案情介紹：



上海五金商店（集團）物業(yè)有限公司受上海市閘北區(qū)天晉小區(qū)業(yè)主委員會委托對該小區(qū)進行物業(yè)管理。該小區(qū)內(nèi)的住戶沈某（住該小區(qū)五樓）在裝修時，私自在五樓的上、下防火通道處安裝了不銹鋼柵欄，又在五樓走廊及樓口處搭建私人建筑物，還在自己的住宅內(nèi)破墻開窗，樓頂開洞，給整幢大樓帶來了極其嚴重的安全隱患。物業(yè)公司雖多次對沈某進行勸阻，要求其恢復原狀，但沈某一直不予理睬，故物業(yè)公司于2003年6月將沈宇范訴至上海市閘北區(qū)人民法院，要求判令其拆除不銹鋼柵欄和樓道的搭建物，并恢復墻體和樓頂?shù)慕Y構。法院審理后，以原告訴訟主體資格不符為由裁定駁回起訴。原告不服，向上海市中級人民法院提起上訴，二審法院認定原裁決并無不當，依法駁回上訴。 2003年10月，違章建筑的搭建人沈某將自己的房屋出售給了新的業(yè)主吳某。
2004年1月，天晉小區(qū)業(yè)主委員會再次以沈某為被告向閘北區(qū)人民法院提起訴訟，訴訟請求和事實與理由與前次起訴基本相同，先進的變化就是原告由物業(yè)管理公司改成了業(yè)主委員會。法院認為：沈某在將房屋出售給了第三人之后，已經(jīng)不再是房屋的權利人，作為訴訟主體的被告已不適格，故仍以訴訟主體資格不符為由裁定駁回起訴。業(yè)主委員會不服裁定，再次向上海市中級人民法院提起上訴。上海市中級人民法院經(jīng)審理認為：原告的起訴符合法律規(guī)定，一審法院裁定有誤。依法撤銷裁定，發(fā)回重審?，F(xiàn)本案正在重新審理中。

