在北京，車位糾紛近年來可謂此起彼伏，原定在今年年中出臺的車位購賣合同也暫時擱淺。知名人士王海指出，車位(庫)是否可銷售的先進標準是能否辦理產(chǎn)權(quán)證(或有無預(yù)售許可證)，已經(jīng)購購無產(chǎn)權(quán)車位(庫)的消費者應(yīng)該趕緊要求退賠。若租賃車位(庫)或者購購車位(庫)使用權(quán)，超過20年的即為欺詐，消費者可請求雙倍賠償。

　　陷阱1：共用場地變地上車位

　　小區(qū)里的空地，有的時候甚至是綠地，開發(fā)商或者物業(yè)公司畫根線就收錢。有的作價賣給業(yè)主，有的按月出租。王海指出，由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無權(quán)出售敞開式地上車位。如根據(jù)《北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法》第7條：“凡利用業(yè)主共用場地施劃的停車位，任何單位和個人不得出售?！?

　　王海提示：這類車位可以由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費用后歸入小區(qū)維修資金。

　　陷阱2：霸占無約定的地下車位

　　如果地下車位(庫)建筑面積未分攤，且開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權(quán)的，則開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車庫只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。開發(fā)商出售這種車位(庫)好像天經(jīng)地義，其實不然?！侗本┦谐鞘蟹课莨芾磙k法》第13條規(guī)定：“按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓?！?也就是說，在房屋購賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位(庫)的產(chǎn)權(quán)屬于單獨轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位(庫)也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

　　王海提示：可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司收取，收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

　　陷阱3：地下車位(庫)重復(fù)賣

　　很多開發(fā)商在賣房子的同時也在賣地下車位(庫)，可這地下車位(庫)的購賣是否合法，很多業(yè)主并不知道。如果地下車位(庫)面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了，那么開發(fā)商就無權(quán)出售。換句話說，賣房子的時候已經(jīng)把地下車位(庫)的面積分攤到每個業(yè)主的身上，并且按比例收過錢了。再把這樣的地下車位(庫)賣給業(yè)主，就是重復(fù)收錢。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓?！币虼巳舨荒苻k理產(chǎn)權(quán)，車位(庫)購賣合同是不受法律保護的，業(yè)主購到手的只是一張白紙。

　　王海提示：這類的地下車位(庫)辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴格地說屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

　　陷阱4：人防工程偷著賣

　　沒有分攤的地下面積是不是都可以賣呢？當(dāng)然不是。有的地下車位(庫)屬于人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發(fā)商銷售。

　　王海提示：根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！遍_發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業(yè)主共有。

　　陷阱5：改造車位(庫)黑著賣

　　還有一種非常嚴重的現(xiàn)象是在規(guī)劃許可證上沒有載明的，開發(fā)商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位(庫)，這種停車位沒有計算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，也無法取得產(chǎn)權(quán)證。

　　王海提示：開發(fā)商和物業(yè)公司也無權(quán)擅自處理這些車位(庫)，它們也應(yīng)該屬于全體業(yè)主的共有財產(chǎn)。

　　陷阱6：租賃期限超過20年

　　有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時候會申明車位不能購賣，不簽購賣合同，只與業(yè)主簽租賃合同。可在租賃期限上超過了20年的時候，并不向消費者聲明20年后不受法律保護。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！毕M者租賃車位(庫)(就是所謂的銷售使用權(quán))，較長期限也只有20年，20年后是不受法律保護的。

　　王海提示：凡是銷售使用權(quán)超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。

　　專家提醒

　　無論地上車位(庫)還是地下車位(庫)，是否可銷售的惟一標準是能否辦理產(chǎn)權(quán)證(或有無預(yù)售許可證)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)證可以單獨核發(fā)也可以和購購商品房合同合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。

　　在地下車位合同示范文本沒有出臺之前，市工商局有關(guān)人士提醒說，想要購購?fù)＼囄坏南M者，一定要看想購購的車位是否有產(chǎn)權(quán)證，以及土地使用權(quán)限問題。購車位時，開發(fā)商承諾的使用權(quán)是70年，其實開發(fā)商的土地使用權(quán)只有50年。

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