原告(上訴人)：徐順法、周玉芳、徐英姿、吳廣新(徐順法與周玉芳系夫妻，徐英姿是徐順法、周玉芳的長女，徐英姿與吳廣新系夫妻)

被告(被上訴人)：上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司

徐順法購購了一套商品房并與妻子周玉芳、次女徐明姿居住其中，該房由上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“復(fù)瑞公司”)進行物業(yè)管理。該小區(qū)《公共契約》中約定復(fù)瑞公司安排保安人員對住宅小區(qū)進行日常巡視，做好住宅區(qū)內(nèi)的安全防范、治安工作。某日凌晨，罪犯曲化波經(jīng)小區(qū)未鎖的小鐵門翻入徐順法的房屋并致徐明姿死亡。破案后，曲化波被上海市二中院刑事附帶民事判決判處死刑，并判決賠償徐順法、周玉芳喪葬費8000元，賠償徐英姿誤工費5246.50元。此后，本案原告又起訴復(fù)瑞公司，要求賠償喪葬費、誤工費、撫恤金、精神損失費約50萬元，并要求賠禮道歉、置換房屋。法院經(jīng)審理查明，犯罪行為發(fā)生時，小區(qū)三大監(jiān)控系統(tǒng)工程無竣工驗收合格證明。此前，小區(qū)居民對小區(qū)安全提出異議并要求安裝防盜鐵門窗，但復(fù)瑞公司未同意。案發(fā)當晚，小區(qū)內(nèi)安裝的監(jiān)視點發(fā)現(xiàn)有異常，保安人員現(xiàn)場察看時，因犯罪分子已翻墻入室，未能發(fā)現(xiàn)。

本案的較后審理結(jié)果：上海市二中院二審認為：1、徐順法、周玉芳與復(fù)瑞公司間物業(yè)管理合同關(guān)系成立，而徐英姿、吳廣新既未參與訂立《公共契約》，又未成為房屋共有人，故該二人不具備訴訟主體資格。2、徐順法、周玉芳要求復(fù)瑞公司承擔違約責任，與要求曲化波在刑事附帶民事訴訟中承擔賠償責任有所不同，不適用“一事不再理”的原則。3、復(fù)瑞公司未能提供小區(qū)三大監(jiān)控系統(tǒng)工程竣工驗收合格和當晚小鐵門鎖閉的有效證據(jù)，表明其未能切實履行安全防范的義務(wù)，已構(gòu)成違約。4、違約責任中不存在精神賠償，故對此不予支持；對原告提出的撫恤金的訴訟請求也因無法律依據(jù)而不予支持。較后判決復(fù)瑞公司賠償徐順法、周玉芳經(jīng)濟損失人民幣40000元。

案例分析：
1、關(guān)于公共契約； 公共契約，其實是住宅小區(qū)管理規(guī)約的一種具體表現(xiàn)形式。管理規(guī)約是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人為了調(diào)整相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，通過管理團體集體制定的，對全體區(qū)分所有權(quán)人具有普遍約束力的書面形式的自治規(guī)范。規(guī)定了區(qū)分所有權(quán)的建筑物的業(yè)主、專有部分占用人、物業(yè)管理公司在物業(yè)使用、維護和其他管理服務(wù)活動等方面的權(quán)利和義務(wù)。目前我國的物管條例稱之為業(yè)主公約，是指與全體業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)建筑專有部分占用人以及物業(yè)管理者的權(quán)利和義務(wù)的行為守則。業(yè)主公約對所有業(yè)主、物業(yè)建筑物專有部分占用人、物業(yè)管理者都有約束力。業(yè)主公約的主題是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，約束范圍涉及全體業(yè)主和專有部分的占用人。

