案情簡介：

原告劉方是電腦公司職員，被告郭平是中學(xué)教師，兩人系朋友關(guān)系。2001年5月，原告劉方得知本市一房地產(chǎn)開發(fā)公司出售經(jīng)濟(jì)適用房，欲購購一套。但根據(jù)本市相關(guān)政策的規(guī)定，只有具備本市戶口的人才有權(quán)購購。原告雖有錢，但苦于無本市戶口，無購房資格。于是原告找被告商量，口頭約定，由原告以被告的名義購經(jīng)濟(jì)適用房一套，商品房由原告實際占有、使用。隨后，原告出資20萬元，由被告與房地產(chǎn)公司簽訂了購賣合同，產(chǎn)權(quán)人登記為被告。2002年8月，郭平以該房屋的產(chǎn)權(quán)證作抵押向銀行貸款15萬元，借給其弟做生意。貸款到期后，郭平無力償還，銀行遂要求變賣實現(xiàn)抵押權(quán)。劉方得知后，向法院起訴，主張自己為房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，要求確認(rèn)被告的房屋抵押行為無效。

法院判決：

法院認(rèn)為原告以被告名義購房屬無效民事行為，判定被告的房屋抵押行為有效，被告返還原告購房款及其它損失計21.5萬元。

律師點(diǎn)評：

本案是一房屋確權(quán)糾紛，爭議的焦點(diǎn)是誰應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為房屋的真正產(chǎn)權(quán)人？

劉方以郭平名義購房之所以被認(rèn)定為無效民事行為，是根據(jù)《民法通則》58條的規(guī)定，凡以合法行式掩蓋非法目的的行為均為無效民事行為。本案中，劉方無購房資格，為取得房屋，以被告的名義購房，實屬以合法形式掩蓋非法目的，理應(yīng)認(rèn)定為無效，郭平雖無實際出資購房，但他具備購房資格，以自己的名義簽訂了購房合同，并被登記為房屋產(chǎn)權(quán)人，符合房屋購合同的生效要件，所以被告實際取得房屋產(chǎn)權(quán)，則被告依據(jù)《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定抵押房屋是合法有效的。至于原告與被告之間則形成一般侵權(quán)債務(wù)關(guān)系，被告從原告取得的購房款，在原告的購房行為被確認(rèn)為無效后，被告性質(zhì)上屬不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)返還原告購房款。

案情簡介：

1999年12月4日，原告唐＊與被告北京＊＊房地產(chǎn)經(jīng)營公司簽訂了《北京市內(nèi)銷售商品房預(yù)售合同》，合同約定原告購購由被告投資建造的吉祥大廈23層F座住宅一套，建筑面積159.4平米，總房價1028780元；被告應(yīng)于2000年10月1日前，將該房屋交于原告使用。付款方式為1、簽訂預(yù)售合同時，原告支付總價款的20％。2.房屋交付使用時，原告交付總價款的10％。3.房屋總價款的70％于2000年3月由銀行按揭貸款。

1999年12月8日原告按約支付了頭期購房款，當(dāng)月15日原告分別向有關(guān)部門支付了印花稅308元，交易費(fèi)580元。次日預(yù)售合同經(jīng)朝陽區(qū)房地產(chǎn)交易登記。2000年3月12日，原告出具了要求被告代為辦理按揭及公證事宜的委托書，被告即以原告的名義向銀行申請貸款，但該貸款項目在銀行因故未被批準(zhǔn)。貸款不成，引起原告不滿，為此原告再次致函房地產(chǎn)公司要求退房或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，但均未獲被告應(yīng)允。2000年9月15日，被告向原告發(fā)出了竣工交房通知單，但原告未入住，2000年11月原告與被告交涉退房事宜未成，訴至法院，要求解除預(yù)售房合同，被告退還20％購房款，支付印花稅及交易費(fèi)，并支付購房款利息。

法院判決：

法院經(jīng)審理查明，被告具備售房條件，原告已購購吉祥大廈25樓A室，銀行已按規(guī)定向原告發(fā)放了按揭貸款，但原告未能按約正常還貸付息，所以被告出面替原告早班23層F室貸款未獲批準(zhǔn)，法院認(rèn)為按揭比例是由被告確定的，同時又同意替原告辦理按揭委托，被告的行為應(yīng)視作對按揭條款的接受及由其負(fù)責(zé)辦理按揭的認(rèn)同?，F(xiàn)被告代為按揭未成，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故支持了原告的訴訟請求。

律師點(diǎn)評：

按揭貸款購房已成為現(xiàn)代商品房購購主要方式，實踐中常 常出現(xiàn)購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同并交付了頭期購房款后，銀行經(jīng)過資信審查后以其種理由拒絕向購受人提供按揭貸款的情況，這時房地產(chǎn)公司往往拒絕購受人解除合同的要求并拒絕退還頭付款。我國法律并未規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商有為購受人辦成按揭貸款的義務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)商是否有義務(wù)為購受人辦成按揭貸款取決于購賣雙方在商品房預(yù)售合同中的約定。

在本案中，原被告合同約定房屋總價款的70％由銀行按揭貸款，至于被告是否有義務(wù)為原告辦成按揭貸款并無約定，后來，原告與被告之間達(dá)成委托協(xié)議，原告委托被告代為辦理按揭事宜，這樣雙方形成一個委托合同，根據(jù)合同法中關(guān)于委托合同的規(guī)定，受托人沒有一定完成委托或項的義務(wù)，只要受托人忠誠地辦理委托事項而沒有過錯，就盡到了義務(wù)，此案中被告也已經(jīng)履行了其在委托協(xié)議下的義務(wù)，較后未辦成按揭主要是由原告信用不佳造成，因此法院以被告違約，判令被告承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任是不合適的。

案情簡介：

于庫存私有門面房一間，他與董成斌、董成珍簽訂房屋購賣協(xié)議，約定將門面房以12.2萬元賣于董成斌、董成珍，雙方共同辦理了房屋購賣協(xié)議公證。公證辦完當(dāng)日，于庫存出具賣房款收條并將房屋交于對方，但由于雙方在簽訂房屋購賣協(xié)議后都搬過家，而且互不通知，以至該房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)未能按約定辦理，兩年后于庫存以房屋產(chǎn)權(quán)末變更要求確認(rèn)雙方房屋購賣協(xié)議無效，要求對方返還房屋并返還占用該房期間收取的租金。

法院判決：

于庫存在于董成斌、董成珍簽訂房屋購賣協(xié)議時，雙方都具有相應(yīng)民事行為能力，意見表示真實，協(xié)議內(nèi)容不損害國家和社會公共利益，因而房屋購賣協(xié)議是有效的，判令于庫存履行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方應(yīng)承擔(dān)的轉(zhuǎn)讓登記義務(wù)。

律師分析：

現(xiàn)實生活中，房屋購賣特別是二手房購賣交易頻繁，但往往因為沒及時變更房產(chǎn)過戶手續(xù)，導(dǎo)致糾紛時有發(fā)生。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，63條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交之時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書”所謂房屋的轉(zhuǎn)讓應(yīng)進(jìn)行變更登記方為有效，是指雙方通過簽訂協(xié)議，雖然購賣房產(chǎn)的意向能夠成立，但是若不登記，則不發(fā)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，不是指購賣協(xié)議本身不成立。