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房貸選取也要量體裁衣 80萬(wàn)20年期房貸可省利息6萬(wàn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 772 次
簡(jiǎn)要內(nèi)容:由于等額本息還款方式前期所還本金較少,利息較多,因此如果李先生提前還貸,則選擇等額本息還款方式不如等額本金還款方式劃算。如果李先生選擇5年期的氣球貸,月供按20年貸款計(jì)算;在5年期滿后,再選擇期限5年、月供按15年期計(jì)算的氣球貸來(lái)融資還款。
房?jī)r(jià)反彈,入市購(gòu)房的人又開(kāi)始增加,事實(shí)上,房貸的選取也需量體裁衣,根據(jù)自己的家庭財(cái)務(wù)狀況,選擇了合適的房貸和還款方式,就可以節(jié)省不少利息。
案例:個(gè)體戶李先生準(zhǔn)備貸款80萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)頭套普通自住房,按揭20年,由于李先生沒(méi)有公積金,所以只能選擇普通商業(yè)貸款。根據(jù)國(guó)家政策,李先生目前可以獲得七折優(yōu)惠利率4.158%。
解決方案:由于李先生貸的是普通商業(yè)貸款,沒(méi)有公積金貸款的限制,幾乎所有的商業(yè)銀行都可以成為李先生的貸款對(duì)象。目前,在月供還款方式之外,一些銀行推出了雙周供、氣球貸等創(chuàng)新型還款方式。如果李先生的還款能力稍強(qiáng),合理選擇和搭配這些還款方式,利息較多可以節(jié)省6.0155萬(wàn)元。
方案一
提前還貸宜擇等額本金還款方式
目前,各家銀行的房貸都提供等額本息(等額)和等額本金(遞減)的還款方式,如果選擇等額本息的還款方式,則李先生每月的還款金額固定為4914.71元,其構(gòu)成中每月所還本金遞增,但是每月所還利息遞減,20年下來(lái),李先生應(yīng)還本息共計(jì)為117.9529萬(wàn)元,其中利息為37.9529萬(wàn)元。
操作:如果李先生采取等額本金(遞減)還款方式,則個(gè)月月供將為6105.33元,隨后每月遞減11.55元。月供中每月所還本金固定為3333.33元,其中所還利息則每月遞減。20年下來(lái),李先生共計(jì)需還本息113.4026萬(wàn)元,其中利息為33.4026萬(wàn)元,比等額本息少4.5503萬(wàn)元。
由于等額本息還款方式前期所還本金較少,利息較多,因此如果李先生提前還貸,則選擇等額本息還款方式不如等額本金還款方式劃算。如果在還款10年后李先生選擇一次性提前還貸。如果李先生選擇的是等額本息的還款方式,則在10年后需一次性還48.1845萬(wàn)元,李先生累計(jì)還款金額為107.1609萬(wàn)元,其中還的利息總計(jì)為27.1609萬(wàn)元。如果李先生采取的是等額本金還款方式,則在10年后一次性需還金額為40萬(wàn)元,李先生累計(jì)還款金額為105.0173萬(wàn)元,利息25.0173萬(wàn)元,比等額本息還款方式少2.1436萬(wàn)元。
注意:由于等額本金還款方式前期月供較高,還款壓力較大,因此只適合家庭收支盈余較大,還款能力較強(qiáng)的市民。
方案二
雙周供比月供節(jié)省利息
雙周供還款方式:將貸款還款方式從原來(lái)每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次,每次還款額為原月供的一半左右。由于還款頻率快,可以節(jié)省不少利息。
操作:李先生的80萬(wàn)元貸款如果選擇雙周供,則還款期為212月,每?jī)芍苓€款額為2452.1元,每月的還款額約為4904元,與月供的還款壓力約略相當(dāng)。李先生累計(jì)需還利息為33.0417萬(wàn)元,比月供節(jié)省利息4.9112萬(wàn)元。
注意:雙周供由于一年有52周,一年下來(lái)李先生的雙周供需還款26期,相當(dāng)于月供情況下的13期,比月供要多還一個(gè)月約4900元。
一年中,有某兩個(gè)月,李先生需要還款三次,當(dāng)月還款壓力較大。
方案三
長(zhǎng)期貸款短期化可降利率
氣球房貸:可選擇較短的貸款期限(如5年),以較長(zhǎng)的期限(如20年)來(lái)計(jì)算月供,這樣不但月供壓力有所減小,而且貸款利率也享受5年期的利率。5年還款期滿后,一次性將余額還清。只要還款記錄良好,銀行方面將提供再融資服務(wù),無(wú)額外費(fèi)用。
操作:以李先生為例,如果貸款初期選擇20年普通貸款,則實(shí)行5年以上利率,目前5年以上基準(zhǔn)利率5.94%,打七折后4.158%;如果選擇5年期氣球貸,則基準(zhǔn)利率為5.76%,七折優(yōu)惠利率為4.032%。
如果李先生選擇5年期的氣球貸,月供按20年貸款計(jì)算;在5年期滿后,再選擇期限5年、月供按15年期計(jì)算的氣球貸來(lái)融資還款。
如此以往,直至20年滿貸款還完。假設(shè)20年中貸款利率不變,則李先生在20年時(shí)間里享受的都是5年期的貸款利率,如果李先生選擇的是等額本息還款方式,則月供均為4861.34元。在20年的貸款期限里,李先生的還款總額為116.6722萬(wàn)元,其中利息為36.6722萬(wàn)元,比普通的20年期貸款節(jié)省1.2807萬(wàn)元利息。
目前,深發(fā)展的氣球貸既可以與雙周供結(jié)合,也可以等額本金的方式還款,進(jìn)行組合的話,節(jié)省利息更多。如以氣球貸的雙周供方式還款,則80萬(wàn)元貸款每期還款額為2428元,還款期限為212個(gè)月,累計(jì)需還利息319374元。比普通商業(yè)貸款以等額方式還款要少6.0155萬(wàn)元。
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