對話主持：秦朔、巴曙松

　　對話嘉賓：陳啟宗、陳景祥、李稻葵、蓬鋼、閆建霖、楊戈

　　主持人：昨天任志強(qiáng)、潘石屹先生給了我們一場生動的對話。下面進(jìn)行今天下午的精英對話。我們有請今天兩位主持人，秦朔先生和巴曙松先生。

　　參與對話的嘉賓是：陳啟宗先生、陳景祥先生、李稻葵先生、蓬鋼先生、閆建霖先生、楊戈先生。

　　另外我們這場對話也安排了幾個話筒，讓臺下的嘉賓和我們一起來做一個實時的互動。好，我們把時間交給兩位。

　　秦朔：我覺得今天還堅持在這里的人，是我們這次博鰲論壇較幸運的一群。過去清華大學(xué)校長說大學(xué)不是有大樓也，是因為有大師，所以是好的大學(xué)。今天我們聽了巴教授和陳先生的一番陳詞肯定明白這個含義，我相信我們這一輪的對話也會非常精彩。

　　這兩天的會開下來對于中國房地產(chǎn)，我們先先把它界定中國內(nèi)地的房地產(chǎn)，基本上兩種聲音，一種聲音是非常的看好，認(rèn)為還有15到20年的黃金機(jī)遇期，這種較極端的一種表述就是今天上午我們中信證券的王先生講的叫《心有多大舞臺就有多高》，另外一個方向的判斷就是現(xiàn)在也要居安思危，也有一些潛在的問題，我們把它極端化一些也可以叫做心有多大，陷阱也可能有多大，這就是兩種方向的思考。

　　我想跟大家提個問題，尤其是我們巴所長呆會因為趕航班要先走，我們要請他先發(fā)表一下意見。我一直在思考一個問題，中國房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造的價值問題，現(xiàn)在我覺得中國的房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)了兩個創(chuàng)，一個就是價格屢創(chuàng)新高，無論是地價還是房價；另外一個我們不能說價值是創(chuàng)新低，但是我自己覺得價值提升的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上價格的提升程度。如果把價格和價值作為一個性價比的曲線，我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)是不斷下降的，我用越來越貴的價格，但是購不到越來越好的價值，我認(rèn)為這是越來越下降的。當(dāng)然又有人說我創(chuàng)新很高，我們越來越好，我們價值是不斷上升的，我想這個問題就是房地產(chǎn)這幾年價值到底是在上升還是在下降，請巴所長先談?wù)勥@個問題。

　　巴曙松：謝謝秦總，我現(xiàn)在還沉浸在剛才的陳先生的演講里面，還沒有回過來。

　　我想接著他剛才比喻說一句，說有錢人的兒子，不太容易成才，陳先生開始演講說了，房地產(chǎn)為了要做房地產(chǎn)，因為賺錢快，在過去幾年里面我們房地產(chǎn)行業(yè)賺了很多錢，從整個國家的產(chǎn)業(yè)來說也算是一個有錢的兒子，所以我想剛才秦總提出的這個命題，接著再請陳先生從旁觀者清的角度，再來談?wù)剬χ袊康禺a(chǎn)有錢的兒子，有哪些剛才秦總所說的值得反思的問題。

　　陳啟宗：我還是那一句，對不起，我認(rèn)為你不要忘記中國現(xiàn)在這個大的氣侯，大的環(huán)境，乃是政府，還是非常大的參與經(jīng)濟(jì)的活動，我個人認(rèn)為，不這樣做，是沒有前途的，可能你從原則上面理論上面來說，我不愿意看見這個東西，但是在可見的未來，我認(rèn)為中國的特殊的情況，政府必須大力的參與經(jīng)濟(jì)的，不應(yīng)該說活動，是政策的制定，所以到底中國的整體經(jīng)濟(jì)前景架構(gòu)是怎么樣子的現(xiàn)在還不好說，房地產(chǎn)是其中很大的一塊，到底國家要怎么讓房地產(chǎn)這個行業(yè)健康的發(fā)展，我剛才說過了有一些房地產(chǎn)是非常重要的，因為數(shù)字大，帶動了整體經(jīng)濟(jì)，好好的利用它是好事，不好好利用它的壞事，所以國家專業(yè)這方面就真正考驗他的智慧了，但是我較終我認(rèn)為你不我做多改變政策怎么樣，才能夠決定將來前面的路怎么走我覺得這個不容易，你既不扼殺他，不殺死他，叫他仍然興旺，但是又不價格飛升，搞到社會不安寧等等，這個就很高難度，所以我認(rèn)為這方面是巴教授你們這些學(xué)者們要好好研究的問題，所以我現(xiàn)在把麥克風(fēng)給你了。

