上，讓思想融入樓書(shū)。時(shí)下一大批樓書(shū)內(nèi)容空、思想淺，留下的只是樓市的喧囂。全國(guó)各地的樓書(shū)不乏豪華艷麗的版本，但因少有思想的浸潤(rùn)而無(wú)法詮釋建筑的經(jīng)典，自身也無(wú)法成為經(jīng)典。建筑作為一種居住的載體，觸及了人類生存廣袤的空間和深沉的內(nèi)核，無(wú)論是經(jīng)典的建筑還是經(jīng)典的樓書(shū)都需要有一種博大精深的思想把握。讓思想融入樓書(shū)，不是玩深沉，不必像教規(guī)那樣枯燥、冰冷。它必須感性、鮮活；樓書(shū)中生動(dòng)的文字和悅目的圖像互為依存，互相轉(zhuǎn)換，成為思想的畫卷，締造建筑的詩(shī)意、品位、魅力、永恒，讓消費(fèi)者輕松閱讀，讓消費(fèi)者感受經(jīng)典。

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