來自浙江的鎖蓮和男友準(zhǔn)備在楊浦區(qū)投資一套房，兩人都是同濟(jì)大學(xué)畢業(yè)的，自認(rèn)為對(duì)這個(gè)區(qū)域十分熟悉，但是找了大半年，還是沒有看到合適的房源。

起初兩人想在學(xué)校附近找房，但開盤房源很少，且兩人有意投資的小戶型房源十分稀缺，后來他們開始在新江灣城板塊看房?！靶陆瓰车男路勘容^多，肯定能找到合適的”，鎖蓮想。然而盡管房源不少，兩人發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房的人也不少，“有些一家人來購(gòu)，一購(gòu)就是好幾套?！倍?，新江灣城的房?jī)r(jià)在5月份后突飛猛進(jìn)，兩人計(jì)劃200萬(wàn)元左右的購(gòu)房資金顯得緊張起來。

鎖蓮只好將目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，6月中旬看上了一套上海夢(mèng)想的次新房，100平方米左右的三房，140萬(wàn)元的總價(jià)，兩人趕緊付了2萬(wàn)元的定金。然而6月21日，當(dāng)綠城以12．6億元拿下了新江灣城D1地塊后，房東立馬反悔不賣了，賠了定金。鎖蓮把價(jià)格提到160萬(wàn)元也無(wú)濟(jì)于事，那套房當(dāng)天就從中介撤了。

9月27日，鎖蓮來到新開盤的上海創(chuàng)智坊，這個(gè)樓盤新推了56套房源，19000元/平方米的單價(jià)比之今年6月的16000元／平方米已然飆升不少。然而鎖蓮仍舊不滿意：“這房子設(shè)計(jì)不合理，臥室太小，客廳太大?！?p>“要不是我們看不上房子，要不就是房子看不上我們，想要購(gòu)到合適的房源真的很難。”在2007年第三季度的上海樓市中，大多數(shù)購(gòu)房者都有和鎖蓮相同的故事。

　“樓荒”繼續(xù)

“下半年如果政府不出臺(tái)更加強(qiáng)硬的措施，由于區(qū)域性供不應(yīng)求導(dǎo)致的‘樓荒’仍將在上海持續(xù)。”策源機(jī)構(gòu)咨詢研發(fā)高端市場(chǎng)分析專員洪巍表示。

根據(jù)上海中瑞市場(chǎng)研究有限公司統(tǒng)計(jì)，截至9月中旬，在上?？晒┏鍪鄣囊皇肿≌?萬(wàn)多套，總建筑面積約606萬(wàn)平方米，按照上海每月140萬(wàn)平方米~150萬(wàn)平方米的成交量，現(xiàn)有的供應(yīng)量，可以保證3~4個(gè)月的消化。

但是，從區(qū)域分布來看，大部分的樓盤供應(yīng)始終集中在中外環(huán)間以及外環(huán)線區(qū)域?！笆弧秉S金周前后新增的30余個(gè)樓盤中，也只有12個(gè)樓盤是在城區(qū)，其中不乏被新預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)擠出的房源，如北靜安的君御豪庭和普陀的香溢花城。

“中內(nèi)環(huán)線的供應(yīng)在下半年還是十分緊張的，盡管政策逼出部分新增房源，但面對(duì)中內(nèi)環(huán)的強(qiáng)大需求，實(shí)在是杯水車薪?！焙槲”硎尽?p>不僅如此，還有部分樓盤玩起了高定價(jià)、低走量的“太極”。

如9月26日開盤的普陀區(qū)武寧板塊的泰欣嘉園，臨河1號(hào)樓的均價(jià)已經(jīng)報(bào)到了35000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同板塊的其他樓盤?！熬退闶翘K州河畔的河景房，也不過剛過20000元/平方米，這樣的報(bào)價(jià)實(shí)在有點(diǎn)離譜?！敝性禺a(chǎn)普陀區(qū)域經(jīng)理竺忱認(rèn)為。

