“新國十條”和“京版十二條”相繼出臺(tái)后，不可避免地出現(xiàn)了購房者要求解除購賣合同的訴訟。這種未必真正構(gòu)成合同法上的“違約”狀態(tài)，也被公眾形象地稱之為“政策性違約”。

　　如何妥善處理由“政策性違約”產(chǎn)生的房屋購賣糾紛，是擺在購房人、賣房人和司法機(jī)關(guān)面前亟待解決的問題。

　　典型案例

　　頭付不夠 解約退房告上法庭

　　今年3月，張小姐通過中介，選中了一套97平方米的二手房，房屋總價(jià)250萬元。張小姐與賣房人王先生簽訂了房屋購賣合同，約定頭付20％，余款通過申請(qǐng)銀行貸款方式一次性付清。當(dāng)日，張小姐依約向王先生交納了20萬元定金。

　　4月，張小姐在中介協(xié)助下向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)獲悉，根據(jù)房產(chǎn)新政，需要支付的頭付已從20%上調(diào)到30%，頭付數(shù)額提高了25萬元。張小姐四處籌措，仍無力支付75萬元的頭付款，就想到了解除合同。同王先生交涉時(shí)，張小姐提出貸款頭付比例提高是自己無法預(yù)見到的，王先生應(yīng)退還定金。而王先生認(rèn)為，由于張小姐自身資金的原因?qū)е潞贤瑹o法履行，定金不予返還。二人反復(fù)協(xié)商無法達(dá)成一致，張小姐訴至法院，請(qǐng)求解除雙方購賣合同，王先生退還其購房定金20萬元。王先生則稱張小姐構(gòu)成違約，不同意退還定金。

　　解讀

　　“政策性違約”退房糾紛呈4個(gè)特點(diǎn)

　　調(diào)研分析，目前“政策性違約”導(dǎo)致的退房糾紛呈現(xiàn)以下4個(gè)特點(diǎn)：

　　■特點(diǎn)1 主張退房的一般為購房人

　　退房的理由基本是無力支付過高的頭付款或無法承擔(dān)提高的貸款利率。但從購房人退房的真實(shí)目的來看，可能存在不同：部分購房人確實(shí)是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力有限，無法解決頭付款及利率問題，客觀上無法繼續(xù)履行合同而被迫提出解除合同；也有部分購房人則并非在經(jīng)濟(jì)能力上真的無力解決上述問題，而是看到國家出臺(tái)相關(guān)嚴(yán)厲措施后，房價(jià)有可能進(jìn)入下降通道，便選擇以“搭順風(fēng)車”的方式主動(dòng)要求解除合同。

　　■特點(diǎn)2 購賣合同多為近期訂立

　　從“政策性違約”這一類糾紛涉及的合同來看，基本是房屋購賣雙方簽訂合同在政府出臺(tái)有力的樓市調(diào)控政策之前，向銀行申請(qǐng)房屋抵押貸款在政策出臺(tái)之后。存在上述時(shí)間跨度的房屋購賣行為均有可能由于貸款購房人無力支付提高的頭付款而停止交易。因此，此類糾紛在短期內(nèi)將具有一定普遍性，并可能呈現(xiàn)集中爆發(fā)的趨勢(shì)。

　　■特點(diǎn)3 購賣合同對(duì)政策缺乏預(yù)期

　　尤其是對(duì)頭付款比例、貸款利率等合同履行重要事項(xiàng)可能發(fā)生的變化缺乏應(yīng)對(duì)規(guī)定。房屋購賣雙方對(duì)于政府要對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控可能性的預(yù)見明顯不足，在房屋購賣合同中對(duì)于這些合同重要履行事項(xiàng)如果因政策變化導(dǎo)致被迫變化時(shí)，缺乏如何采取補(bǔ)充性措施的明確約定，從而導(dǎo)致雙方繼續(xù)履行合同存在障礙，在不能協(xié)商一致解決上述問題的情況下，購方只能訴至法院，要求解除房屋購賣合同。

　　■特點(diǎn)4 合同無法履行責(zé)任誰承擔(dān)

　　在該類糾紛中，購房人和賣房人對(duì)于因政策變化導(dǎo)致合同履行遇到障礙的事實(shí)一般并無爭議，雙方爭議的焦點(diǎn)在于購房人認(rèn)為因政策原因?qū)е潞贤瑹o法履行，并不構(gòu)成真正的違約，購賣合同解除后，購房人無須承擔(dān)責(zé)任，其已交納的定金等款項(xiàng)賣房人應(yīng)當(dāng)予以返還。而賣房人則認(rèn)為雖然因政策原因?qū)е潞贤男杏龅秸系K，但并非無法履行，應(yīng)當(dāng)根據(jù)政策相應(yīng)調(diào)整合同條款，使合同繼續(xù)履行。如果購房人提出解除合同，即構(gòu)成違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果購房人已經(jīng)交納定金，則根據(jù)定金罰則，定金無須退還。

　　如何定性

　　不可抗力還是情勢(shì)變更？

　　從目前發(fā)生的糾紛來看，購房人向法院提起訴訟，訴訟請(qǐng)求一般為要求判令解除其與賣房人簽訂的房屋購賣合同，請(qǐng)求判令賣房人退還其已交納的款項(xiàng)。購房人的事實(shí)依據(jù)非常明確，均直接指向國家行政機(jī)關(guān)及地方政府對(duì)樓市的調(diào)控政策，導(dǎo)致合同無法履行。而法律依據(jù)則存在不同：一是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據(jù)我國合同法第九十四條“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，解除合同。二是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“情勢(shì)變更”，要求依據(jù)我國合同法司法解釋（二）十六條關(guān)于“情勢(shì)變更”原則的規(guī)定，解除合同。

　　什么是不可抗力？

　　所謂“不可抗力”，根據(jù)合同法百一十七條的規(guī)定，是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。不可抗力可能導(dǎo)致合同不能履行、不能全部履行和不能按時(shí)履行的后果。當(dāng)事人由于不可抗力的原因?qū)е聼o法實(shí)現(xiàn)合同

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