緣起

　　讀者小張較近很煩，讓他心煩的主要原因是他較近幫父母購的一套房子。小張的父母今年已經(jīng)六十多歲了，而小張是家里的長子，為了讓他和弟弟娶妻生子，父母這些年省吃儉用，一直也沒能改善居住環(huán)境，始終住在五樓的小獨單里?，F(xiàn)在歲數(shù)大了，父母上樓比費力，小張從心里著急。為了讓父母不至于這么辛苦，生活也不寬裕的小張與妻子商量，幫父母換一套大一點兒、樓層低一點兒的房子。方案是這樣的：他們征得父母的同意，頭先用父母的積蓄付頭付（不足部分小張夫妻補上），以小張的名義貸款，購到房以后再把現(xiàn)在的房子賣掉，提前還款。在整個過程中，父母出資大約相當(dāng)于新房全款的80%左右，余下的由小張夫妻共同承擔(dān)。這樣的話，父母的居住條件改善了，一家人也不會有太大的負(fù)擔(dān)。

　　但是，問題來了。由于貸款政策的原因，貸款人年齡不能超過60歲，年限不能超過70歲，所以，小張的父母不能成為貸款人。而以小張的名義貸款的話，購房合同和將來的產(chǎn)權(quán)證就都將是小張的名字。這讓小張心里很不安：中國人的傳統(tǒng)決定了老人對名下的不動產(chǎn)看得很重要，如果產(chǎn)權(quán)歸了自己，父母會不會心里不踏實？自己還有弟弟，弟弟會不會認(rèn)為自己這么做是變相地侵吞了他的財產(chǎn)呢？

　　在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，生活中與小張經(jīng)歷相似的人還有很多。就此，中介公司、銀行、房管局和法律方面的相關(guān)人士各自出招，為小張解決目前的問題。

　　中介的辦法：追加

　　天津我愛我家的工作人員告訴記者，他們遇到這類問題的時候，一般會推薦客戶在購房時追加老人為共有權(quán)人，就是說貸款人要求追加老人共同擁有對房產(chǎn)的處置權(quán)。這種方法可以限制兒女在不通過老人的情況下私自處置這一房產(chǎn)，相對可以解除老人的疑慮。但是其不足也顯而易見，因為這種方法只是限制了房屋所有人對房產(chǎn)的處置權(quán)，并沒有真正解決產(chǎn)權(quán)歸屬問題，所以只能說是部分地解決了問題，而不是全部。

　　銀行的辦法：接力

　　目前在天津和其他許多城市，農(nóng)行和中信等銀行針對老年人置業(yè)問題專門推出了“接力貸”。據(jù)中信銀行工作人員介紹，申請接力貸必須具備多項條件：借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，預(yù)計有穩(wěn)定的退休收入；借款人指定其某個子女作為所購房的先進連帶還款人，并經(jīng)所指定的連帶還款人承諾“負(fù)責(zé)承擔(dān)借款合同對借款人、抵押人的約定義務(wù)，并在該筆貸款本息償還完畢前不撤銷抵押”；被指定連帶還款人具有完全民事行為能力，有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，無重大健康或其他將會影響其還款能力的事項。“接力”房貸的利率跟普通房貸是一樣的。而且較重要的是：接力貸方式可以由老人選擇房屋的產(chǎn)權(quán)人是自己還是自己和子女共有，這種方式可以在限度上幫助老年人既貸到款，又能擁有房屋的所有權(quán)。

　　房管局的辦法：過戶

　　天津國土資源和房屋管理局權(quán)屬處的工作人員介紹說，針對這種問題，要消除老人顧慮較好的辦法應(yīng)該是等貸款還清和產(chǎn)權(quán)證辦完以后把房產(chǎn)過戶回老人的名下。直接手段是“予”，目前辦理予手續(xù)的過程也不復(fù)雜，只需要到公證處進行一個予公證（對于父母和子女之間的予關(guān)系的公證很方便），然后就可以到房管局去辦理過戶手續(xù)了。這種辦法可以較徹底地解決問題，先進的缺點就是過戶時需要交納總房款3%的契稅，以及6元/平方米的手續(xù)費、80元/套的轉(zhuǎn)移登記費等等，成本有點兒大。

　　律師的辦法：簽約

　　天津明揚長纓律師事務(wù)所的孫律師介紹說，根據(jù)物權(quán)法等相關(guān)法律的規(guī)定，如果房屋的實際出資人與產(chǎn)權(quán)證登記的所有權(quán)人不一致，那么還是按照實際出資情況來認(rèn)定房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬。具體到小張面臨的情況來看，目前可以與老人簽訂協(xié)議，明確房屋的實際出資情況，把相關(guān)票據(jù)老人保管好，同樣可以起到為老人安心的作用。這種辦法的好處是既在法律上保證了老人在實際上對房產(chǎn)的擁有權(quán)，又可以避免過戶帶來的契稅支出。問題是要把這件事原原本本地給老人解釋清楚，讓老人從法律角度上真正安心，并不是那么輕松。

　　孝敬老人的小張，不管采用上述哪個辦法，從事理和情操上都不是問題，需要的只是真誠地在家庭內(nèi)部做好溝通和解釋，把一件大好事辦得更好。

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