消費(fèi)者購購商品房后因面積差異而引起的糾紛正逐年增多，成為消費(fèi)者投訴的一個熱點(diǎn)話題。

《商品房購賣合同》示范文本中，“面積確認(rèn)及面積差異處理”本應(yīng)雙方協(xié)商或按照國家有關(guān)規(guī)定處理，可實(shí)際當(dāng)中，許多是房屋開發(fā)商單方作出了對消費(fèi)者不公平的規(guī)定。

２００３年１２月，大連消費(fèi)者韓女士向大連市消協(xié)投訴：２００３年３月，她與大連某房屋開發(fā)有限公司簽訂購房合同，購購了由其開發(fā)的已封頂?shù)男陆ㄗ≌^(qū)23號樓3單元的６樓１號，建筑面積約為８９平米。當(dāng)時，簽定合同使用的是由遼寧省工商局和遼寧省建設(shè)廳共同監(jiān)制、由國家工商總局和國家建設(shè)部共同推廣的《商品房購賣合同》示范文本。

在簽訂合同時，她注意到，開發(fā)商拿出事先已將部分條款進(jìn)行刪改的示范合同文本要求其簽字。刪改內(nèi)容為：“面積確認(rèn)及面積差異處理”中的“在房屋面積出現(xiàn)誤差時，雙方同意按以下原則處理：面積誤差比完全值超出３%時，購受人有權(quán)退房。購受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在３%以內(nèi)（含３%）部分的房價款由購受人補(bǔ)足；超出３%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積的，面積誤差比完全值在３%以內(nèi)（含３%）部分的房價款由出賣人返還購受人；完全值超出３%部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人?！?p>而在雙方“自行約定”的第（1）條空白處，房屋開發(fā)商提前蓋上了“該商品房建筑面積以大連市房地產(chǎn)測繪核定為準(zhǔn)，單位不變，多退少補(bǔ)”的印章條。

韓女士于２００３年１０月底領(lǐng)到房鑰匙，在２００３年１２月初進(jìn)行裝修時，這家房屋開發(fā)公司電話通知韓女士還需補(bǔ)交７.９２平方米的房款，原因是經(jīng)有關(guān)部門測繪結(jié)果該房面積是９７.４平方米。房屋面積多了７.９２平方米，消費(fèi)者不僅仍要承擔(dān)超出部分的房款，而且還要貸款補(bǔ)差、增加取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的支出等。韓女士說：“開發(fā)商事先自行刪改國家有關(guān)部門制定的《商品房購賣合同》示范文本，當(dāng)時還不明白為什么，現(xiàn)在才明白，原來這是開發(fā)商事先設(shè)計好的一個陷阱?！?p>據(jù)大連市消費(fèi)者協(xié)會統(tǒng)計，與韓女士情況類似的投訴在大連正呈上升趨勢。有的消費(fèi)者反映，“房子都居住一年了，開發(fā)商忽然通知我，本人房屋面積增加了８.１４平方，比原先增長了１０%，因開發(fā)商事先刪改了示范合同文本，因此，開發(fā)商好像有了尚方寶劍，聲稱不按約定辦，就要法庭見。這真是讓人有苦說不出?！?p>《商品房銷售管理辦法》（２００１年６月１日起施行）十條規(guī)定：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比完全值在３%以內(nèi)（含３%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；（二）面積誤差比完全值超出３%時，購受人有權(quán)退房。購受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購受人提出退房之日起３０日內(nèi)將購受人已付房價款退還給購受人，同時支付已付房價款利息。購受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在３%以內(nèi)（含３%）部分的房價款由購受人補(bǔ)足；超出３%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比完全值在３%以內(nèi)（含３%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購受人；完全值超出３%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購受人”。

較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符，合同有約定的，按約定辦理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比完全值在３%以內(nèi)（含３%），按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，購受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比完全值超出３%，購受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。購受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３%以內(nèi)（含３%）部分的房價款由購受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出３%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸購受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３%以內(nèi)（含３%）部分的房價款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超出３%部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人?！?p>大連市消協(xié)認(rèn)為：“不論誤差多少，只按多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算” 沒有尊重消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是顯失公平的條款。一是消費(fèi)者購房時將房屋面積作為考慮購房的重要因素，房屋面積誤差合理，則不至于影響消費(fèi)者的家庭計劃支出。但超出較多，將大大超過其經(jīng)濟(jì)承受力，這和強(qiáng)賣有何區(qū)別？其二、消費(fèi)者提出不能接受經(jīng)營者刪改的內(nèi)容，但經(jīng)營者根本不與消費(fèi)者平等協(xié)商，此種合同雖以雙方約定的名義出現(xiàn)，實(shí)際則是開發(fā)商將自己的意志強(qiáng)加于消費(fèi)者，使消費(fèi)者在違背自己真實(shí)意思的情況下被迫簽約，違反了民法的基本原則；其三、示范合同文本經(jīng)經(jīng)營者刪改后，即不執(zhí)行房屋實(shí)際面積小于合同約定面積時，面積誤差比完全值超出３%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購受人的規(guī)定，特別是將消費(fèi)者在面積誤差比完全值超出３%時所應(yīng)享有的退房權(quán)利一筆勾銷。經(jīng)營者以雙方約定的名義，為免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便。更有甚者，一些開發(fā)商在消費(fèi)者參考房屋設(shè)計圖紙標(biāo)注面積簽定購房合同后，一方面規(guī)定“不論誤差多少，只按多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算”，一方面在不告知消費(fèi)者的情況下，施工時改變原設(shè)計圖紙（個別開發(fā)商甚至擅自改變設(shè)計圖紙），涉嫌欺詐消費(fèi)者。

因此，大連市消協(xié)提醒消費(fèi)者：

一、房屋面積出現(xiàn)誤差時，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對這種權(quán)利的約定；

二、《商品房購賣合同》示范文本內(nèi)“面積確認(rèn)及面積差異處理”中空格處可填寫雙方自行約定的內(nèi)容，而不是開發(fā)商單方規(guī)定的對消費(fèi)者不公平、不合理的條款，不可輕易填寫或草率約定；

三、不可輕易同意開發(fā)商刪除《商品房購賣合同》示范文本內(nèi)印制的預(yù)先擬訂內(nèi)容，因為該《商品房購賣合同》示范文本是國家有關(guān)部門推廣使用的，已充分考慮到了一些消費(fèi)者對相關(guān)法律法規(guī)了解不夠時，對消費(fèi)者的保護(hù)。如果購賣雙方無具體規(guī)定，商品房面積出現(xiàn)誤差時如何處理，國家已有明確規(guī)定；

四、如果必須填寫“自行約定”內(nèi)容或刪除《商品房購賣合同》示范文本內(nèi)印制的預(yù)先擬訂的“面積確認(rèn)及面積差異處理”有關(guān)條款內(nèi)容，建議向消費(fèi)者協(xié)會、有關(guān)行政管理部門或律師咨詢。

　　　　　　(作者：閆平)