2、關(guān)于物業(yè)公司違約問題的分析：在各地公司回貼中都提到了物業(yè)公司違約的問題，這非常得好，表明我們對物管合同的認識有了一定的深度，那么我們?nèi)绾蝸砼袛噙`約與否是我們要討論的問題?！段飿I(yè)管理條例》三十六條規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)公司未能履行合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。第四十七條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。從本案看來對物業(yè)管理公司違約行為客觀化衡量，可以參考以下細化標準：(1)物業(yè)管理公司的保安人員和監(jiān)控措施是否符合法規(guī)、規(guī)章或者相關(guān)文件的強制性規(guī)定；(2)物業(yè)管理公司是否具備了合同約定的或者是與其等級和收費標準相適應(yīng)的保安措施；(3)物業(yè)管理公司的保安制度是否完備、合理，是否符合了法規(guī)、規(guī)章或相關(guān)文件的要求；(4)物業(yè)管理公司是否督促所雇傭的保安人員勤勉盡職，是否保障監(jiān)控系統(tǒng)正常有效運作；(5)當發(fā)現(xiàn)犯罪時，物業(yè)管理公司是否及時采取相應(yīng)的合理措施；(6)當小區(qū)居民對安全提出合理懷疑或者指出不足時，物業(yè)管理公司是否引起重視并積極改進等。假如物業(yè)管理公司已達到標準、盡到合理義務(wù)，就無須再承擔責任。在本案中，我們也可以根據(jù)上述標準衡量復(fù)瑞公司是否盡到了保安義務(wù)：1、復(fù)瑞公司在住宅小區(qū)內(nèi)的三大監(jiān)控系統(tǒng)雖已安裝并投入使用，但并未竣工驗收合格；2、事發(fā)當晚，復(fù)瑞公司未將理應(yīng)鎖閉的小鐵門鎖閉，使罪犯從此門輕易進入小區(qū)；3、事發(fā)前，小區(qū)居民對小區(qū)的安全問題已多次提出質(zhì)疑，但復(fù)瑞公司無動于衷，4、小區(qū)內(nèi)安裝的監(jiān)視點發(fā)現(xiàn)有異常，保安人員現(xiàn)場察看時，因犯罪分子已翻墻入室，未能發(fā)現(xiàn)無所作為。結(jié)合復(fù)瑞公司上述行為綜合考量，可以認定其已構(gòu)成違約。
3、關(guān)于違約責任問題：違約行為是否造成損害后果。在違約行為直接造成損害后果時，很容易用必然因果關(guān)系說來認定責任。但在違約并非造成損害的先進原因，而是同時介入了其他原因時，如何認定因果關(guān)系及責任，在審判實踐中尚無定論。本案原告先在刑事附帶民事訴訟中向曲化波主張侵權(quán)賠償責任，雖然法院判決曲化波予以賠償，但因曲化波并無賠償能力且已被執(zhí)行死刑，原告?zhèn)鶛?quán)未得到滿足，因此，原告再行向復(fù)瑞公司主張違約責任，應(yīng)予準許。復(fù)瑞公司履行債務(wù)后，理論上可以對曲化波進行追償。但是本案特殊之處在于曲化波的行為同時構(gòu)成犯罪被執(zhí)行死刑，且其無民事賠償能力。在這種情況下，復(fù)瑞公司的追償在事實上已經(jīng)是不可能。為公平起見，在判決時適當減輕其賠償責任也是比較合理的。在物業(yè)公司日常管理中也會出現(xiàn)類似事件，比如樓上業(yè)主煙道改動，導(dǎo)致樓下業(yè)主的投訴，甚至起訴物業(yè)公司違約等都會可能會出現(xiàn)物業(yè)公司的違約責任和改動公共部位業(yè)主的侵權(quán)責任的問題。



啟示與思考：
1 、對于可能出現(xiàn)的安全隱患如監(jiān)控系統(tǒng)工程未開始使用或驗收不合格的情況下，物業(yè)公司就應(yīng)制訂相應(yīng)的對策。物業(yè)公司須在其能力范圍內(nèi)盡職責保護小區(qū)安全，否則不能作為物業(yè)公司免責的理由。
2 、當小區(qū)居民對安全提出合理懷疑或者指出不足時，物業(yè)管理公司應(yīng)引起重視并采取措施積極改進等。
3、在日常管理服務(wù)過程中，造成違約的原因除了上述的六點細化標準之外，往往是一個細節(jié)的疏忽，比如進出登記，出現(xiàn)突發(fā)治安案件或者消防事件時的報警電話，就構(gòu)成了物業(yè)公司是否違約的一個要點。象這類關(guān)鍵時刻是應(yīng)該在我們?nèi)粘９芾碇蟹磸?fù)強調(diào)和重視的。

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