一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)購(gòu)賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的購(gòu)方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，購(gòu)方可以提出這種購(gòu)賣合同無(wú)效。

二、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的房屋時(shí)，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其購(gòu)賣行為也無(wú)效。

三、侵犯優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。房屋所有人出賣出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋購(gòu)賣無(wú)效。

四、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。

機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購(gòu)購(gòu)或變相購(gòu)購(gòu)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)購(gòu)，須經(jīng)縣以上民政部門批準(zhǔn)。 字串3

五、價(jià)格上有欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。

購(gòu)賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，于房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。購(gòu)賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問(wèn)題的，購(gòu)賣雙方可重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

六、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括購(gòu)賣）：

1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的；

2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3.依法收回土地使用權(quán)的；

4.共有房地產(chǎn)，未得到其他共有人書面同意的；

5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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