隨著汽車越來越多地走入普通人的家庭，小區(qū)車庫開始供不應(yīng)求，有關(guān)車庫的消費(fèi)糾紛也隨之而起。在眾多此類糾紛中，車位的產(chǎn)權(quán)歸屬爭論尤為突出。開發(fā)商將商品房賣給購房者，是否意味著地下車庫的產(chǎn)權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移給購房者？開發(fā)商與購房者，究竟誰才是小區(qū)車位的真正主人？

【案例】

    甲公司開發(fā)建設(shè)了某商品房小區(qū)，住宅的底部（架空層）均為室內(nèi)車庫或倉儲房。該架空層未達(dá)到國家規(guī)定的層高標(biāo)準(zhǔn)，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。商品房銷售過程中，甲公司與小區(qū)業(yè)主簽訂了由國家工商行政管理局、建設(shè)部聯(lián)合制定的標(biāo)準(zhǔn)《商品房購銷合同》，并與部分業(yè)主簽訂了《車庫使用協(xié)議書》，將部分住宅底部（架空層）車庫（以下簡稱爭議車庫）交由該部分業(yè)主使用。后來，該小區(qū)有部分業(yè)主認(rèn)為，因?yàn)闋幾h車庫的構(gòu)建費(fèi)用已納入建筑成本包括在商品房售價(jià)中，所以爭議車庫屬全體業(yè)主共有。甲公司認(rèn)為，爭議車庫未計(jì)入公攤面積，未包括在銷售面積之內(nèi)，應(yīng)由其享有使用權(quán)。為此，雙方發(fā)生爭議。

【法律分析】

    銷售房屋包括套內(nèi)建筑面積和共有部分

    甲公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的《商品房購銷合同》中明確標(biāo)明購銷合同的銷售房屋由兩部分構(gòu)成：一個是套內(nèi)建筑面積，即購購房屋的室內(nèi)專有部分；其二為公共部分與公用房屋分?jǐn)偯娣e（以下簡稱公攤面積），即共有部分。套內(nèi)建筑面積是非常明確的，僅指業(yè)主住宅內(nèi)部封閉空間，不包括存在爭議的車庫。那么車庫是否包括在公攤面積之中，成為確定車庫權(quán)屬的決定性因素。根據(jù)案例的相關(guān)證明材料，公攤面積僅包括外墻的一半、樓梯間、電梯間和一層門廊，并不包括爭議車庫的建筑面積。

    車庫權(quán)利歸屬服從于雙方的約定

    在甲公司與業(yè)主簽訂的商品房購銷合同中，合同的約定并不包括爭議車庫在內(nèi)。也就是說甲公司與業(yè)主之間的協(xié)議不包括車庫問題，因此車庫權(quán)屬并沒有發(fā)生改變，仍歸建設(shè)單位甲公司所有。另外，由于爭議車庫建筑面積并未包含于公攤面積之中，因此商品房售價(jià)中，并不包括車庫的成本，進(jìn)而無法得出業(yè)主支付商品房售價(jià)即共有爭議車庫的結(jié)論。因此，在業(yè)主與甲公司之間存在著關(guān)于車庫權(quán)屬的約定。根據(jù)該約定，車庫應(yīng)歸屬于甲公司。

    小區(qū)公共部位的車位歸所有業(yè)主

    與此相反的是小區(qū)公共部位的車位權(quán)屬問題?，F(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)公司往往在小區(qū)公共道路兩側(cè)甚至是人行道上畫上幾條線就充做停車位并據(jù)此開始每月收取停車費(fèi)。但《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定，小區(qū)公共道路（或通道）屬于公共部位，應(yīng)屬全體業(yè)主共同所有。雖然2004年7月16日鄭州市出臺了《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》只設(shè)定了地下停車位使用費(fèi)為120元到160元/輛/月，但沒有再設(shè)定小區(qū)內(nèi)機(jī)動車道路車位使用費(fèi)。那么，業(yè)主在自己的“地盤”上停車，再向物業(yè)公司繳納停車費(fèi)就是毫無道理可言了。

■律師信箱

中介該不該退“定金”？

    賀女士問：我在房產(chǎn)大廈二樓中介公司看中一套1983年的二手房，但是這個房子不能貸款，中介的人說可以“墊資”，我就簽了購房合同，并交了5000元的定金。后來才知道“墊資”就是讓我在10個月之內(nèi)連本帶息還清借款，我接受不了，但是中介公司不退給我5000元的定金，這合理嗎？“墊資”究竟是什么意思？

    律師回復(fù)：“墊資”并不是一個規(guī)范的法規(guī)語，中介公司的這種做法顯失誠信且不符合相關(guān)法律的規(guī)定。中介公司并不是房屋的出賣人，按照法律規(guī)定其無權(quán)主張不予返還所謂的“定金”。

購房需看準(zhǔn)賣房人

    陳女士問：我在某中介公司看中一套二手房，與賣方簽了購房合同，后來發(fā)現(xiàn)這個人不是房主，而是房主的嫂子。

    請問這樣的合同有效嗎？我能不能退掉？

    律師回復(fù)：按照我國相關(guān)法律的規(guī)定，只有所有權(quán)人才可以處分自己的合法財(cái)產(chǎn)，由于賣房人本身并不是房屋的所有權(quán)人，因此其無權(quán)處分房屋，即無權(quán)在未經(jīng)所有權(quán)人同意的情況下擅自將房屋出賣給他人。

    陳女士可以據(jù)此要求退還房屋，如因此而給陳女士造成損失，其還可以要求對方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

營業(yè)稅該誰交？

    古女士問：我賣一套2004年的二手房，與購方簽的合同明確規(guī)定了交易當(dāng)中的一切稅費(fèi)由購方出，但現(xiàn)在購方要求我掏營業(yè)稅的錢，我該怎么辦？

    律師回復(fù)：按照《合同法》的規(guī)定，合同一經(jīng)成立，任何一方均不得擅自變更或解除合同。雙方均有按照合同約定適當(dāng)履行的義務(wù)，購房人的這種做法是不受法律支持的。

延期交房須付違約金

    劉女士：我在鄭州某小區(qū)購了一套住房，購房合同規(guī)定開發(fā)商交房日期為2003年11月30日，延期交房的違約金為房款的萬分之二。開發(fā)商2004年7月8日才正式交房，晚了近8個月，但開發(fā)商現(xiàn)在不同意賠現(xiàn)金，要用地下室或者物業(yè)費(fèi)來頂，我不同意，該怎么辦？他們能不能這樣做？

    律師回復(fù)：開發(fā)商的這種做法不符合法律規(guī)定。頭先，地下室是具備獨(dú)立使用功能的空間，按照建設(shè)部的規(guī)定必須單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)證。其次，開發(fā)商與物業(yè)公司盡管在現(xiàn)實(shí)生活中可能存在千絲萬縷的聯(lián)系，但是在法律上是兩個完全獨(dú)立的主體。劉女士依法可以通過違約之訴要求對方承擔(dān)其延期交房的違約責(zé)任。記者 于海洋樓臺法苑 熱線電話：0371-65887989

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