分析：
本案作為物業(yè)管理糾紛案件，在訴訟主體的確定方面具有很強的典型性，既涉及到了物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會和業(yè)主三方，又是關于某一特定業(yè)主違反業(yè)主公約、侵犯其他業(yè)主的共同權益的案件，而且在審理過程中還出現(xiàn)了房屋業(yè)主變更的情況。當物業(yè)管理糾紛發(fā)生時，由誰來提起訴訟，將誰作為被告，都可以從本案中得到一定的啟示。
一、原告的確定
所謂原告的確定，就是要解決“誰來告”的問題。本案的次訴訟，是由物業(yè)管理公司提起的，但是一、二審法院都以原告資格不符為由裁定駁回起訴。物業(yè)管理公司的原告資格為什么不符？在回答這個問題之前，讓我們頭先來了解一下物業(yè)管理公司的法律地位和權利義務。我國《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。” 第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務?！?第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。” 第五十三條規(guī)定：“業(yè)主需要裝飾 屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?！睆倪@些條款可以看出，物業(yè)管理公司是受業(yè)主大會（業(yè)主委員會）委托的，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修等項目進行日常管理、維護和服務的機構，其權利義務受到物業(yè)管理公司和業(yè)主大會所訂立的服務合同的嚴格限制。從法律上講，物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理的權利較終來自于業(yè)主的委托和授權。雖然物業(yè)管理公司有權對業(yè)主的物業(yè)裝修事項進行管理，但其職權也 于《物業(yè)管理條例》第四十六條和五十三條所規(guī)定的“告知”、“制止”和“報告”。對于業(yè)主違反相關法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為，由有關行政機關出面進行制止或處罰。業(yè)主的違法行為，沒有給物業(yè)管理公司造成直接的損害；換言之，物業(yè)管理公司不是直接的受害人。所以在沒有獲得業(yè)主授權的情況下，物業(yè)管理公司不能直接進行處罰或提起訴訟。
那么業(yè)主委員會是否有權對這種行為提起訴訟呢？《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。在本案中，原告所在的上海市閘北區(qū)天晉小區(qū)業(yè)主公約中明確規(guī)定：業(yè)主不得擅自改變房屋結構、外貌；不得占用或損壞樓梯、通道等公用設施；不得損壞、拆除或改造消防設施。沈某也曾在該業(yè)主公約上簽字。但其后來的行為顯然是違反了業(yè)主公約，該行為不僅為有關法律法規(guī)所明文禁止（如《中華人民共和國消防法》、《中華人民共和國建筑法》、《物業(yè)管理條例》等），而且還侵犯了該單元樓內(nèi)其他業(yè)主的合法權益。因此，除了有關主管部門可以依法對其進行處罰外，合法權益受到侵犯的業(yè)主也可以提起民事訴訟。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。而業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，當然也應該在日常管理活動中代表全體業(yè)主的利益。當特定業(yè)主違反業(yè)主公約、侵害了其他業(yè)主的共同利益時，業(yè)主委員會就可以也應當站出來，作為原告對其提起訴訟，維護全體業(yè)主的利益。
二、被告的確定
所謂被告的確定，就是要解決“告誰”的問題。本案在次起訴的過程中，一審法院曾經(jīng)以被告資格不符為由裁定駁回起訴，但其裁定卻被二審法院撤銷并發(fā)回重審。為什么一、二審法院會做出截然不同的判決？本案的被告究竟應該是誰？在回答上述問題之前，讓我們先來看一下一審法院認為被告資格不符的理由。一審法院認為：案件起訴的被告曾經(jīng)是五樓房屋的所有權人，但其已經(jīng)將房屋產(chǎn)權轉讓。他雖然實施了違反業(yè)主公約、侵害其他業(yè)主權益的行為，但是他已非五樓房屋的權利人，所以作為訴訟主體的被告已不合格。在本案中，原房屋所有權人沈某所實施的違反業(yè)主公約、進行違章搭建、侵害其他業(yè)主合法權益的行為，從性質(zhì)上講，屬于侵權行為，違反了民事法律規(guī)定，需要承擔相應的民事責任。而其轉讓房屋的所有權，屬于物權行為，是一種合法有效的行為，應該受到法律的保護。他所實施的違法行為、所要承擔的民事責任，并不因為房屋所有權的轉讓而轉移。房屋出售后，違章建筑依然存在，依然是沈某搭建的，不歸新的產(chǎn)權人所有；大樓被破壞的部分、對全體業(yè)主合法權益的侵害，也依然是沈某的行為造成的，不是新的產(chǎn)權人所為。再退一步說，如果一審法院的裁定成立，那么本案只能以新的產(chǎn)權人為被告，這顯然與“每個人對自己的行為負責”的原則相違背。新的產(chǎn)權人只要說：“違章建筑不是我搭建的，大樓也不是我破壞的，你們起訴我沒有道理”，那樣原告依然會敗訴。而這樣的較終結果，就是違法行為的真正實施者得以逃脫，而廣大業(yè)主的合法權益將會被永遠地侵犯下去。綜上所述，一審法院的裁決混淆了違法的侵權行為與合法的物權行為的關系，是錯誤的。二審法院撤銷裁決、發(fā)回重審的裁定，也印證了上述觀點。
通過對于這一典型的物業(yè)管理糾紛案件訴訟主體的分析，我們會發(fā)現(xiàn)其實物業(yè)管理還是挺復雜的，光是原告和被告的確定就這么麻煩。只有充分認識到糾紛的性質(zhì)，明確其主體，我們才能更好地解決糾紛，打贏物業(yè)管理官司。在實踐中，對于類似案件中被告的確定，一般沒有什么太大的爭議，都是將侵權行為的直接實施人作為被告；而原告的確定，在不同的地方卻有不同的做法。如果以物業(yè)管理公司為原告提起訴訟，有的法院會受理，而有些卻不會；而如果以業(yè)主委員會為原告，一般情況下法院都會受理?？蓡栴}是，業(yè)主委員會的成員是由業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，可能缺乏足夠的時間和相應的知識去進行訴訟。所以我認為，行之有效的解決方法是由業(yè)主委員會在與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同中，授權物業(yè)管理公司代表自己，對類似的情況提起民事訴訟，以維護廣大業(yè)主的合法權益。

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