案例：馮女士于1995年6月與某發(fā)展商簽訂了《北京市外銷(xiāo)商品房預(yù)售

契約》及其補(bǔ)充協(xié)議。在預(yù)售契約及補(bǔ)充協(xié)議中，雙方約定：房屋總價(jià)為25

萬(wàn)美元，購(gòu)方的付款方式為五成10年銀行按揭貸款，交房期限為1996年10

月1日，購(gòu)方付清全款后賣(mài)方交房。簽約后，購(gòu)方依約付清了50％房款，但

遲遲未去辦理貸款手續(xù)。1996年9月28日，發(fā)展商向馮女士發(fā)了《入伙通

知書(shū)》，要求馮女士立即辦理銀行按揭手續(xù)，否則應(yīng)一次性交付剩余房款。

1997年2月，銀行拒絕了馮女士的貸款申請(qǐng)，理由是：1、馮女士任職的公

司出具的收入證明不能滿足還款要求；2、馮女士提供的擔(dān)保方公司經(jīng)營(yíng)期

限只到2002年，不符合申請(qǐng)貸款的期限。于是，馮女士以發(fā)展商逾期交房和

發(fā)展商不能保證購(gòu)方取得貸款為由起訴，要求解除合同。

審判結(jié)果：一審判決，馮女士敗訴，雙方另行協(xié)商付款方式。馮女士不

服，提起上訴，二審維持原判。

分析：現(xiàn)在，由于部分人缺乏對(duì)“個(gè)人住房貸款”這一付款方式的了解，

再加上合同規(guī)定又不嚴(yán)密或者銷(xiāo)售商有過(guò)某種承諾，所以購(gòu)賣(mài)雙方為此產(chǎn)生

了不少爭(zhēng)議，有的購(gòu)家認(rèn)為，他就是沖著“個(gè)人住房貸款”來(lái)購(gòu)房的，沒(méi)有

這一條件，他肯定不購(gòu)；有的說(shuō)，沒(méi)有這一條件，他就購(gòu)不起。也有的說(shuō)，

既然發(fā)展商提供了“個(gè)人住房貸款”付款方式，發(fā)展商就得給購(gòu)家保證辦成

個(gè)人住房貸款，否則就是發(fā)展商存在欺詐，是違約行為。那么，購(gòu)家不能取

得貸款，發(fā)展商到底有沒(méi)有責(zé)任呢？

“個(gè)人住房貸款”，實(shí)際上是銀行給符合一定條件的個(gè)人購(gòu)家提供銀行

信用的一種貸款方式。因?yàn)檫@是一種商業(yè)行為，銀行需承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，所

以只有符合一定的條件，銀行才會(huì)放款。這種貸款的一般操作程序是：1、

某一個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展商向銀行提出貸款申請(qǐng)；2、銀行審查該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)

售等合法的背景資料，決定是否給予貸款；3、發(fā)展商與銀行簽訂“貸款合

作協(xié)議”；4、個(gè)人購(gòu)家與發(fā)展商簽訂購(gòu)賣(mài)契約，購(gòu)家選擇“個(gè)人住房貸款”

付款方式；5、簽約后，購(gòu)家向銀行指定律師樓提供貸款所需的一系列文件；

6、銀行律師審查購(gòu)家有關(guān)資料后出具法律意見(jiàn)書(shū)；7、銀行較后審查決定是

否批準(zhǔn)貸款。從貸款的整個(gè)操作程序來(lái)看，發(fā)展商在其中的作用僅僅是提供

貸款擔(dān)保，即如果購(gòu)家由于某種原因不能按時(shí)償還貸款時(shí)，由發(fā)展商承擔(dān)還

款義務(wù)。那么，發(fā)展商提供了擔(dān)保后，每一個(gè)申請(qǐng)的購(gòu)家就一定能取得貸款

嗎？

回答是否定的。就目前我國(guó)的現(xiàn)狀與國(guó)外相比，我國(guó)的貸款限制還是比

較多的，這是由目前我國(guó)的國(guó)情決定的，并不是說(shuō)購(gòu)家一申請(qǐng)就能取得貸款。

在發(fā)展商提供擔(dān)保后，要取得貸款還要取決于多種因素：，申請(qǐng)貸款金

額要在銀行規(guī)定的額度內(nèi)，一般是七成以下，成數(shù)越少越容易；，貸款

申請(qǐng)人的資信狀況符合銀行要求；第三，申請(qǐng)貸款年限，時(shí)間越長(zhǎng)要求越嚴(yán)；

第四，其他因素。其中較重要的是個(gè)人資信因素，個(gè)人資信因素包括：1、

個(gè)人稅后收入；2、學(xué)歷；3、家庭收入及支出；4、職業(yè)；5、個(gè)人或家

庭的其他財(cái)產(chǎn)；6、年齡等。其中收入是較關(guān)鍵的因素。一般來(lái)說(shuō)，收入越

高、學(xué)歷越高、職業(yè)穩(wěn)定、年齡在30歲至40歲之間的個(gè)人較容易獲得貸款，

否則就比較困難。

一般來(lái)講，銀行同意給某個(gè)項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款，只是發(fā)展商給購(gòu)家

提供了一種付款方式而已，并沒(méi)有保證購(gòu)家一定能取得貸款。當(dāng)然，在購(gòu)賣(mài)

契約簽訂后，由于發(fā)展商的原因，例如撤銷(xiāo)擔(dān)保、由于發(fā)展商的原因使項(xiàng)目

不合法等，致使購(gòu)家不能取得貸款，此時(shí)發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。不過(guò)，一

般情況下，購(gòu)家不能取得貸款的原因多半是由于購(gòu)家的資信不符合銀行要求

而遭銀行拒絕，發(fā)展商不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。在本案中，馮女士不能取得貸款

的原因是銀行認(rèn)為其收入不能足夠償還貸款，即馮女士資信不夠。所以一審、

二審均判決馮女士敗訴，發(fā)展商沒(méi)有責(zé)任。逾期不能交房的原因是馮女士沒(méi)

有及時(shí)而且不能辦妥銀行按揭貸款。

本案中，法院判決馮女士不能解除契約，雙方另行協(xié)商付款方式。不難

看出，雙方還是沒(méi)有解決付款問(wèn)題。

啟示：為了避免出現(xiàn)類(lèi)似情況，在購(gòu)賣(mài)雙方簽訂契約時(shí)，在契約中應(yīng)明

確購(gòu)家因資信不夠而不能取得貸款后的處理方式。一般有三種處理方式，可

選擇其中之一：1、雙方解除契約，發(fā)展商沒(méi)收購(gòu)方定金（可協(xié)商）；2、

改為分期付款方式；3、改為一次性付款，發(fā)展商給予一定折扣，以便有所

依據(jù)。

（北京市中倫律師事務(wù)所 戴宏坤律師）

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