新購房合同對購房者有哪些保護(hù)

日前，建設(shè)部和國家工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》和有關(guān)法

規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對1995年印發(fā)的《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂和完善，

并更名為《商品房購賣合同示范文本》。

新的《商品房購賣合同示范文本》對舊的《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行更

改與修訂，目的在于進(jìn)一步規(guī)范商品房購賣行為，從而更有力地維護(hù)交易雙方的公

開、公平、公正的地位，使交易行為更為便于監(jiān)管，這一措施對于交易雙方的影響

是較大的。

對于購房者來講，新合同范本在一定程度上摒除掉了一些非法交易行為發(fā)生的

機(jī)會，維護(hù)了購房人的利益；而對于開發(fā)商來說影響更大，新合同范本主要是對于

其自身的監(jiān)管力度更強(qiáng)了，新增內(nèi)容對開發(fā)商資格審定的條件增多，也對產(chǎn)品的質(zhì)

量要求細(xì)化了?？偟恼f來，對于開發(fā)商的要求更加嚴(yán)格了，但是也應(yīng)看到，這種修

訂，對于資質(zhì)好有實力的開發(fā)商來說并不算為難，而對于資質(zhì)差的沒有實力的開發(fā)

商卻是不小的打擊，因為消費(fèi)者的法律意識提高后，用新合同范本來保護(hù)自己的權(quán)

益，勢必是對開發(fā)商的一種考驗，實力薄弱的企業(yè)能否禁得住？是否敢于使用這一

新的合同范本？

房地產(chǎn)項目準(zhǔn)售的限定更嚴(yán)格

原合同范本對于項目準(zhǔn)售的限定不明確，規(guī)定的條款中大多數(shù)文字是用于描述

商品房的基本情況，而準(zhǔn)售的條件加雜其中。新的合同范本，頭先醒目提出：

條，商品房建設(shè)依據(jù)和條商品房銷售依據(jù)，第三條才是購房人所購商品房的基

本情況。

原合同范本中只要求填寫土地使用權(quán)出讓合同號、土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號、

工程建設(shè)規(guī)劃許可證號，而新合同范本中則要求寫出土地使用權(quán)出讓合同號、土地

使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號、劃撥土地權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、施

工許可證號、商品房預(yù)售許可證號。

可見，新合同范本從格式上就先突出了對“五證”的要求，沒有五證的項目，

沒法使用這個合同范本，在消費(fèi)者維權(quán)方面，新合同范本就進(jìn)步多了。

面積差異和設(shè)計變更處理標(biāo)準(zhǔn)更明確了

由于面積縮水，設(shè)計變更引起的糾紛，近年來是越來越多，所以原合同范本和

新合同范本中都有關(guān)于面積差異的處理和設(shè)計變更處理的條款，所不同的是新的合

同范本在處理的規(guī)定上標(biāo)準(zhǔn)更加明確了。

比如在交房面積上產(chǎn)生差異，雙方按合同提供的可選方式進(jìn)行處理。

原合同范本的原文：

該商品房交付時，房屋實際面積與暫測面積差別不超過暫測面積±＿＿＿＿＿

＿＿＿＿＿％（不包括±＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿％）時，上述房價款保持不變。實

際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±＿＿＿＿＿＿＿＿＿％（不包括±＿＿＿

＿＿＿＿＿％），甲乙雙方同意按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿種方式處理。

1．乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方退房要求之日起＿＿＿＿＿＿＿＿＿天內(nèi)

將乙方已付款退還給乙方，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。

2．每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調(diào)整。

3．雙方自行約定。

比較新合同范本的原文：

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿＿

＿＿＿＿＿＿＿種方式進(jìn)行處理：

1．雙方自行約定。

2．雙方同意按以下原則處理。

（1）面積誤差比完全值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款。

（2）面積誤差比完全值超出3％時，購受人有權(quán)退房。

購受人退房的，出賣人在購受人提出退房之日起30天內(nèi)將購受人已付款退還給

購受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。

購受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)

