88億吞下上海（樓盤）總價地王，一向以“穩(wěn)健”著稱的金地集團(tuán)(600383,股吧)禁不住土地市場的燥熱，也亢奮了一把。 

7月27日，金地集團(tuán)以總價88億元、溢價率286%競得上海浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)的祝橋地塊，據(jù)了解，金地集團(tuán)今年以來共拿下6宗地塊，拿地總額約為141億元，約為去年拿地總額的50%。 

同時，金地集團(tuán)公告顯示，今年上半年公司銷售額已達(dá)439.6億元，超過去年全年銷售額的三分之二，而去年617億元的也刷新記錄，雖然銷售業(yè)績靚麗，但實際上金地集團(tuán)的營收、凈利潤等數(shù)據(jù)卻同比下滑。 

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，金地集團(tuán)正處于擴(kuò)大規(guī)模的關(guān)鍵階段，但如果無法提高營收、利潤等問題，將成為阻攔金地集團(tuán)升級的鴻溝。 

88億押王賭的是十年之約？

據(jù)了解，當(dāng)天參與競拍祝橋鎮(zhèn)G10地塊的房企包括融創(chuàng)、龍湖、平安不動產(chǎn)等23家房企，整場競拍輪數(shù)超500輪，歷時2個多公里。 

較終由金地集團(tuán)以成交價格88億元拿下該地塊時，樓面價已經(jīng)從較初的8560元／平米，上漲至33023元／平米，溢價率高達(dá)286%；剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分樓面價41572元／平米，業(yè)內(nèi)預(yù)計未來售價將在6萬元／平米以上。 

該地塊成為總價地王，主因這幅地為2016年內(nèi)上海出讓的面積較大的純住宅用地，占地面積14.03萬平方米，容積率1.9，限高45米，地上建筑面積26.65萬平方米，不過要求保障房建筑面積5%，住宅自持物業(yè)建筑面積15%。 

更為苛刻的是，根據(jù)出讓公告中要求該地塊的住宅套數(shù)不得少于2400套，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60.0%，全裝修住宅建筑面積應(yīng)占總住宅建筑面積的30.00%以上，另外還需建設(shè)2200平方米的的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，及至少1300平方米的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，并無償移交區(qū)政府。 

此外，該地塊還規(guī)定開發(fā)商要在交付土地后12個月內(nèi)開工，在交付土地后36個月內(nèi)竣工，也就是說這個項目的銷售周期不超過三年。

而這塊地所在區(qū)域的較大價值在于十三五規(guī)劃中的都市航空城，但計劃成型時間至少要在10年之后。 

很顯然，這個十年之約能給該項目帶來多大溢價率很難說，而早在2009年金地集團(tuán)在上海拿下的青浦趙巷地王，就一度陷入銷售緩慢、久久不能解套的噩夢，現(xiàn)在的金地集團(tuán)是夢醒了還是仍在做夢？ 

營收創(chuàng)三年較低

金地集團(tuán)面臨的另一大問題是銷售業(yè)績好看，但實際營收卻下降。 

據(jù)金地集團(tuán)財報數(shù)據(jù)顯示，金地去年銷售額達(dá)到617億元，但營業(yè)收入只有327.62億元,這一收入不僅低于2014年的456億元，也低于2013年的348億元；扣非后凈利潤也只有約16億元，同比大幅下滑52%，同樣是三年來較低；此外，金地去年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為 27.79%,較2014年同期減少 0.74 個百分點。 

此外，2014年金地銷售額與營業(yè)收入之間的差額到40億，但是到了2015年這一差額走增到290億，一年的時間，金地就完全變了樣子。 

在營收下降的同時，金地集團(tuán)近年新開工面積也在走低。 

2014年金地集團(tuán)公司新開工面積約 460 萬平方米,比上年減少 19.7%,也就是說少開工面積約112萬平米，到了2015年公司新開工面積繼續(xù)下降，約 405 萬平方米,比上年減少 12%，比2014年少了55萬平米。 

一系列數(shù)據(jù)顯示出，金地集團(tuán)賺錢并不容易，今年在提高銷售數(shù)據(jù)的同時，如何提高營業(yè)收入、提高回款可能更重要。 

但這個重任要完成也不容易，金地集團(tuán)分為華東、華南、華北等7個大區(qū)，去年除華南、華東之外，五個大區(qū)營業(yè)收入同比均有較大幅度下滑，其中京津所在的華北區(qū)域同比大幅下滑68.49%。 

顯然，華南、華東區(qū)域成為金地未來主戰(zhàn)場，華北區(qū)域公司很可能漸漸失寵，從今年迄今為止金地集團(tuán)拿地補(bǔ)倉的情況來看，四塊地位于華東區(qū)域，分別是蘇杭、上海以及浙江嘉興（樓盤），另外兩塊地則位于武漢（樓盤）和東莞（樓盤），華北地區(qū)居然一幅土地都沒有。 

而去年金地集團(tuán)雖然在京津遼等省市共獲得八個項目土地，但除了遼寧大連（樓盤）、沈陽等地塊外，在京津兩市的土地中，較高權(quán)益占比只有40%。 

可以預(yù)見，未來金地集團(tuán)能否解決規(guī)模問題以及提高營收，主要看華東以及華南兩大區(qū)域公司。

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