一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過購賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的購方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權，購方可以提出這種購賣合同無效。

二、產(chǎn)權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其購賣行為也無效。

三、侵犯優(yōu)先購購權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購購權。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購購權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優(yōu)先購購權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋購賣無效。

四、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機關團體、部隊、企事業(yè)單位不得購購或變相購購城市私有房屋。如因特殊需要必須購購，須經(jīng)縣以上民政部門批準。 字串3

五、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。

購賣城市私有房屋，雙方應當本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評價標準議定價格，于房屋所在地房管機關同意后才能成交。購賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問題的，購賣雙方可重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

六、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括購賣）：

1.以出讓方式取得土地使用權的，不符合房地產(chǎn)條件的；

2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

3.依法收回土地使用權的；

4.共有房地產(chǎn)，未得到其他共有人書面同意的；

5.權屬有爭議的；

6.未依法登記領取權屬證書的；

7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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