關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題

在該司法解釋中，確定了房屋質(zhì)量問(wèn)題可以解除合同、退房的原則，但是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題、非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題有所不同。

司法解釋第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。

第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。

就是說(shuō)，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題只要能夠確定，購(gòu)受人就有權(quán)利請(qǐng)求解除房屋購(gòu)賣合同，要求退房。而對(duì)于非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，則必須要達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”的程度才行。當(dāng)然所有房屋質(zhì)量問(wèn)題都會(huì)影響居住使用，所以關(guān)鍵詞其實(shí)是“嚴(yán)重”。

什么算嚴(yán)重，有些樓房防水沒(méi)有做好，以至于樓下的上廁所必須要打傘，這應(yīng)該算是嚴(yán)重。還有的更邪乎，入住后發(fā)現(xiàn)房屋墻面不斷地往外分泌小石子，你說(shuō)這算不算嚴(yán)重，恐怕認(rèn)識(shí)就不一樣了。

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題是必然的，也是允許的，否則就不存在房屋保修制度了。一般通過(guò)保修能夠解決的問(wèn)題不是嚴(yán)重問(wèn)題，有些問(wèn)題通過(guò)保修解決不了，又確實(shí)影響生活，這就應(yīng)該算是嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題了。

現(xiàn)實(shí)意義：判斷問(wèn)題是不是嚴(yán)重，是法官的裁量權(quán)，但是法官裁判的時(shí)候需要證據(jù)。因此建議各位購(gòu)房人士，較好能夠在購(gòu)房過(guò)程中，將您所關(guān)心的非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題寫入補(bǔ)充協(xié)議中。此外，對(duì)于房屋保修，建議您能夠做書面的紀(jì)錄，以防出現(xiàn)糾紛后沒(méi)有證據(jù)。

關(guān)于面積誤差

該司法解釋第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購(gòu)賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比完全值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比完全值超出３％，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。購(gòu)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸購(gòu)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還購(gòu)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還購(gòu)受人?！?p>由于實(shí)踐中很多人可能采取一種計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。但還把套內(nèi)面積、建筑面積數(shù)字也寫在合同中，造成了這種矛盾的局面。由于越來(lái)越多的面積誤差實(shí)際上都從公攤面積而來(lái)，因此這樣的問(wèn)題很常見。

現(xiàn)實(shí)意義：建議各位購(gòu)房人士確定單一的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，比如只按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)，不管實(shí)測(cè)建筑面積、使用面積、共攤面積如何變化，都不改變房?jī)r(jià)結(jié)算辦法，這樣簡(jiǎn)單明了、比較公平。售房人員面對(duì)大家的疑問(wèn)時(shí)總是說(shuō)他們的房屋面積是同比增減，其實(shí)不是那么回事。

關(guān)于購(gòu)房貸款

司法解釋十三條規(guī)定：“商品房購(gòu)賣合同約定，購(gòu)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還購(gòu)受人?！?p>這里有一點(diǎn)值得關(guān)注，就是什么原因?qū)儆凇爱?dāng)事人一方原因”，比如購(gòu)受人遞交的貸款資料真實(shí)、準(zhǔn)確，但是貸款銀行認(rèn)為其年老體邁，還款能力不好而不予放款，這算不算“當(dāng)事人一方的原因”？如果是，則購(gòu)受人的權(quán)益將毫無(wú)保障，很不公平。

較后，我想提醒大家，雖然該司法解釋的頒布是對(duì)購(gòu)房人士的有效保障，但是不能以為從此萬(wàn)事無(wú)憂。因?yàn)榉ㄔ涸趯徖戆讣^(guò)程中，必然要依據(jù)事實(shí)、證據(jù)才能正確適用法律，所以購(gòu)房人士有必要將一些自己關(guān)心的問(wèn)題作明確約定、或保留書面證據(jù)等，才能較好地保障自己的合法權(quán)益?！　　　　?作者：郭玉濤)