“即便市的房源在下半年集中放量，如果不出臺(tái)相應(yīng)的價(jià)格規(guī)范，實(shí)際過高的房?jī)r(jià)也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)房可選?！焙槲≌J(rèn)為。

另一方面，上海購(gòu)房者的區(qū)域觀念也導(dǎo)致市“樓荒”難以緩解。“可供住宅面積的73%集中在外環(huán)線和中外環(huán)線之間，但是上海的購(gòu)房者很多只選擇在中內(nèi)環(huán)購(gòu)房，這樣就使得需求和供應(yīng)無(wú)法對(duì)接。如果消費(fèi)者的區(qū)域觀念相對(duì)固守，價(jià)格承受力也沒有變化，樓荒仍然會(huì)繼續(xù)。”上海中瑞市場(chǎng)研究有限公司總經(jīng)理朱峰指出。

事實(shí)上，南京在前兩年也曾出現(xiàn)城區(qū)房源供不應(yīng)求的情況，后來由于河西新城的開發(fā)、**的修建將人口迅速擴(kuò)散到新城區(qū)，如今供求總體一直保持平衡。“其實(shí)從整個(gè)上海的供應(yīng)來看，房子很充足，但是很多人只愿意在傳統(tǒng)的市區(qū)內(nèi)購(gòu)房?！蹦暇┬鲁枪煞萦邢薰究偨?jīng)理陳俊認(rèn)為。

下半年哪里能購(gòu)房？

“從9月之后開盤的樓盤區(qū)域分布來看，預(yù)計(jì)下半年新推房源將集中在傳統(tǒng)外環(huán)供應(yīng)區(qū)域、年底開通的軌道交通沿線和部分內(nèi)中環(huán)區(qū)域?！焙槲⊥嘎丁?p>據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，目前在10月份有開盤計(jì)劃的樓盤大部分集中在松江、浦東、閔行和寶山區(qū)域。其中寶山有檀鄉(xiāng)灣、康橋水都、乾和園、美岸棲庭二期4個(gè)公寓項(xiàng)目；松江有貝沙灣花園、華亭新苑、中大九德里等8個(gè)公寓項(xiàng)目；浦東集中了陽(yáng)光花城、香梅花園、山水國(guó)際等6個(gè)公寓項(xiàng)目；閔行則有北橋春天、萬(wàn)科花園小城、萬(wàn)兆東庭等7個(gè)公寓。

這些項(xiàng)目大部分在外環(huán)線外，價(jià)格大部分在10000元/平方米左右或者不到10000元/平方米。其中松江的九亭板塊、浦東三林、北蔡板塊、閔行的古美板塊以及寶山的西城區(qū)將成為這些大區(qū)中放量集中的板塊。

另外，今年年底6號(hào)線、8號(hào)線和9號(hào)線將建成運(yùn)營(yíng)，帶動(dòng)沿線樓盤放量?！?號(hào)線帶動(dòng)的松江新城、泗涇板塊，6號(hào)線帶動(dòng)的浦東外高橋板塊和8號(hào)線帶動(dòng)的楊浦新江灣城板塊都會(huì)有更多的房源推出?！焙槲》Q。

從目前放量看，松江新城只有三湘四季花城和華亭新苑新推房源，浦東外高橋板塊只有綠地威廉公寓9月22日開盤銷售過半，其余在10月還沒有計(jì)劃推盤項(xiàng)目，預(yù)計(jì)下半年應(yīng)有所作為。

上海市區(qū)域的房產(chǎn)由于供應(yīng)持續(xù)減少，成為購(gòu)房者必爭(zhēng)之地。但是這一情況下半年或許能有所緩解，主要是受到政策的影響而被逼放量。洪巍指出，“市一直是捂盤惜售的重災(zāi)區(qū)，今年下半年，在浦東源深、洋涇，長(zhǎng)寧天山路延伸段和普陀內(nèi)環(huán)，都會(huì)出現(xiàn)小規(guī)模放量，有實(shí)力的投資者可以跟進(jìn)。”。

