[提要]"2008年后期，國家一系列利好政策出臺(tái)，讓房地產(chǎn)企業(yè)和購房者都似乎看到了希望，然而接下來的期盼卻加深了市場的僵局。今年1月，國家相關(guān)部門明確"地方政府不再出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場的政策"，讓樓市又似乎回到了原點(diǎn)，促銷將是地產(chǎn)企業(yè)絕路求生的先進(jìn)辦法嗎？

■開發(fā)商"押寶"下半年

■"促銷"能否穩(wěn)市？

■是否到了購房時(shí)機(jī)？

開年一上班，漢口某樓盤的銷售總監(jiān)李明（化名）就將自己的QQ簽名改成了"豬堅(jiān)強(qiáng)，還要牛奮斗"。在他的眼里，熬過了艱難的2008年，2009年一些開發(fā)商已到了絕路，"背水一戰(zhàn)，絕路逢生"是他今年內(nèi)心所想。在與記者的交淡中，至于如何應(yīng)戰(zhàn)，牛年里如何奮斗，他還沒想好，"市場還看不準(zhǔn)，還得跟開發(fā)商共同研究"。

話雖這么說，但他已有數(shù)在心。他一直在關(guān)注國家及地方政府的救市政策變化和來自市場的反應(yīng)，"今年促銷已不何避免，開發(fā)商已無后路可以退"。

自去年10月政府和各地方政府大規(guī)模推出救市政策以來，救市政策一度被當(dāng)成市場信心的風(fēng)向標(biāo)。政策也在等待市場的反應(yīng)。去年底，中國樓市在大多數(shù)城市實(shí)現(xiàn)了交易量放大，市場的腳步似乎正順應(yīng)政策的邏輯。

政府救市態(tài)度的堅(jiān)決，讓包括李明公司在內(nèi)的大多數(shù)地產(chǎn)商在制定銷售策略的時(shí)候都打起了小九九。"一邊促銷，一邊看著政策的臉色行事。用極少量的房源來試探市場，順應(yīng)潮流，而絕大多優(yōu)質(zhì)房源并未進(jìn)行降價(jià)促銷調(diào)整，這是現(xiàn)階段銷售策略的共性。"李明說，這種策略都建立在對政府救市和市場反彈的樂觀評估基礎(chǔ)上。

"由于政策在減稅、減費(fèi)及二套房貸等方面的松動(dòng)，樓市成交量會(huì)在2009年實(shí)現(xiàn)較強(qiáng)反彈，預(yù)計(jì)2009年下半年會(huì)出現(xiàn)價(jià)格反彈。"近日，記者在與許多房地產(chǎn)企業(yè)交流時(shí)，大多數(shù)都贊同這一說法。

而就在地產(chǎn)商打起如意算盤，等待再次利好政策的時(shí)候，國家高層政策指向卻發(fā)生了變化。2009年1月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新就明確表示，今年地方政府"不許再越權(quán)出臺(tái)稅收、財(cái)政等刺激房地產(chǎn)市場的政策"。今年國家的政策指向很明晰：即2009年是房地產(chǎn)市場的"促銷穩(wěn)市年"，地方一波又一波的越權(quán)救市行為必須停止。從這個(gè)意義上來看到，它直接"斷了"發(fā)展商等待政策的意念。

一方面對"托市"行為喊停，鼓勵(lì)促銷；另一方面，以啟動(dòng)萬億規(guī)模的保障性住房來解決房地產(chǎn)投資對鋼材、水泥等行業(yè)的拉動(dòng)，這是開出的穩(wěn)定房市新棋局。在和地方明確表示不會(huì)對高價(jià)房購單后，行動(dòng)開始了。上一輪降價(jià)的"帶頭大哥"萬科再次于2009年初啟動(dòng)了在上海、成都等市場的促銷活動(dòng)，以萬科董事長王石的態(tài)度來看，"這一次的調(diào)價(jià)很堅(jiān)決。"

對于萬科這一輪的促銷，美聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理馬志軍卻認(rèn)為，萬科的這一輪促銷能否穩(wěn)市還很難說，"從市場表現(xiàn)看，此次促銷效果遠(yuǎn)不及去年初的那次，更多的是被媒體夸大了。"

"如果能預(yù)見九個(gè)月后樓市將轉(zhuǎn)暖，你認(rèn)為現(xiàn)在是不是購房時(shí)機(jī)呢？"近日，在《東方財(cái)經(jīng)》的一檔房地產(chǎn)節(jié)目中，一業(yè)內(nèi)專家對主持人的提問作出了如是答復(fù)。

"其實(shí)經(jīng)歷了2008年的市場沉淀，房價(jià)已經(jīng)大為降低，能否購房要看個(gè)人的實(shí)力和樓盤地段，以及新的供應(yīng)量。剛得到上海、深圳的消息，兩地已數(shù)月沒有新盤上市，武漢也基本相似，目前的價(jià)格相信會(huì)維持一段時(shí)間，哪怕是促銷也不會(huì)有太大幅度，購房應(yīng)該是較佳時(shí)機(jī)。"武漢一資房地產(chǎn)專家向記者表示。

"政府出政策鼓勵(lì)購房，并不是鼓勵(lì)高房價(jià)，支持開發(fā)商，而是讓房價(jià)回歸合理范圍，維持樓市興旺的交易量。"馬志軍向記者透露，這實(shí)際是個(gè)度的問題。"在地方財(cái)政主要依靠房地產(chǎn)財(cái)政收入的情況暫時(shí)無法改變的情況下，以加大政策性住房來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)鼓勵(lì)房企積極促銷穩(wěn)定市場，這本身就是一個(gè)平衡術(shù)。顯然，要避免成交量的大幅下滑對經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面的影響，房企必須學(xué)會(huì)在微利下生存，在細(xì)分市場上突圍。"

(作者：王綱)