案例：

在房產(chǎn)投資上屢戰(zhàn)屢敗的李銘，終于看到了一線(xiàn)曙光。

前兩年，他與朋友一起合作投資了一套**沿線(xiàn)的公寓房，當(dāng)時(shí)購(gòu)購(gòu)的那套房源為一期物業(yè)。到去年交付使用時(shí)，受到該盤(pán)二期房?jī)r(jià)上漲的帶動(dòng)影響，李銘的物業(yè)明顯增值不少。在多次投資均遭遇挫折的情況下，李銘暗自慶幸這次投資總算能帶給自己滿(mǎn)意的回報(bào)。

但是，麻煩還是不請(qǐng)自到。根據(jù)預(yù)售合同，這個(gè)樓盤(pán)的大產(chǎn)證應(yīng)該在年初辦妥，但是拖延了數(shù)月，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有辦妥房屋的大產(chǎn)證，對(duì)于李銘來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)證自然而然也無(wú)法辦理了。

由于李銘購(gòu)購(gòu)這套房源的主要目的為投資，隨著調(diào)控政策的層層出臺(tái)，期房限制轉(zhuǎn)讓、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等種種制度規(guī)定，都與小產(chǎn)證上的發(fā)證日期有相關(guān)聯(lián)系。這樣一來(lái)，一旦落入限制范圍內(nèi)，李銘的投資成本會(huì)大大增加。

李銘隨即與開(kāi)發(fā)商取得聯(lián)系，但開(kāi)發(fā)商表示根據(jù)《預(yù)售合同》的約定，如到時(shí)不能取得大產(chǎn)證，李銘有權(quán)單方面解除合同。因此，開(kāi)發(fā)商同意可以解除合同退房，但不愿意承擔(dān)其他任何違約責(zé)任。眼看著該地區(qū)房?jī)r(jià)上漲近30%的利潤(rùn)空間，李銘怎會(huì)舍得退房？讓他心有不甘的是，根據(jù)從側(cè)面了解到的信息，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是通過(guò)拖欠該樓盤(pán)維修基金的方式，來(lái)故意延遲辦理房屋大產(chǎn)證，目的是為了防止一期二手房的上市對(duì)其二期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的影響。

律師意見(jiàn)：

本案中開(kāi)發(fā)商故意延遲辦理大產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成了違約，但問(wèn)題是，辦理大產(chǎn)證不單單依靠開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)，還涉及到眾多相關(guān)審批部門(mén)，因此購(gòu)房者往往很難通過(guò)起訴的方式直接要求開(kāi)發(fā)商辦妥房屋大產(chǎn)證。在這樣的情況下，購(gòu)房者較為實(shí)際的選擇只能是要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

據(jù)《上海市商品房預(yù)售合同》標(biāo)準(zhǔn)合同第十條規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商未按照約定時(shí)間辦妥大產(chǎn)證，購(gòu)房者有權(quán)利解除合同并退房，但并沒(méi)有對(duì)關(guān)于違約金的計(jì)算方法進(jìn)行約定。在這樣的情況下，若購(gòu)房者為此房屋發(fā)生的利息及其他費(fèi)用，應(yīng)由作為違約方的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如果由于房?jī)r(jià)上漲等原因，購(gòu)房者不愿意退房，則可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金。

《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，大產(chǎn)證延遲辦理的違約金計(jì)算方式，可以按照已付房款總額，并且參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息（也就是俗稱(chēng)的罰息）的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。因此，盡管合同沒(méi)有約定，李銘仍可以向開(kāi)發(fā)商要求支付延遲辦理大產(chǎn)證的違約金。

(作者為新華律師事務(wù)所律師)

　　　　　(作者：連晏杰)