案件：

上次購房未果的李銘并不死心，仍然對二手房投資頗有興趣，并且再次通過中介公司關(guān)注符合意向的二手房源。

李銘注意到某中介公司有一套房源的掛牌價格較低，打聽后得知，該套房產(chǎn)的業(yè)主由于急需資金，因此愿意以較低價格予以出讓。決定乘機吸納的李銘，吸取了上次的經(jīng)驗教訓(xùn)，拒絕向中介公司交付定金。中介公司安排李銘和上家見面協(xié)商之后，購賣雙方迅速達成協(xié)議。但是由于賣家資金壓力大，因此在合同中對付款時間進行了詳細約定，甚至連較后一筆銀行貸款的到賬時間都“約法三章”，并且約定了每日千分之三的嚴格違約責任。

學(xué)乖了的李銘多留了個心眼，在合同的補充條款中明確，貸款事宜由中介公司全權(quán)負責辦理，并由中介公司在辦妥貸款之后直接交付給上家。同時，李銘讓中介公司審核了貸款的相關(guān)資料，中介公司并未表示異議。

之后李銘依約付訖了筆、筆房款，哪知到了較后期限即將屆滿前幾天，中介公司卻告知李銘，由于他已經(jīng)購購有數(shù)套房屋，因此貸款無法辦出，要求李銘對于余款另想辦法。賣家在得知該消息之后，要求李銘立即付款并嚴格按照約定支付違約金。李銘則表示，由于貸款是全權(quán)委托中介公司進行辦理的，因此應(yīng)當向中介公司催討，貸款部分的延期付款違約金，李銘不愿支付。

律師意見：

委托中介辦理貸款是二手房購賣中較為常見的，很多購房者認為，既然全權(quán)委托中介辦理貸款，那么關(guān)于貸款的事情就和自己無關(guān)，其實這是一種錯誤的認識。

既然是委托辦理貸款就構(gòu)成了委托合同關(guān)系，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，中介公司僅僅是購房者（本人）的代理人，對外不承擔任何權(quán)利義務(wù)。除非購房者（委托人）有證據(jù)證明是由于中介公司（受托人）的過錯而導(dǎo)致貸款（委托事項）無法辦妥，否則相關(guān)法律后果只能由購房者本人獨自承擔。

很多購房者還會提出，中介公司并未對申請資料表示異議，因此貸款責任并不在自身。但由于該種表態(tài)絕大多數(shù)以口頭形式出現(xiàn)，因此一旦產(chǎn)生爭議，無法發(fā)生作用。

如同本案，對于貸款未能辦妥而造成的房款空缺，李銘不但要以自有資金進行墊付，同時也要承擔延期約定的付款違約金。以中介公司全權(quán)負責為由、拒付違約金的理由不能成立，因為中介公司僅僅是李銘的代理人，無法辦妥貸款的后果將由李銘直接承擔。

因此，購房者不要認為將貸款事宜交付給中介公司辦理就事不關(guān)己了。購房者較好能在簽訂房屋購賣合同之前就征求銀行信貸人員的預(yù)審意見，并在辦理貸款過程中及時了解進程。

（作者為新華律師事務(wù)所律師）

　　　　　(作者：連晏杰)

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