　　李稻葵：這個問題我覺得問的非常好，很有深度，我在考慮這個房地產(chǎn)的開發(fā)商，他提供的價值，這個東西恐怕有兩個層次，一個層次是你這個房子的使用價值，你設(shè)計的怎么樣，節(jié)能不節(jié)能，是不是經(jīng)得住審美觀的演變，再一個是短期的，或者是長期的投資的價值，目前來看，好像我個人的判斷，我沒有深入的系統(tǒng)研究，好像方面做的還不錯，房地產(chǎn)價格二級市場猛漲，所以投資價值是有了，但是使用價值要打一個問號，半年前我們請陳先生到清華大學(xué)做過演講，他說過一句話，我重復(fù)一邊，他蓋房子，要蓋出來30年以后都不過期的房子，我說好，頭先請你在清華大學(xué)幫我們經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院先蓋一個新的順德樓，再找香港的富翁捐一筆錢，這是大學(xué)非常需要的，現(xiàn)在很多房子蓋出來之后馬上就過時了，這兩個價值想不清楚，我但是我覺得應(yīng)該分開。

　　秦朔：這個問題如果像李教授所說的，如果你的利潤保障主要是依靠投資性的價值，我覺得你千萬不要貪天之功，據(jù)為己有，這不是靠你創(chuàng)造的使用價值，不是你給消費者創(chuàng)造的實用、科技，這是這個社會整體發(fā)展給你帶來的特殊紅利，這個不是年年派這個紅利給你的，我現(xiàn)在見到他們這種驕橫，到了一種真的是難以容忍的地步了，所以我覺得要發(fā)出這種盛世危言：不可以貪天之功，據(jù)為己有，中國房地產(chǎn)發(fā)展20年，你自己如果從實際的效果角度來看，你究竟有沒有發(fā)展，英國建筑的壽命是多少，我們建筑壽命是多少，我看你幾年以后房子都不能看了，就得拆下來重新建，GDP每年都在增長，你拆一次建一次就增長，國外是建造，建造好之后維護(hù)，我們是建造破壞，再建設(shè)再破壞，GDP可能翻了很多翻，國民福利有沒有增長，行業(yè)有沒有真正的進(jìn)步，這個問題是很值得我們思考的，不知道陳總同不同意這個觀點？

　　陳啟宗：對我來說是一個好事，為什么呢？因為價格的上漲，大家都得益處，反正我不愿意看到他上去，他也要上去，我是得益者，但是價值我跟朋友說我真笨，我去跑去高盛，摩根史丹利，他們拿別人的錢混一混，又賺了很多錢，但是并沒有為經(jīng)濟(jì)體創(chuàng)造了價值，我是笨，購了地，然后慢慢的蓋，蓋較好的東西，但是我的回報率也非常的好，所以這個是兩碼子事，不能夠完全放在一塊。

　　這個就提到另外一個問題，就是現(xiàn)在全世界的資金過剩的太多了，有人說，從前說中國窮，后來說中國富有，我現(xiàn)在說中國還是窮，中國13億人口改革開放28年，現(xiàn)在在銀行系統(tǒng)里面才有23000億美元，外匯儲備也不過說13000億左右，但是中東以往三年從油價的額外的收益已經(jīng)就3萬億，人口不過是1億5千萬，等等，現(xiàn)在全世界錢太多了，這個錢都往亞洲跑，特別是往中國跑，也包括我們中國的房地產(chǎn)，這個對我來說就是很小心的，國家官員們麻煩你們注意一下，從一個方面來看我喜歡了，他們購股票大陸的公司80倍，老實說我那個公司才20倍，是香港較高了，名才只有11，我是21，市盈率，剛才巴教授說，來香港購，歡迎，但是你聽了，他們現(xiàn)在不只搞上市公司，也去蓋房子了，他們懂什么蓋房子，蓋房子就是那么容易了，好多人以為房地產(chǎn)是較容易的，有錢就可以，購了地，圈了地，找一個建筑師，凡是請建筑師來蓋房子的人都是非專業(yè)人士，他們蓋的東西都是亂七八糟的，都是水平不夠的，但是卻是破壞市場，卻是對價格會有影響，從這個角度來看對我有影響，我是兩種看法。

