市民付巨款購房，總想獲得一份安全保障，那就是看到大產(chǎn)證才心定。在一般房屋購賣中，購房者會在合同中約定，銷售商何時出示大產(chǎn)證。日前，靜安法院對一起購房者狀告房產(chǎn)銷售商延緩出示大產(chǎn)證時間，要求支付違約金4萬余元之訴，作出一審判決，由華昊公司支付購房者梁先生一家，以總本金49.3萬余元按照銀行同期貸款利率支付違約金。

購房者：無產(chǎn)證？起訴！

雙方爭議的房屋地處康定路上，該房屋原系上海天怡房產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)。2001年5月中旬，因天怡公司無力履行法院判決的債務(wù)，華昊公司在法院委托的拍賣中，通過競拍獲得了在建工程該大廈42套房屋，并于同年8月28日在房產(chǎn)交易辦理了登記手續(xù)。

2002年1月19日，梁先生一家三口與華昊公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定梁先生一家以49.3萬余元的價格，購購該大廈內(nèi)一套118.99平方米的房屋，交房期限為同年的12月31日。在該合同的補充條款中約定：“華昊公司承諾在2002年12月31日前，辦出房地產(chǎn)大產(chǎn)證，向梁先生出示大產(chǎn)證并正式交房。如未按期辦出大產(chǎn)證，華昊公司承諾按梁先生一家已付全部房款賠償損失(利率按同期按揭貸款利率計算)?！?p>

之后，梁先生一家支付了全部房款。2002年4月22日，華昊公司也將房屋交付梁先生一家使用。但因華昊公司一直沒有辦出大產(chǎn)證，引起梁先生一家的不滿，于今年6月18日向法院起訴，要求賠償違約金4萬余元。

房產(chǎn)商：有鑰匙即可

可華昊公司則辯稱，梁先生一家的房屋屬拍賣所得，因該大廈系在建工程，天怡開發(fā)商在解決大廈的問題上，合作不很默契。后經(jīng)政府主管部門多方協(xié)調(diào)下，確認辦理大產(chǎn)證由天怡公司負責(zé)?？梢?，大產(chǎn)證一直未辦出的責(zé)任在天怡公司。

再說梁先生一家已于2002年4月22日入住所購房屋，雙方在合同履行過程中改變了交房的條件，這說明非但沒有造成梁先生的損失，反而使梁先生一家獲得提早入住的利益。

鑰匙與大產(chǎn)證缺一不可

法院認為，商品房的交付包括權(quán)利的交付及實物的交付，并與購房者辦理房屋交接手續(xù)(俗稱交鑰匙)，通知購房者辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

在雙方的補充條款中約定，出示大產(chǎn)證和交鑰匙必須同時具備，作為華昊公司提前交鑰匙的義務(wù)，不能免除應(yīng)出示大產(chǎn)證的義務(wù)。遂一審判決支持了梁先生一家的訴訟請求。

法官提醒

商品房預(yù)售合同中，購房者往往會遇到銷售公司的延期交房。應(yīng)該說，目前現(xiàn)有的《上海市商品房預(yù)售合同》，對于房產(chǎn)銷售商如何交付房屋都有了明確的規(guī)定，即獲得大產(chǎn)證的同時交付房屋，再協(xié)助購房者辦理小產(chǎn)證。

盡管，在商品房預(yù)售合同中購房者與銷售商，會補充一些條款作為約定，如設(shè)置違約賠償金，但這種賠償金實質(zhì)就是違約金性質(zhì)。因為違約的種類有很多，違約條款有概括性和具體性之分，前者對違約行為不做具體區(qū)分；后者是針對不同的違約行為約定不同的違約金。

就本案來講，雙方在違約條款中明確，即未按期辦出大產(chǎn)證，系具體違約條款，那么梁先生一家提前入住的事實，不能減輕華昊公司的違約責(zé)任。因為華昊公司通過拍賣取得該大廈部分房屋產(chǎn)權(quán)，對于該大廈屬在建工程是明知的，應(yīng)當(dāng)預(yù)見在與開發(fā)商處理問題時的難度。無法按期辦證的風(fēng)險由華昊公司承擔(dān)，至于華昊公司與開發(fā)商天怡公司之間的問題，華昊公司可通過其他合法途徑獲得解決。

作者:□通訊員李鴻光 記者楊帆 制圖沈毅