商品房擔保貸款，也就是人們通常所說的商品房“按揭”，目前已經(jīng)成為購房人購購商品房融資的一種主要手段。由于我國(除香港外)法律中沒有關(guān)于“按揭”的規(guī)定，因此人們對商品房“按揭”的認識不一致，由此而產(chǎn)生的糾紛也時常發(fā)生。

商品房購賣合同的當事人在簽訂商品房購賣合同時，明確約定以擔保貸款方式付款的，如因當事人一方的原因或者不可歸責于當事人雙方的原因，購房人不能簽訂擔保貸款合同而導(dǎo)致購賣合同無法繼續(xù)履行的情況，當事人可以解除合同；

當商品房購賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除擔保貸款合同。

武女士同某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了商品房預(yù)售合同，購購開發(fā)公司開發(fā)的一套房屋，合同約定，以擔保貸款方式付款，由武女士在3個月期間辦理擔保貸款。由于后來擔保貸款在約定的時間內(nèi)沒辦成，開發(fā)公司便通知武女士解除商品房預(yù)售合同。

武女士認為，因開發(fā)公司向我們提供的貸款相關(guān)資料有缺陷，使我們拖延了貸款時間。另外，正在辦理的貸款還有一周就辦成，且不同意解除合同。因此訴至法院，請求判令開發(fā)公司按約定交付房屋。

開發(fā)公司認為，武女士在規(guī)定期間沒有辦理擔保貸款，我公司又寬延了其10天的時間，仍沒有辦成貸款，因此我公司書面通知武女士解除合同，是符合合同約定的。因雙方簽訂的商品房預(yù)售合同已解除，我公司不同意向武女士交付房屋。

法院經(jīng)審理查明，合同簽訂后，武女士按約定向開發(fā)公司支付了定金、房款。在履行合同過程中，武女士經(jīng)開發(fā)商同意將商業(yè)貸款變更為住房公積金貸款。武女士從開發(fā)公司取走公積金貸款的相關(guān)材料。時隔3個月，開發(fā)公司向武女士發(fā)出催辦公積金貸款的通知，要求武女士在10天內(nèi)將辦理完畢的公積金貸款的相關(guān)證明提交給開發(fā)公司，逾期將解除合同。當天武女士回電稱由于辦理公積金的手續(xù)煩瑣，恐怕在規(guī)定的時間內(nèi)辦不成貸款，所以準備一次性付款。開發(fā)公司沒有應(yīng)允，隨后，書面通知武女士解除合同。武女士當天再次復(fù)電，表明貸款還有一周就辦成，且不同意解除合同。

法院認為，開發(fā)公司向武女士提供的貸款材料雖有瑕疵，但武女士并未及時要求開發(fā)公司更換，拖延貸款的主要原因在于武女士一方，但開發(fā)公司解除合同的理由不是約定的單方提出解除合同的理由，開發(fā)公司以雙方合同已解除而拒付房屋的理由不能成立。

專家坐堂

我國實踐中所稱的“按揭”與香港及國際上所稱的“按揭”是不相同的，所以《解釋》根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定的原則，將商品房“按揭”貸款統(tǒng)稱為商品房擔保貸款，并且在總結(jié)審判實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對審理商品房擔保貸款糾紛案件中遇到的主要問題的處理原則作出了相應(yīng)的規(guī)定。

(一)明確了當事人可以行使商品房購賣合同解除權(quán)

當事人在簽訂商品房購賣合同時，明確約定了以擔保貸款方式付款的，如因當事人一方的原因或者不可歸責于當事人雙方的原因，出現(xiàn)了購房人不能簽訂擔保貸款合同而導(dǎo)致購賣合同無法繼續(xù)履行的情況，應(yīng)當允許當事人解除合同，否則購房人沒有能力支付購房款，也無法實現(xiàn)商品房購賣合同的目的。在上述案例中，如按此《解釋》的規(guī)定，開發(fā)公司解除合同的理由就成立。

(二)明確了當事人可以行使擔保貸款合同解除權(quán)

購房人簽訂商品房擔保貸款合同的目的是為了購購商品房，當商品房購賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，購房人貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對購房人是不利的。同時，貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款供給購房人，也將面臨很大的風險。因此，在商品房購賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除擔保貸款合同?！　　　　?

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