　　巴曙松：我想插一句，剛才陳先生批評的像高盛投資銀行，其實沒有什么價值，你作為美林的說一下。

　　蓬鋼：金融也有金融的價值，金融并不等于說是經(jīng)濟(jì)體系里面就不創(chuàng)造價值了，金融是把資金合理的分配，把它用到較需要的地方去，也是在經(jīng)濟(jì)體系有他的作用。

　　我剛才就一些問題，剛才陳先生講市場錢太多了，可能在今后這幾個月可能就會出現(xiàn)一個逆轉(zhuǎn)的情況，有可能這個就是極速的下降，到目前為止，資金量把資產(chǎn)的價格推到很高，這個趨勢有可能在今后幾個月有很明顯的下降，尤其是在流動性的衍生產(chǎn)品，尤其是在美國市場的泛濫有很大的關(guān)系，在亞洲來講這個問題并不是很大，大部分的經(jīng)濟(jì)學(xué)的還有做投行這個行業(yè)是這樣的，亞洲市場實際上對于所謂高科技財務(wù)產(chǎn)品這個方面他的比例并不大。

　　我接著說您說的問題，價值和價格優(yōu)沒有直接的關(guān)系，我覺得也是值得討論的。

　　價格里面有價值的成分，但是價格實際上主要是由市場供需關(guān)系決定的，這個東西有價值，但是如果沒有需求的話，他的價格不會很高的，一輛汽車很高端的，如果放到一個沙漠里面沒有油的話也是一錢不值的，如果是一個很容易做出來的東西，但是在一個市場里面需求量很大，可能又很難再來復(fù)制它的話，價格依然會很高，我覺得把價格和價值放在一起來討論，未必有那么大的意義。

　　還有陳先生講的關(guān)于中國外資對中國房地產(chǎn)市場的價格的沖擊，因為我們專門從事這方面的從業(yè)人員，所以我覺得量非常少，另外我覺得這個問題的關(guān)鍵所在并不是說外資進(jìn)來對這個市場有多大的沖擊，而是我看到一方面中國的銀行里還有中國的金融體系里面，有很多的資金，可是中國的企業(yè)又非常需要資金，這兩者之間沒有一個非常有效的平臺，這樣造成了為什么這些外資的投資機(jī)構(gòu)在中國能夠找到這樣的業(yè)務(wù)，就是因為中國的錢現(xiàn)在用不上，實際上我們政府應(yīng)該立即關(guān)注而且要解決的問題是應(yīng)該在中國創(chuàng)造出更多的金融產(chǎn)品，創(chuàng)造出讓中國的資金用到合適地方的平臺，正是因為國外資金有這么多靈活性，才找到了這么多投資機(jī)會和做業(yè)務(wù)的機(jī)會，中國的錢如果組織好的話，實際上并不需要太多的外資參與，但是目前沒有這樣的平臺，中國整個金融體系的錢要不放在銀行里面，要不拿到股市里面去，要么一年掙3%的利息，要么一個月丟的精光，中間沒有其他的風(fēng)險和回報，根據(jù)不同的人不同需求來創(chuàng)造需要的產(chǎn)品，這個是我們對于中國的金融系統(tǒng)急需解決的一些問題。

　　秦朔：因此時間關(guān)系，我們請李教授，我順帶再問一個問題，請李教授做一個陳述就結(jié)束，就是關(guān)于價格和價值，我覺得李教授是清學(xué)經(jīng)管學(xué)院管理的角度，我一直在研究，我看很多其他行業(yè)的行業(yè)專業(yè)，你看他去觀察行業(yè)和研究企業(yè)上升的時候會給人一種要談到管理，比如說研發(fā)、供應(yīng)鏈、營銷、人力資源、組織結(jié)構(gòu)等等，但是我看到房地產(chǎn)行業(yè)里面我們也去搜索了一些著

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