“如果說《天下無賊》電影中小偷們對傻根的偷竊是有一定技術含量的話，那么，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商對購房者權益的侵害，則是沒有技術含量的搶劫?！北本┲康禺a(chǎn)律師秦兵的這番話形象地點出了目前購房合同上開發(fā)商與購房者的信息不對稱現(xiàn)狀。

3月15日，《北京商品房預售合同》開始正式啟用。它的一個革命性的變化就是增加了購賣雙方預售商品房信息的透明度和對稱性。

目前，杭州和浙江省內(nèi)其他城市統(tǒng)一使用的還是《商品房購賣合同》（浙江省2000年修改版）。“北京版”可以帶給“杭州版”哪些啟示？“北京版”還存在哪些不足？我們特請浙江六和律師事務所的王曉宇律師對兩份購房合同進行了全面對比。

焦點1：商品房質(zhì)量不合格可退房

記者感言：房子開裂、屋頂漏水怎么辦？簽過購房合同的人都知道，碰到這些看似雞毛蒜皮的小問題，恰恰是較難解決的。找開發(fā)商吧，開發(fā)商會說，這又不是主體結(jié)構(gòu)有問題，房子已通過綜合驗收了。實在鬧得不可開交了，較多草草賠點錢了事?？粗习偃f巨資購下的房子出現(xiàn)條裂縫卻只能自認倒霉，這樣的滋味真不好受。而《北京商品房預售合同》明確，商品房質(zhì)量應符合相關質(zhì)量規(guī)范。

北京版：第十六條專門就商品房質(zhì)量、裝飾、設備標準作出約定：①出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國家和北京市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標準和施工圖設計文件的要求。

②商品房地基基礎、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量、室內(nèi)空氣質(zhì)量(時限應不低于60日)經(jīng)檢測不合格的，購房者有權退房。開發(fā)商應在約定時間內(nèi)退還全部已付款和利息，給購房者造成損失的由開發(fā)商承擔賠償責任，并承擔檢測費用。

杭州版：只是在第八條交付期限中規(guī)定，出賣人應當在交付期限前依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備5種條件之一，并符合本合同約定的商品房交付購受人使用。這5種條件為該商品房經(jīng)驗收合格、該商品房經(jīng)綜合驗收合格、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件、該商品房經(jīng)規(guī)劃驗收后合格。

律師點評：

①浙江省的標準合同對商品房的質(zhì)量約定放在交付期限條款中規(guī)定的5種條件，凡符合由雙方約定的5種條件中任一條件的，則視為開發(fā)商交付的是符合質(zhì)量要求的商品房。而北京市的新示范文本則要求開發(fā)商承諾商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品質(zhì)量符合國家和該市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標準和施工圖設計文件的要求。對比以上兩種條款，可見北京市的新示范文本增加了開發(fā)商的義務。

②對商品房質(zhì)量而引起的是否可以退房的問題，新的示范文本有了較為清晰的約定，這里包括地基基礎、主體結(jié)構(gòu)和室內(nèi)空氣質(zhì)量三種情形。較高人民法院相關解釋曾規(guī)定因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格及房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的可以退房。新的示范文本作了這樣的規(guī)定，就排除了購受人因屋面漏水、管道滲漏、地面空鼓開裂、五金件損壞、保溫、隔音等質(zhì)量問題行使合同解除權。新示范文本作這樣的規(guī)定反而于購受人不利。

焦點2：市政公用設施須按約定完成

記者感言：房子交付了，學校沒建好怎么辦？原先樓書中承諾的花園怎么縮了水？現(xiàn)實生活中，這樣的糾紛比比皆是。公用設施的交付日期在以往的合同中沒有涉及，但卻常常是引發(fā)糾紛的由頭。開發(fā)商往往事先在樓書里宣傳得煞有介事，實際交付的房子配套設施卻缺這缺那，但由于合同上沒有提出，由雙方自由約定，開發(fā)商往往只簡單提到部分設施，使得消費者維權缺乏證據(jù)。

