十一黃金周是一個購房的黃金時期。很多購房者將利用長假精挑細選自己的心儀房子，但購房時你應小心陷阱，做一個精明的購房人。

　　防止購到集資房

　　《商品房預售許可證》是由廣州市房管局頒發(fā)的，開發(fā)商只有取得該證書才能向公眾發(fā)售樓宇，如開發(fā)商未取得該證書就公開銷售，則有可能是集資房或是尚未申領預售許可證的商品樓盤。所謂集資房，即按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費用和其他費用后，方可使用土地。若發(fā)展商在開發(fā)過程中未繳納土地使用權出讓金，利用農民的宅基地進行開發(fā)，即未將集體所有的土地所有權轉化為國有這就是大家所言的集資房。購購集資房的，由于土地使用不合法，將導致購房者日后無產權證。

　　廣州市房管部門頒發(fā)《商品房預售許可證》時，要求開發(fā)商具備一定的條件，例如，開發(fā)商需具備房地產開發(fā)資質、所開發(fā)樓宇已交付土地出讓金，取得土地使用權證書，樓宇建設已達到一定進度等，這些條件都是購房人日后按期收樓，辦理產權證的有力保證，因此購房者在購房時，頭先要審查的，就是看一看樓盤有沒有預售證。

　　區(qū)別定金和訂金

　　按照現(xiàn)在廣州市房地產開發(fā)商的銷售行規(guī)，購房者在預訂商品房時，在簽署正式的購房合同之前，往往會先與開發(fā)商簽訂《認購書》，并交付定金。根據(jù)《合同法》第115條的規(guī)定，簽訂合同的雙方當事人可以依照約定，一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行合同的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

　　因此購房者在落定時，要注意《認購書》中約定的繳付款項的性質是什么，如《認購書》中訂明所繳款項性質是定金，并注明購房人不按約定簽署購房合同，繳付樓款則視為違約，定金不予退還的，就要審慎考慮購房的意向是否明確，否則一旦變更購房意圖的，則定金就無權要求開發(fā)商返還。

　　如《認購書》中約定所繳款項性質是訂金，并未約定更改購房意向時，訂金不予退還的，則該訂金的性質是預付款，如購房者與開發(fā)商解除《認購書》時，預付款應由開發(fā)商退還。

　　廣州的售房單位采用的《商品房購賣合同》均是由廣州市國土局、房管局統(tǒng)一印制的格式合同。在購賣合同中，已對商品房的建筑面積、房產證的辦理、交樓期限、發(fā)展商免責范圍的約定、樓宇設計變更、交接辦法、物業(yè)管理、質量爭議等問題作出詳盡規(guī)定。但購房畢竟是一項大宗的消費，因此購房合同簽訂的完善與否，直接關系到購房者的切身利益。在簽訂商品房預售合同時，購房者應注意以下問題：

　　商品房的建筑材料、裝修標準應明確標注。防止裝修、裝飾貨不對板。

　　個案：

　　時下購房，不少消費者都圖省事選擇發(fā)展商或是優(yōu)惠的裝修，但由于裝修工藝的特殊性，裝修出現(xiàn)的用材的差異性以及個人的口味不同，裝修效果就可能有天淵之別。同時，發(fā)展商往往只會在合同中寫上豪華裝修、高端裝修等撩人字樣，而不約明裝修的用材、質量等硬性標準，一旦發(fā)生爭議，很難認定發(fā)展商的責任。

　　提醒：

　　購房者細化合同條款，一一明確裝修標準。家居材料的質量、品牌、件數(shù)，房屋經裝修后各種功能的設置、甚至裝修的圖紙較好都明確在合同中。裝修后房屋與合同約定的標準不同的，消費者還可以依合同標準，要求發(fā)展商維修、重做直至符合房屋所用。

　　精明選擇合理計價方式

　　由于面積計算的復雜性與專業(yè)性，縮水樓與膨脹樓成了較讓消費者頭痛的問題。一套市區(qū)商品房，每平方米單價動輒數(shù)千元，一下子多出幾平方米對工薪可不是個小數(shù)目；而少了幾平方米使用起來就更讓人痛苦，而且要從發(fā)展商手里追回房款可不是件容易的事。

　　個案：

　　雖說前幾年復雜的公攤面積計算讓消費者吃盡苦頭，但自去年開始實施套內面積計價已使情況大有改觀，但發(fā)展商千方百計地使用諸如面積計價以建筑面積算，如套內面積與公攤面積皆有變化的，以建筑面積為準的補充條款，計價面積以房管局實測面積的100%計算房價的認購書條款變更合同條款，使消費者無所適從。

　　提醒：

　　購房者應選擇按套內面積計價的方式，對不熟悉的建筑面積計價、實測面積計價的合同不要簽，避免陷入不利的條款中。只有簽好合同，才能無畏縮水樓、膨脹樓。

　　個案：

　　由于建筑上的原因，房屋面積出現(xiàn)誤差實屬難免，一旦出現(xiàn)糾紛，發(fā)展商往往報大測量面積，或隱瞞房管部門面積不報，以種種理由加收房款；而消費者往往對面積誤差不太了解，選擇了誤差較大(如面積誤差在5%以上，多退少補，即面積誤差至100%，發(fā)展商也只會多退少補)的標準，消費者的權益很難得到保證。

