看房，是一件快樂的事，但是不購房，不知道什么是煩。尤其是購房合同簽了， 定金交了，但是到了交鑰匙時(shí)，發(fā)現(xiàn)房子與購之前看到的樣板間、樓書上有許多不 一樣的地方，和開發(fā)商的一場談判，是不可避免的了，較了半天勁兒，發(fā)現(xiàn)這房子 越來越不讓自己喜歡了，萌生了"退房"的想法。這是《較新北京購房寶典》中講 解的一個(gè)知識，由于它在消費(fèi)者購房中具有很強(qiáng)的實(shí)用性，我們特將它推薦給廣大 讀者。
　　一、置業(yè)者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，置業(yè)者有權(quán)退房。置業(yè)者與開 發(fā)商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)為無效后，置業(yè)者則有權(quán)退房； 開發(fā)商應(yīng)將購房款退還置業(yè)者。
　　在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，導(dǎo)致房屋銷售合同無效的過錯(cuò)方往往是開發(fā)商，表現(xiàn)形式 主要有以下兩種：
　　■開發(fā)商項(xiàng)目違法，房子當(dāng)然可以退
　　開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件， 因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，導(dǎo)致合同無效。
　　依據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商銷售房屋，必須已經(jīng)履行了法律所規(guī)定的有關(guān)手續(xù)，報(bào) 請行政主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，取得"五證"，即建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可 證、土地使用證、開工證、商品房銷售或預(yù)售許可證。房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持 有房屋所有權(quán)證書，尤其是開發(fā)商必須依法繳納全部土地使用權(quán)出讓金取得的土地 使用權(quán)證書。否則，由于其違反法律的禁止性規(guī)定，侵犯國家及社會(huì)公共利益，合 同無效。
　　■開發(fā)商采取欺詐手段，購房合同無效
　　開發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。
　　開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期，裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，或者 故意隱瞞真實(shí)情況（很多情況下是其所開發(fā)項(xiàng)目的非法性），可以認(rèn)定為欺詐行為， 合同無效。
　　開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，主要發(fā)生在商品房預(yù)售行為中，其目的是吸 引置業(yè)者搶占市場，彌補(bǔ)資金不足。常見的是開發(fā)商利用宣傳材料或媒體，對房屋 的特定事項(xiàng)或其他相關(guān)情況（公共設(shè)施、自然環(huán)境、文化環(huán)境等）進(jìn)行不實(shí)或夸大 的宣傳，如果這些商業(yè)吹噓具有清楚、明白的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嵸|(zhì)內(nèi)容，如"小區(qū)內(nèi)商 場、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施齊全"、"三分之一公共綠地面積"、"意大利進(jìn)口材 料高端裝修"等，而實(shí)際情況并非如此，即構(gòu)成欺詐。如果只是無實(shí)質(zhì)內(nèi)容，如 "理想居所"、"置業(yè)頭選旺地"、"巨大"等則不構(gòu)成欺詐。
　　二、置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請求法院撤消，要求退房。
　　從房地產(chǎn)購銷雙方的經(jīng)濟(jì)地位來看，置業(yè)者明顯處于弱者的境況。開發(fā)商往往 利用其優(yōu)勢和置業(yè)者的毫無經(jīng)驗(yàn)，與置業(yè)者簽訂雙方權(quán)利、義務(wù)明顯不公平的合同。 例如，某開發(fā)商與置業(yè)者訂立的房屋預(yù)售合同規(guī)定，置業(yè)者應(yīng)按規(guī)定的日期分期付 款，逾期未付，經(jīng)開發(fā)商書面催告10日后，仍未付款即視為違約，所有已交樓價(jià)款 不予退還，開發(fā)商有權(quán)終止合同，并可將房屋另售他人，而對開發(fā)商的逾期交房卻 規(guī)定了種種詳而不漏的免費(fèi)事由。從這些條款中可以看出合同雙方的權(quán)利、義務(wù)明 顯不對等，顯失公平。對于此種合同，置業(yè)者可以在訂立合同之日起一年內(nèi)，請求 法院予以撤消，法院判令予以撤消的，雙方應(yīng)恢復(fù)到訂立合同之前的狀態(tài)，即置業(yè) 者有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)返還置業(yè)者所交付的樓款和定金及其利息。
　　三、開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，并追究開發(fā)商的責(zé)任。
　　依據(jù)合同法的一般理論，開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房并 追究開發(fā)商的違約責(zé)任，主要有以下三種情況：
　　■逾期交房超過一定期限
　　合同中一般都有規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)于約定的時(shí)間交付房屋，逾期超過一定期限， 仍未交付的，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房，并要求返還樓價(jià)款及利息，雙倍返 還定金，賠償損失。當(dāng)然置業(yè)者也可以不解除合同，只追究開發(fā)商的違約責(zé)任，對 此置業(yè)者有選擇權(quán)。如果開發(fā)商逾期交房沒有超過合同規(guī)定的期限，置業(yè)者則不能 解除合同，予以退房，只能請求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
　　■房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)
　　房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)，置業(yè)者有權(quán)退房。
　　房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，主要是表現(xiàn)在室內(nèi)裝修不符合約定的材質(zhì)、 規(guī)格、布局、結(jié)構(gòu)等，若經(jīng)修復(fù)能夠符合約定的，置業(yè)者不能退房。如不能修復(fù)， 或者經(jīng)修復(fù)仍不能符合規(guī)定，則置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房，并要求返還樓價(jià) 款及利息，雙倍返還定金，并要求開發(fā)商賠償其他損失。
　　有的合同中沒有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)，那么，對此事項(xiàng)的認(rèn)定原則是：是 否符合居住、使用的條件。若該房屋不符合居住、使用的條件，開發(fā)商即構(gòu)成根本 違約，置業(yè)者有權(quán)退房，并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
　　■開發(fā)商過錯(cuò)，置業(yè)者不能取得房產(chǎn)證
　　由于開發(fā)商的過錯(cuò)，置業(yè)者不能依約取得房屋所有權(quán)證書。
　　開發(fā)商的此種根本違約在房屋預(yù)售合同履行過程中表現(xiàn)得較為明顯。但無論是 預(yù)售還是現(xiàn)房交易，若由于開發(fā)商方面的原因，使置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán) 證書，則開發(fā)商構(gòu)成根本違約。H

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