我是某住宅小區(qū)的住戶，上個月１２日凌晨我出差回來，發(fā)現(xiàn)家中被盜，經(jīng)過清點，我家中財產(chǎn)被盜損失大約為十二萬元，我及時向轄區(qū)派出所報了案，但至今為止，案件都沒有偵破。我想請問，我每月都按時繳納了管理費，這次財產(chǎn)損失是否可以要求管理處給予賠償？
王先生類似的問題，我聽到過很多次，提出問題的有物業(yè)管理界同行，也有小區(qū)業(yè)主，但我始終無法就這樣的問題給大家一個標準答案，得根據(jù)具體情況具體分析。物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)就小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)被盜承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，頭先取決于物業(yè)管理公司在實施物業(yè)管理活動中是否有過錯。法律意義上的過錯是指當(dāng)事人違背了某種應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)。這種義務(wù)又可以分為法定義務(wù)和約定義務(wù)兩種。目前的法律尚未有明確的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)對小區(qū)業(yè)主的財產(chǎn)負保管義務(wù)，也就是說物業(yè)管理公司對小區(qū)業(yè)主的財產(chǎn)安全沒有法定的義務(wù)。同時，目前大多數(shù)已簽訂的物業(yè)管理合同中都有明確的約定，物業(yè)管理公司不承擔(dān)小區(qū)業(yè)主的財產(chǎn)保管責(zé)任。那是不是說物業(yè)管理公司也沒有對小區(qū)業(yè)主負有財產(chǎn)安全的約定義務(wù)呢？我個人認為并不一定。
囿于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，我認為目前絕大多數(shù)的物業(yè)管理合同對小區(qū)業(yè)主是沒有普遍約束力的。我傾向認為，大多數(shù)物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主形成的是一種事實上的物業(yè)管理合同關(guān)系。這種事實上的物業(yè)管理合同關(guān)系因為沒有對雙方的權(quán)利、義務(wù)形成書面的一致意見，它的適用就比較模糊。但有一點可以確定：相對于一個沒有實施物業(yè)管理的小區(qū)，有專業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)之內(nèi)，業(yè)主的財產(chǎn)是應(yīng)該更為安全的。但這種安全本身并不是物業(yè)管理公司的義務(wù)，否則就會無限制地擴大物業(yè)管理公司的責(zé)任。這里的義務(wù)是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動中所實施的一系列給予業(yè)主安全感覺的措施，物業(yè)管理公司實施的安全措施包括：值班保安對犯罪分子的威懾力量；物業(yè)管理工作人員對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的不安全情況的遏止作用；接到報警信號的及時處理措施等。針對上述義務(wù)我們可以看出，物業(yè)管理公司在實施財產(chǎn)安全方面措施的過錯包括：值班保安的擅離職守，物業(yè)管理工作人員對已發(fā)現(xiàn)的不安全情況視若罔聞，接到報警信號沒有及時采取應(yīng)對的措施等等。
并不是說物業(yè)管理公司在實施小區(qū)安全措施中有過錯就一定要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，物業(yè)管理公司承擔(dān)法律責(zé)任還需要證明這種過錯和業(yè)主財產(chǎn)被盜之間有法律上的因果關(guān)系。按照法律的規(guī)定，這類案件，適用的是舉證責(zé)任的倒置，即物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)自己證明在物業(yè)管理活動中沒有過錯或者即使有過錯，這種過錯也不是直接導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)損失的原因。物業(yè)管理公司不能提供上述的證據(jù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)被盜的法律責(zé)任。
畢竟，業(yè)主的財產(chǎn)被盜是因為犯罪分子的犯罪行為而引起的，物業(yè)管理公司即使依據(jù)法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，通常也不可能是全額賠償。按照合同法的規(guī)定，物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理合同約定義務(wù)所承擔(dān)的法律責(zé)任不能超出它對履行本合同時對合同風(fēng)險的理解，這個理解的范圍在案件當(dāng)中取決于法官的自由裁量權(quán)。
除了上述有關(guān)法律的一些理論性問題外，在實踐中如果業(yè)主想要通過法律的途徑向有賠償義務(wù)的物業(yè)管理公司主張權(quán)益的話，目前還存在著一些難以逾越的問題，審理此類民事賠償案件的一些必要證據(jù)例如核定業(yè)主財產(chǎn)損失的具體金額等，較終需要通過刑事案件的審理結(jié)果來確定，刑事案件沒有偵破，就談不上刑事案件審理，更談不上民事賠償案件的較終處理。現(xiàn)實當(dāng)中類似的案件大多數(shù)被迫中止審理，進入漫長的等待期。
王先生，您所提出的問題在現(xiàn)實當(dāng)中確實普遍存在，但目前通過法律途徑解決還有一些不能排除的障礙，希望我的意見能解決您的疑惑。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！