　　提醒：

　　建議購房人在合同中訂明，房屋面積以房管局測繪所的測繪結果為準。并在購房合同中選擇以下條款：面積誤差比完全值在0.6%(含本數(shù))以內的，購賣雙方不作任何補償；面積誤差比完全值在0.6%(不含本數(shù))至3%(含本數(shù))以內的，購賣雙方按實測計算面積及本合同約定的房屋單價據(jù)實結算；面積誤差比完全值超過3%(不含本數(shù))的，消費者有權退房。

　　所謂免責條款就是開發(fā)商在違反合同時，依照法律及合同約定，不用承擔違約責任的免戰(zhàn)先進。

　　個案：

　　如購房者選擇的是樓花，非現(xiàn)樓，就要注意購房合同中開發(fā)商逾期交樓時的免責條款是如何約定的。在司法實踐中，發(fā)展商遲交樓的理由是五花八門：臺風影響、雨季外墻無法施工、衛(wèi)生檢查、**線路開挖等等，不一而足。對于非專業(yè)人士的消費者而言，很有可能會陷入發(fā)展商在合同中早已設定的種種免責合同條款，使發(fā)展商有機會逃避違約責任。而且發(fā)展商還會利用合同簽訂之前、合同履行期之后發(fā)生的不可抗力作為免責的借口。

　　提醒：

　　根據(jù)《民法通則》和《合同法》規(guī)定，免責事由只有不可抗力一種。不可抗力是指不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況，如戰(zhàn)爭、自然災害、地震等。只有出現(xiàn)發(fā)生在合同履行期間不可抗力事由的才能免責。當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應在合理期限內提供證明。

　　建議購房者按法律規(guī)定，審查開發(fā)商列明的免責事由。

　　巧妙應對延期交樓

　　在眾多的購房糾紛中，延期交樓是屢見不鮮，因延期交樓而引發(fā)的違約金糾紛、違約責任的承擔、免責條款的認定等問題，更使消費者與發(fā)展商糾紛不斷。

　　違約金的比例怎么算

　　發(fā)展商延期交樓嚴重打亂消費者的購樓計劃，創(chuàng)業(yè)、結婚、孩子上學等問題困擾著消費者，使消費者在成為無房業(yè)主后，還要承受按揭供樓費用、租房費用、借讀費用等巨大的經濟負擔，好不容易盼到發(fā)展商交樓，又要面對發(fā)展商不愿承擔延期違約金的問題。

　　由于不少業(yè)主在購房前并沒有預計到開發(fā)商延期交樓的風險，同時，對違約金條款的制定又不太了解，故此常出現(xiàn)如逾期交樓超過180天的，違約金以總樓價款的1.8%計付的不公平條款。(此條款即意味著只要是延期交樓超過180天，那怕延期10年發(fā)展商才交樓，消費者也只能得到的總樓價款的1.8%的違約金，并且不能退房。)

　　一旦遇到糾紛，面對這樣的條款，消費者較難維護自己的合法權益。建議購房者要明確開發(fā)商延期交樓的違約責任，如開發(fā)商一旦延期交樓，應按購房者已付購房款每日計算違約金，并約定逾期超過一定期限，開發(fā)商還是無法交付樓宇的，應解除合同，退還購房者所交款項，并賠償相關損失。

　　在延期交樓的糾紛中，除了違約金比例的問題，較容易讓消費者糊涂的其實是貸款的問題。由于現(xiàn)時不少消費者均選擇向銀行貸款，通過按揭供樓的方式付清樓款，使得發(fā)展商有機可乘，在違約金條款中常會約定以消費者累計已付房款的總額支付違約金。由于發(fā)展商對累計已付款通常解釋為：消費者累計已支付給發(fā)展商的房款(一般只有總房款的20%~30%)，而消費者通過銀行貸款支付的部分，由于消費者有可能在供樓期間斷供，而發(fā)展商要對銀行承擔回購義務，故此，通過按揭支付的房款不計入已付款內。消費者由于不清楚此間復雜的關系，常會被騙，所爭取到的違約金將大大縮水。

　　消費者通過按揭支付的房款，在銀行放款之日起，早已進入發(fā)展商的?？刭~戶，消費者供樓還貸是與銀行的借貸關系，與發(fā)展商無關。消費者已付房款應為：已支付給發(fā)展商的房款與銀行貸款之和，消費者應以上述的總額為基數(shù)計付違約金。

　　明確公用配套

　　對于小區(qū)所應具備的公用配套服務設施要在合同里加以明確。公用配套服務設施(如商店、郵局、學校等)的種類及數(shù)量、質量直接關系到居民的生活質量，因此應在合同中具體列明小區(qū)所具備的公用配套服務設施的種類、數(shù)量及具體交付使用的時間并訂明違約責任。

　　對于房屋的附屬設施要進行約定。房屋的附屬設施包括自用的附屬設施和共用的附屬設施。自用的附屬設施包括煤氣、暖氣、衛(wèi)生潔具等；共用的附屬設施包括電梯、電視天線、電話線等。對于房屋所包括的附屬設施要在合同中列明。

　　規(guī)范補充協(xié)議

　　商品房購賣合同只是對購賣商品房的一般事項作了具體規(guī)定，實際上由于樓盤的性質不同，開發(fā)商促銷手段不一樣，有許多內容是合同中沒有涉及到的。為了規(guī)范雙方的交易行為，減少交易糾紛，就雙方約定的其他事項另行簽訂補充協(xié)議也是必要的。常見的補充協(xié)議有以下幾種：

　　(1)關于 宅設備、設施的補充協(xié)議。發(fā)展商如許諾免費I DD電話、進口家具、電

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