樓面價超過房價的常態(tài)化，開始由一線城市傳導至二線城市。據數據顯示，2016年前5個月，全國30個典型城市中，樓面價同比漲幅超過50%的城市有18個，其中超過100%的有11個；土地出讓金同比上漲幅度超過60%的有17個。其中，蘇州、南京、杭州和合肥四個二線城市力壓一線城市，成為高溢價土地集中營，樓面價上漲數倍。

中投證券一份研究報告稱，受去庫存政策刺激，部分二線城市房價漲幅明顯，出于利潤化考慮，企業(yè)均加快進軍優(yōu)質二線城市的步伐，勢必增加相關區(qū)域的庫存，近期房企新開工面積已快速攀升，預計部分二線城市庫存量將增大。

更重要的是，“面粉貴過面包”傳導至二線城市，房企2013年以前所拿得低成本地塊消化后，行業(yè)毛利率將跳降。

部分二線城市成庫存高地？

2014年以來，標桿房企重返一線、二線城市。2015年，一線城市樓面價超過房價成為常態(tài)。2016年以來，二線城市土地高溢價，地王頻繁出現(xiàn)。

數據顯示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長48.4%。

“個別上市房企，當年業(yè)績目標不足60億元，卻敢于拿出60億元用于在熱點二線城市高價增加土地儲備。”某業(yè)內人士稱，其旗下有多個十幾年尚未結案的項目，這對處于擴張期的企業(yè)來說，現(xiàn)金流風險較高，若踏錯市場節(jié)點，很可能對資金鏈造成重大威脅。

中投證券分析師在調研成渝地區(qū)后寫成的報告中稱，綜合調研情況，“我們認為房地產市場從同質走向分化的步伐正在加快，二線城市可能成為下一個庫存集中地”。

然而，除了西南、東北等二線城市庫存量難以消化外，長三角、珠三角區(qū)域的二線城市卻是地王頻出的局面。

“看好二線城市是現(xiàn)在很多中型房企的投資心態(tài)，實際上在一線城市進入有障礙的情況下，中小型房企只能選擇投資二線城市?！睒I(yè)內表示，高溢價拿地的背后是，雖然二線城市被持續(xù)看好，但地王容易成為高庫存項目，進而導致企業(yè)被套和增加潛在的財務成本。

高溢價拿地，直接影響的是企業(yè)被動地提高高端產品比例，同時減少剛需產品的配比。

有業(yè)內人士稱，大規(guī)模的區(qū)域調整、產品結構從剛需型向改善型轉型，項目運營效率會放緩。表面看來，部分房企開盤速度非?？欤话銖哪玫氐介_盤6個月-8個月即可完成。但背后不乏后續(xù)銷售周期長，結算速度慢，項目整體運作周期拉長，存貨規(guī)模大的現(xiàn)象。

尤其對一些拿地激進，資本市場運作不流暢，又被迫加大改善性產品比例的大幅調整產品結構的中小型上市房企來說，存在跌價風險的同時，去化率可能進一步降低，這種產品適銷不對路，存貨將難以周轉。

行業(yè)毛利率將跳降

土地成本在房企運營成本中占比較高，其攀升將直接導致盈利空間的縮減。

從宏觀市場角度來看，2013年以來取得的低成本的地塊正在逐步被消化。以一個項目開盤到清盤時間為3年計算，今年或明年，這些項目將大部分進入結算期，這意味著2013年以后的高價地項目將入市銷售，成為房企業(yè)績的新來源。

據中投證券上述研究報告顯示，近期土地招拍掛結果顯示，受2015年以來地產行業(yè)回暖影響，當前新拍土地成本攀升非常明顯，部分地塊甚至出現(xiàn)土地成本和周邊售價倒掛的情形?！耙虺鞘┎摺钡拇蟊尘跋?，預計房地產價格大幅調升的可能性將逐步減小，而地價成本攀升，存量低價土地減少，未來2年-3年，房地產行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調整，過去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。

《證券日報》記者根據WIND資訊統(tǒng)計數據查詢，近年來地產行業(yè)毛利率的峰值出現(xiàn)在2012年3月份，毛利率為41.39%；較低值出現(xiàn)在2005年12月份，為23%。而2015年3月底以來，地產行業(yè)毛利率從近37%一度下挫至26%。

據中投證券上述研報稱，成都、重慶等房企多、競爭充分、供需均衡的城市，一般房企很難獲得超額收益。企業(yè)要么提升品牌知名度，獲取品牌溢價，要么加大成本控制力度，通過節(jié)約成本獲取利潤。

業(yè)內分析，二線城市此輪產生的溢價率超過100%的百宗地塊，未來入市房價至少要上漲80%-100%，即使按照標桿房企拿地的平均價格，也需要未來兩年一、二線城市房價上漲50%以上。然而，市場真的會如此嗎？

若漲價不達預期，這些項目延長入市周期、被擱置，甚至被低價轉讓將是其較終命運。屆時，扣除資金成本，其毛利又將在哪里產生？退一步說，開發(fā)商有資金實力順利開發(fā)銷售這些項目，若產品附加值難以實現(xiàn)，依然無法避免毛利率下滑的局面。

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