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開發(fā)商無權(quán)賣小區(qū)車庫 小區(qū)車庫到底屬于誰?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 726 次
本月12日,就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會的地下停車庫之爭案件,南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決:開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會管理,全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。
住宅小區(qū)的車庫到底屬于小區(qū)業(yè)主,還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司?這是個帶有普遍性的問題。業(yè)內(nèi)人士稱,此案判業(yè)主獲勝,在全國還屬頭例,其法律意義十分重大。
據(jù)了解,位于南京水佐崗的星漢花園小區(qū)共有59個地下車庫,開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中37個,其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此,業(yè)主委員會曾代表廣大業(yè)主,多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主,但開發(fā)商堅決反對。今年6月,業(yè)主委員會無奈之下,將開發(fā)商告上法庭。
在12日的庭審中,業(yè)主委員會認為,小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施,應(yīng)當無償?shù)亟唤o業(yè)主使用,開發(fā)商沒有所有權(quán),根本無權(quán)出售。開發(fā)商則強調(diào),自己在出售房屋時,根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分攤到業(yè)主的頭上,而車庫又是開發(fā)商投資近300萬元建成的,當然擁有車庫的“產(chǎn)權(quán)”,因此出售車庫并沒有錯。
經(jīng)過3個公里的庭審,法院經(jīng)合議庭合議后當庭作出判決,地下停車庫歸全體業(yè)主所有,開發(fā)商應(yīng)立即向業(yè)主委員會移交全部地下車庫。判決后,開發(fā)商也當庭表示:“不能接受這樣的判決,要上訴?!?
該案的審判長盛皓從法律角度向記者詳細解釋判決理由,頭先南京市規(guī)劃局要求開發(fā)商按每0.2個車位標準建車庫,這就明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務(wù)。建成后的車庫作為公配設(shè)施,是建筑物的輔助設(shè)施,應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。其次,小區(qū)實有土地使用面積為7697.60平方米,分攤面積也是7697.60平方米,足以證明該小區(qū)土地面積已全部分攤到全體業(yè)主,小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有,開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán),因此,也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán),除非取得土地使用權(quán)人的同意。根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》附屬公配設(shè)施費是商品房成本的構(gòu)成部分,未經(jīng)物價部門批準,任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本,因此可以認定,車庫作為公配設(shè)施所發(fā)生的費用已經(jīng)計放入商品房的成本。
南京大學(xué)法學(xué)院教授邱鷺風介紹說,我國目前還沒有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律,而實際上,每個建筑物都有空間專有權(quán)、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)。南京“車庫之爭”的判例,對催生建筑物區(qū)分所有權(quán)法律的出臺,有著積極作用。
“車庫之爭”以業(yè)主委員會一審勝訴告終的消息在南京傳開以后,很多小區(qū)的業(yè)主們都喜形于色。一位業(yè)主給記者算了一筆賬,如果此案業(yè)主委員會終審勝訴,從理論上說,南京的開發(fā)商們將退出出售車庫的驚人巨款。據(jù)了解,目前,南京擁有面積為1萬平方米以上的小區(qū)200多個,假設(shè)每個小區(qū)有60個車庫,均已出售,而每個車庫的平均售價是10萬元,且情形類似此案“車庫之爭”,開發(fā)商在這一塊至少要退出12個億左右。這可能還是個保守的估計,如果1萬平方米以下的小區(qū)都算進去,數(shù)額更為巨大。
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