北京版：在第十二條“市政基礎設施和其他設施的承諾”中做了明確約定：要求開發(fā)企業(yè)應承諾與該商品房正常使用直接相關的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件；公共綠地、道路、停車場、幼兒園、學校、會所、購物、體育設施等其他設施也應按約定的日期達到使用條件。

杭州版：在第十四條“出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾”中要求出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的基礎設施、公共配套建筑按雙方約定日期達到使用條件。由于這一條完全由雙方約定，而不像北京版一樣已將全部設施打印好，雙方約定的只是水電等基本設施，其他如景觀、幼兒園等就很難得到保障了。

律師點評：與北京市新的示范文本相比，浙江省的標準合同對此沒有規(guī)定，這將不利于保護購受人的權益。

①對市政基礎設施和其他設施的承諾將使開發(fā)商較之以前承擔更多的義務。②將設施盡量列明，并明確各設施交付的期限，極大地消除了因信息不對稱對購受人帶來的不利。③該條款的制訂體現(xiàn)了政府的政策導向，聯(lián)系到開發(fā)商在樓書上的諸多說明和允諾及司法實踐中依據(jù)較高法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條操作的不確定性，應該說，該條款非常清楚地規(guī)定了開發(fā)商應履行的義務，及一旦違約應承擔的責任。

焦點3：納稅費不得作為交房條件

記者感言：以往很多開發(fā)商強行規(guī)定，購房者入住時必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務費等稅費，之后才可以“拿鑰匙”，這在購房者中存在較大爭執(zhí)，甚至引起集體上訪。而《北京市商品房預售合同》示范文本提示，開發(fā)商“不得將購房人繳納稅費作為交接該商品房的條件”。

北京版：雙方可就稅費的的繳納是否委托進行約定。購房人不同意委托開發(fā)企業(yè)代繳稅費的，購房人須按有關規(guī)定自行依法繳納。

杭州版：沒有規(guī)定，一般由開發(fā)商強制約定，簽訂購房合同時，由購受人負責交納房屋物業(yè)維修基金。

律師點評：新的示范文本增加了購受人是否同意委托開發(fā)商代交稅費的約定，如購受人不同意委托的，則由購受人自行繳納。較之杭州市有些開發(fā)商甚至將購受人繳納稅費及物管費作為交房的條件，以及要求購受人在簽訂合同時支付物業(yè)維修基金的做法，北京市的新示范文本無疑能更好地保護購房人的合法權益。

焦點4：規(guī)劃變更造成損失要賠錢

記者感言：房子加高一層影響了后面住戶的光照，購了房子等交付時發(fā)現(xiàn)小區(qū)設計作了變更，這樣的煩惱讓購房人苦不堪言。時下，在建設當中發(fā)生設計變更的項目并不少見，或是加層，或是改變戶型，開發(fā)商往往拿出規(guī)劃部門的批準意見，讓你心有不甘卻無話可說。

北京版：第八條“規(guī)劃變更的約定”規(guī)定，出賣人應當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設商品房，不得擅自變更。出賣人確需變更建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應當書面征得受影響的購受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給購受人的權益造成損失的，出賣人應當給予相應的補償。

杭州版：沒有賠償一說，只是規(guī)定，出賣人應在有關部門批準同意之日起10日內(nèi)書面通知購受人，在規(guī)定時限內(nèi)通知，購受人有權退房。購受人自通知到達之日起15日內(nèi)未做書面答復的，視同接受變更。

律師點評：北京版規(guī)定購受人的權益造成損失的，開發(fā)商應給予相應的補償，而浙江省的標準合同中只規(guī)定了給予購受人有權決定是否退房的選擇。應該說，北京市的示范文本是一個進步，也符合促進交易的精神，但在實踐中履行該條款有一定的難度。補償標準如何確定，如果沒有量化的規(guī)定，購受人的權益還是不能得到很好的保護?！　　　　?作者：張卉卉)