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購(gòu)啥都要謹(jǐn)慎 律師:小心車位購(gòu)賣6大陷阱

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 495 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在北京,車位糾紛近年來(lái)可謂此起彼伏,原定在今年年中出臺(tái)的車位購(gòu)賣合同也暫時(shí)擱淺。知名人士王海指出,車位(庫(kù))是否可銷售的先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證(或有無(wú)預(yù)售許可證),已經(jīng)購(gòu)購(gòu)無(wú)產(chǎn)權(quán)車位(庫(kù))的消費(fèi)者應(yīng)該趕緊要求退賠。若租賃車位(庫(kù))或者購(gòu)購(gòu)車位(庫(kù))使用權(quán),超過(guò)20年的即為欺詐,消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。

  陷阱1:共用場(chǎng)地變地上車位

  小區(qū)里的空地,有的時(shí)候甚至是綠地,開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司畫根線就收錢。有的作價(jià)賣給業(yè)主,有的按月出租。王海指出,由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主,因此開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售敞開(kāi)式地上車位。如根據(jù)《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》第7條:“凡利用業(yè)主共用場(chǎng)地施劃的停車位,任何單位和個(gè)人不得出售。”

  王海提示:這類車位可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)租給業(yè)主使用,扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。

  陷阱2:霸占無(wú)約定的地下車位

  如果地下車位(庫(kù))建筑面積未分?jǐn)?,且開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的,則開(kāi)發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán),但地下車庫(kù)只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。開(kāi)發(fā)商出售這種車位(庫(kù))好像天經(jīng)地義,其實(shí)不然?!侗本┦谐鞘蟹课莨芾磙k法》第13條規(guī)定:“按照國(guó)家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明;沒(méi)有載明的,視為一并轉(zhuǎn)讓。” 也就是說(shuō),在房屋購(gòu)賣合同中,開(kāi)發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位(庫(kù))的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,不隨房子一起賣。如果沒(méi)有類似的文字說(shuō)明,地下車位(庫(kù))也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有,其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

  王海提示:可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司收取,收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

  陷阱3:地下車位(庫(kù))重復(fù)賣

  很多開(kāi)發(fā)商在賣房子的同時(shí)也在賣地下車位(庫(kù)),可這地下車位(庫(kù))的購(gòu)賣是否合法,很多業(yè)主并不知道。如果地下車位(庫(kù))面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?,那么開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售。換句話說(shuō),賣房子的時(shí)候已經(jīng)把地下車位(庫(kù))的面積分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主的身上,并且按比例收過(guò)錢了。再把這樣的地下車位(庫(kù))賣給業(yè)主,就是重復(fù)收錢?!吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定:“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓?!币虼巳舨荒苻k理產(chǎn)權(quán),車位(庫(kù))購(gòu)賣合同是不受法律保護(hù)的,業(yè)主購(gòu)到手的只是一張白紙。

  王海提示:這類的地下車位(庫(kù))辦不了產(chǎn)權(quán)證,屬全體小區(qū)業(yè)主所有,嚴(yán)格地說(shuō)屬于小區(qū)的配套設(shè)施,可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用,出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

  陷阱4:人防工程偷著賣

  沒(méi)有分?jǐn)偟牡叵旅娣e是不是都可以賣呢?當(dāng)然不是。有的地下車位(庫(kù))屬于人防工程,而人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套,禁止開(kāi)發(fā)商銷售。

  王海提示:根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定:“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有?!遍_(kāi)發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主,所以利用人防工程改建的車庫(kù)收益歸全體業(yè)主共有。

  陷阱5:改造車位(庫(kù))黑著賣

  還有一種非常嚴(yán)重的現(xiàn)象是在規(guī)劃許可證上沒(méi)有載明的,開(kāi)發(fā)商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位(庫(kù)),這種停車位沒(méi)有計(jì)算在建筑物的建筑面積之內(nèi),也無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。

  王海提示:開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司也無(wú)權(quán)擅自處理這些車位(庫(kù)),它們也應(yīng)該屬于全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。

  陷阱6:租賃期限超過(guò)20年

  有的開(kāi)發(fā)商很“明智”,在簽車位合同的時(shí)候會(huì)申明車位不能購(gòu)賣,不簽購(gòu)賣合同,只與業(yè)主簽租賃合同。可在租賃期限上超過(guò)了20年的時(shí)候,并不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定:“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的,超過(guò)部分無(wú)效?!毕M(fèi)者租賃車位(庫(kù))(就是所謂的銷售使用權(quán)),較長(zhǎng)期限也只有20年,20年后是不受法律保護(hù)的。

  王海提示:凡是銷售使用權(quán)超過(guò)20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的,都是欺詐行為,消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。

  專家提醒

  無(wú)論地上車位(庫(kù))還是地下車位(庫(kù)),是否可銷售的惟一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證(或有無(wú)預(yù)售許可證)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,產(chǎn)權(quán)證可以單獨(dú)核發(fā)也可以和購(gòu)購(gòu)商品房合同合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。

  在地下車位合同示范文本沒(méi)有出臺(tái)之前,市工商局有關(guān)人士提醒說(shuō),想要購(gòu)購(gòu)?fù)\囄坏南M(fèi)者,一定要看想購(gòu)購(gòu)的車位是否有產(chǎn)權(quán)證,以及土地使用權(quán)限問(wèn)題。購(gòu)車位時(shí),開(kāi)發(fā)商承諾的使用權(quán)是70年,其實(shí)開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)只有50年。

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