據(jù)本報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，9至10月間在靜安、徐匯、長(zhǎng)寧、虹口、普陀、盧灣將有君御豪庭、百匯園、圣美邸、大上海紫金城、香溢花城等總套數(shù)在1000套以上的房源面市。

此外，恒生名邸、第九城市、天山怡景苑、天山華亭、天安陽(yáng)光半島等項(xiàng)目也已經(jīng)具備開盤條件，估計(jì)也會(huì)在年底銷售。

“樓荒”中投資什么房

即便是在樓荒之中，上海市也并非沒有機(jī)會(huì)可供投資者涉足。如此前房源多為只租不售的酒店式公寓的徐匯匯峰鼎園，9月放出100套左右房源，價(jià)格在31800~38800元／平方米。而黃浦的怡水豪庭9月下旬推出100套總價(jià)在200萬(wàn)~300萬(wàn)元之間的房源，這類總價(jià)不高的小戶型服務(wù)式公寓，投資收益頗有保障。此外，黃浦長(zhǎng)峰馨園至今也還有30套左右房源在售，且大部分集中在25層以上的高層。盡管單價(jià)比之2005年15000元／平方米的開盤價(jià)幾乎翻了一倍，但20000~28000元／平方米的價(jià)格比之鄰近的靜安、盧灣房源，仍有不小的上升空間。

2007年7月，一直在新江灣城板塊找房子的劉佳較后購(gòu)了位于寶山區(qū)友誼路楊泰路的同盛家園。一號(hào)線延伸線年底即將開通，同樣在軌道交通旁邊的樓盤，同盛家園均價(jià)為9000元/平方米，而劉佳此前看中的上海夢(mèng)想的價(jià)格幾乎是前者的兩倍。價(jià)格尚未受軌道開通而過高推動(dòng)的延伸段房源，顯然也是樓荒中明顯的。

“除了市和軌道交通附近的房源仍然是投資頭選以外，由于一手房供應(yīng)的減少，在市區(qū)域的次新房也成為投資的熱點(diǎn)，近期的價(jià)格表現(xiàn)十分強(qiáng)勁。”美聯(lián)物業(yè)北區(qū)總監(jiān)陸中偉介紹。

據(jù)了解，由于2005年之后大部分區(qū)域的投資者已被擠出樓市，目前一手新房持有者大部分以自住為住，因此二手房市場(chǎng)的放量很少。5月份之后，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)有30%的漲幅，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)返價(jià)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

目前市楊浦、虹口的部分二手房已經(jīng)達(dá)到15000元~20000元/平方米，靜安、長(zhǎng)寧的二手房則已經(jīng)達(dá)到30000元/平方米，甚至有少數(shù)樓盤的次新房源已經(jīng)超過后期開盤的一手新房。但是，在上海次新房比較集中的閘北、寶山、楊浦和浦東區(qū)域，由于目前在市場(chǎng)上的次新房大多是2005、2006年投資客放出的房源，均價(jià)多在10000~15000元/平方米之間，尚處于價(jià)格低谷，相比暴漲的一手房?jī)r(jià)格，有很大的投資空間。

此外，今年下半年小戶型會(huì)成為供應(yīng)的主力戶型，在眾多樓盤集中供應(yīng)下，開發(fā)商應(yīng)該會(huì)增加投資力度和打價(jià)格優(yōu)惠牌來爭(zhēng)奪市場(chǎng)的頭杯羹。

目前明確供應(yīng)的小戶型樓盤有萬(wàn)科花園小城、奧林匹克花園三期、九城湖濱國(guó)際公寓、海上國(guó)際花園等，估計(jì)總供應(yīng)套數(shù)在500套以內(nèi)。但是，洪巍認(rèn)為，由于“小戶型和軌道房一樣，稀缺程度會(huì)隨著建設(shè)的進(jìn)展而弱化，因此建議投資客短期內(nèi)不要去購(gòu)小戶型，投資利潤(rùn)空間短期內(nèi)還相當(dāng)有限?！?p>

　　　　　(作者：彭婷婷)

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