六、發(fā)現(xiàn)實(shí)測面積與暫測面積出現(xiàn)誤差如何處理

 

    在我國因房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，房地產(chǎn)市場尚未發(fā)育成熟，沒有形成統(tǒng)一的商品房購賣規(guī)則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與購房者的消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)并存。目前，就商品房購賣合同中面積誤差如何約定問題，是合同中較重要的條款之一。

 

    因?yàn)槲覈唐贩繉?shí)行預(yù)售許可證制度，所以預(yù)售面積與實(shí)際面積出現(xiàn)誤差是難免的。房屋面積與房屋價(jià)款是密切相關(guān)的，也是購房者和開發(fā)商較關(guān)注的問題之一，由于開發(fā)商的特定地位及經(jīng)營目的，房屋面積約定不明確往往會給購房者造成損害，例如：建筑面積沒變，而套內(nèi)建筑面積縮小，購房者支付了相同的房價(jià)款卻沒有得到應(yīng)當(dāng)?shù)玫降氖褂妹娣e；或者套內(nèi)建筑面積雖然沒變，但分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加了，購房者要多支付房價(jià)款；如果上述兩種情況并存，那么對購房者的損害就更大。

    為了解決商品房購賣過程中的誤差問題，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》對相關(guān)問題做了處理規(guī)定?！掇k法》第18條規(guī)定了商品房的三種計(jì)價(jià)方式，即：按套（單元）計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按建筑面積計(jì)價(jià)。多數(shù)開發(fā)商習(xí)慣采用按建筑面積計(jì)價(jià)。商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。按建筑面積計(jì)價(jià)，涉及到誤差面積如何約定。 

    《辦法》第20條規(guī)定面積誤差比完全值在3%以內(nèi)、以外的處理原則是合同未作約定的情形，

    《辦法》第21條規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e以及面積誤差的處理方式。這一條非常明確地授予當(dāng)事人約定對所購房屋任何一個(gè)組成部分面積誤差處理方式的權(quán)利，在《商品房購賣合同》示范文本中第五條也把“當(dāng)事人自行約定”作為個(gè)選擇項(xiàng)。這些都充分說明：商品房購賣合同與其他合同一樣，當(dāng)事人都有平等的權(quán)利和義務(wù)，不能因商品房購賣的標(biāo)的物特殊而賦予開發(fā)商特權(quán)。購房者完全可以約定諸如：面積誤差比的完全值大小、分別約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的處理原則等事項(xiàng)。另一方面，作為開發(fā)商也不能固步自封，因設(shè)計(jì)技術(shù)和施工管理水平的提高，面積誤差會越來越小，而且準(zhǔn)確面積誤差、合同分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e等又可成為開發(fā)商增強(qiáng)商業(yè)信譽(yù)、提高市場競爭力的因素。

    而在上海，2002年7月1日開始實(shí)施的《上海預(yù)售商品住房交付時(shí)建筑面積增減處理辦法》為購房者做了更為有利的規(guī)定。該《辦法》規(guī)定：

 

    在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與購房人簽訂的商品住房預(yù)售合同必須明確載明房屋建筑面積（即總面積，下同）、套內(nèi)建筑面積、共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。

 

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在簽訂商品住房預(yù)售合同時(shí)應(yīng)向購房者提供“房屋建筑面積計(jì)算表”，交房時(shí)應(yīng)向購房者提供“房屋建筑面積測算表”。

 

    商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測房屋建筑面積不一致時(shí)，按共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積分開處理的辦法處理：　　

 

（一）共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e增減的處理辦法

 

        1、預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測的面積若有誤差，其面積誤差比在0.8％以內(nèi)（包括0.8％），預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。

 

        2、預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測的面積誤差是指除房屋建筑設(shè)計(jì)變更外，其他原因引起的誤差。

 

　　3、實(shí)測面積大于預(yù)售合同約定面積

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