案例：馮女士于1995年6月與某發(fā)展商簽訂了《北京市外銷商品房預售

契約》及其補充協(xié)議。在預售契約及補充協(xié)議中，雙方約定：房屋總價為25

萬美元，購方的付款方式為五成10年銀行按揭貸款，交房期限為1996年10

月1日，購方付清全款后賣方交房。簽約后，購方依約付清了50％房款，但

遲遲未去辦理貸款手續(xù)。1996年9月28日，發(fā)展商向馮女士發(fā)了《入伙通

知書》，要求馮女士立即辦理銀行按揭手續(xù)，否則應一次性交付剩余房款。

1997年2月，銀行拒絕了馮女士的貸款申請，理由是：1、馮女士任職的公

司出具的收入證明不能滿足還款要求；2、馮女士提供的擔保方公司經(jīng)營期

限只到2002年，不符合申請貸款的期限。于是，馮女士以發(fā)展商逾期交房和

發(fā)展商不能保證購方取得貸款為由起訴，要求解除合同。

審判結(jié)果：一審判決，馮女士敗訴，雙方另行協(xié)商付款方式。馮女士不

服，提起上訴，二審維持原判。

分析：現(xiàn)在，由于部分人缺乏對“個人住房貸款”這一付款方式的了解，

再加上合同規(guī)定又不嚴密或者銷售商有過某種承諾，所以購賣雙方為此產(chǎn)生

了不少爭議，有的購家認為，他就是沖著“個人住房貸款”來購房的，沒有

這一條件，他肯定不購；有的說，沒有這一條件，他就購不起。也有的說，

既然發(fā)展商提供了“個人住房貸款”付款方式，發(fā)展商就得給購家保證辦成

個人住房貸款，否則就是發(fā)展商存在欺詐，是違約行為。那么，購家不能取

得貸款，發(fā)展商到底有沒有責任呢？

“個人住房貸款”，實際上是銀行給符合一定條件的個人購家提供銀行

信用的一種貸款方式。因為這是一種商業(yè)行為，銀行需承擔一定的風險，所

以只有符合一定的條件，銀行才會放款。這種貸款的一般操作程序是：1、

某一個項目的發(fā)展商向銀行提出貸款申請；2、銀行審查該項目的開發(fā)、銷

售等合法的背景資料，決定是否給予貸款；3、發(fā)展商與銀行簽訂“貸款合

作協(xié)議”；4、個人購家與發(fā)展商簽訂購賣契約，購家選擇“個人住房貸款”

付款方式；5、簽約后，購家向銀行指定律師樓提供貸款所需的一系列文件；

6、銀行律師審查購家有關(guān)資料后出具法律意見書；7、銀行較后審查決定是

否批準貸款。從貸款的整個操作程序來看，發(fā)展商在其中的作用僅僅是提供

貸款擔保，即如果購家由于某種原因不能按時償還貸款時，由發(fā)展商承擔還

款義務(wù)。那么，發(fā)展商提供了擔保后，每一個申請的購家就一定能取得貸款

嗎？

回答是否定的。就目前我國的現(xiàn)狀與國外相比，我國的貸款限制還是比

較多的，這是由目前我國的國情決定的，并不是說購家一申請就能取得貸款。

在發(fā)展商提供擔保后，要取得貸款還要取決于多種因素：，申請貸款金

額要在銀行規(guī)定的額度內(nèi)，一般是七成以下，成數(shù)越少越容易；，貸款

申請人的資信狀況符合銀行要求；第三，申請貸款年限，時間越長要求越嚴；

第四，其他因素。其中較重要的是個人資信因素，個人資信因素包括：1、

個人稅后收入；2、學歷；3、家庭收入及支出；4、職業(yè)；5、個人或家

庭的其他財產(chǎn)；6、年齡等。其中收入是較關(guān)鍵的因素。一般來說，收入越

高、學歷越高、職業(yè)穩(wěn)定、年齡在30歲至40歲之間的個人較容易獲得貸款，

否則就比較困難。

一般來講，銀行同意給某個項目發(fā)放個人住房貸款，只是發(fā)展商給購家

提供了一種付款方式而已，并沒有保證購家一定能取得貸款。當然，在購賣

契約簽訂后，由于發(fā)展商的原因，例如撤銷擔保、由于發(fā)展商的原因使項目

不合法等，致使購家不能取得貸款，此時發(fā)展商應承擔違約責任。不過，一

般情況下，購家不能取得貸款的原因多半是由于購家的資信不符合銀行要求

而遭銀行拒絕，發(fā)展商不應承擔任何責任。在本案中，馮女士不能取得貸款

的原因是銀行認為其收入不能足夠償還貸款，即馮女士資信不夠。所以一審、

二審均判決馮女士敗訴，發(fā)展商沒有責任。逾期不能交房的原因是馮女士沒

有及時而且不能辦妥銀行按揭貸款。

本案中，法院判決馮女士不能解除契約，雙方另行協(xié)商付款方式。不難

看出，雙方還是沒有解決付款問題。

啟示：為了避免出現(xiàn)類似情況，在購賣雙方簽訂契約時，在契約中應明

確購家因資信不夠而不能取得貸款后的處理方式。一般有三種處理方式，可

選擇其中之一：1、雙方解除契約，發(fā)展商沒收購方定金（可協(xié)商）；2、

改為分期付款方式；3、改為一次性付款，發(fā)展商給予一定折扣，以便有所

依據(jù)。

（北京市中倫律師事務(wù)所 戴宏坤律師）

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