（含3％）部分的房價款由購受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)

歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比完全值在3％以內(nèi)（含

3％）部分的房價款由出賣人返還購受人；完全值超出3％部分的房價款由出賣人雙

倍返還購受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝——————————————————×100％

合同約定面積

可見，面積差異不能大于3％，比原合同要明確了。原合同范本中就沒有規(guī)定具

體的標(biāo)準(zhǔn)，所以在實踐當(dāng)中，很多開發(fā)商與購房人約定的有不超過4％的，也有不超

過5％的。新合同范本給這種誤差的余地縮小了很多。

另外，設(shè)計變更要提前通知購房人，在原合同范本中對提前的期限沒有明確規(guī)

定，而新的合同范本中則明確規(guī)定不超過10天。

補(bǔ)充條款的余地增加了

新的合同范本，在每一條款中都留有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定，這

在格式上醒目地提醒消費(fèi)者可以與開發(fā)商在合同簽訂之前，有權(quán)就每一條進(jìn)行磋商

和討價還價，這對于開發(fā)商來說，必然增加了談判的難度，對售銷人員的素質(zhì)和耐

性無疑也是一個不小的考驗。

產(chǎn)權(quán)登記約定更加可行了

產(chǎn)權(quán)問題是商品購賣中的一個大問題，引來的糾紛也不少，很多商品房售出后

遲遲辦不下產(chǎn)權(quán)證，所以在新舊合同范本中都有關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。因為商品房

購賣合同雖具有法律效力，但我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理采用的是登記制度，未經(jīng)登記的

商品房購賣是不受法律保護(hù)的，所以開發(fā)經(jīng)營單位出售商品房后，應(yīng)在當(dāng)事人簽約

之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)管理部門辦理合同登記備案手續(xù)，未經(jīng)辦

理登記的商品房屋購賣無效。

原合同文本中第十九條規(guī)定：

乙方在實際接收該商品房之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定期限內(nèi)向房地產(chǎn)

產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，甲方給予協(xié)助。如因甲方的過失造成乙方不能在

雙方實際交接之日起＿＿＿＿＿＿＿＿天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退

房，甲方須在乙方提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿天內(nèi)將乙方已付款退

還給乙方，并按已付款的＿＿＿＿＿＿＿＿＿％賠償乙方損失。

按原合同規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記是由乙方辦理，而由甲方協(xié)助，這對于乙方來說，

有些勉為其難，不僅如此，一旦沒有如期辦理登記，只有一種解決方案，即退房。

任何一個乙方也不會愿意在經(jīng)歷周折之后再退房。

經(jīng)過修改的新的合同文本規(guī)定的方案就比較可行。比如它規(guī)定：

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記

需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，購受人不能在規(guī)

定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿項處理：

1．購受人退房，出賣人在購受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿＿＿＿日內(nèi)

將購受人已付房價款退還給購受人，并按已付房價款的＿＿＿＿＿＿＿＿＿％賠償

購受人損失。

2．購受人不退房，出賣人按已付房價款的＿＿＿＿＿＿＿＿＿％向購受人支付

違約金。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

可見新合同文本中，規(guī)定辦理登記是由甲方負(fù)責(zé)，而且提供多個可選的處理方

案，這樣就使開發(fā)商操作起來順當(dāng)多了，對于消費(fèi)者來說也更容易接受了。

購房者要提高談判水平

當(dāng)然新的合同文本也不是無懈可擊的，而且隨著市場環(huán)境的改善，購房者談判

水平的增強(qiáng)，新合同范本的內(nèi)容還會有增改。比如按照國際慣例，為保證開發(fā)商將

購房款用于建設(shè)所購項目，防止開發(fā)商將購房款挪作他用，而不能保證購房者所購

房屋按期交付使用，開發(fā)商在辦理商品房預(yù)售之前，應(yīng)與金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管

協(xié)議，所以除了“五證”之外，還應(yīng)有一個與金融機(jī)構(gòu)的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

(北京青年報 鄭華）