主持人(宋娜)：2008博鰲房地產(chǎn)論壇下半場的對話即將上演，主題是：2008中國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思維。對話主持人是剛才頒獎(jiǎng)的莫春女士。對話的各位嘉賓有：經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究主任陳淮；浙江新湖中寶股份有限公司董事長鄒麗華；鑫苑(中國)置業(yè)有限公司董事長張勇；星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕。

　　主持人(莫春)：大家好，經(jīng)過的會(huì)議大家比較辛苦了，我希望在今天這樣一個(gè)對話中獲得更多的觀點(diǎn)和智慧，能夠?qū)ζ髽I(yè)未來的發(fā)展提供一定的借鑒意義。從今天的會(huì)議當(dāng)中，我覺得今年的博鰲論壇有一個(gè)觀點(diǎn)，大家從觀點(diǎn)上、心態(tài)上回歸理性，以前我們在博鰲論壇上爭論很多的觀點(diǎn)，今年大家都認(rèn)可現(xiàn)在目前的市場狀況下探討出路、戰(zhàn)略的問題，我也有一個(gè)建議，在對話之前希望各位嘉賓的觀點(diǎn)能夠更鮮明一些，因?yàn)槭苌衔缂钨e的影響大家都謹(jǐn)言慎行，觀點(diǎn)不一定正確但它引發(fā)出的思考應(yīng)該是博鰲論壇的價(jià)值所在。我介紹一下跟我一起主持的葉檀小姐，她也是 評論人，希望今天我們倆和嘉賓一起碰撞出不一樣的東西來。

　　我先拋出一個(gè)話題，現(xiàn)在的市場是大家有目共睹的，在這樣的市場下企業(yè)是不是應(yīng)該有所調(diào)整，應(yīng)該怎么樣調(diào)整？因?yàn)槲覀兌际窃诒本瑢θ慰偙容^熟悉，包括他對一些數(shù)據(jù)都非常的熟悉，但是他對電腦不太熟悉，以前他發(fā)稿都是讓他幫他寫，今天我發(fā)現(xiàn)他親自做了一個(gè)PPT，所以提一個(gè)問題請各位嘉賓先回答一下，我們是不是主動(dòng)調(diào)整？應(yīng)該怎么樣調(diào)整？

　　任志強(qiáng)：我本來想談另外一個(gè)話題的，突然主辦方給我一個(gè)話題讓我講"拐點(diǎn)"，昨天晚上想坐飛機(jī)，但還不讓飛，我就決定打道回府，等我在家里吃完飯龔先生給我打電話，較終決定來參會(huì)。真正要賣房子可能得4、5月份，要賣也不告訴他們，因?yàn)橘u的太多了，所以輿論造成影響。大多數(shù)企業(yè)去年的瘋賣讓今年亂了，今年的利潤大部分是去年的利潤。剛才說輿論環(huán)境不好，較多銀行受到了一些緊縮，本來十二點(diǎn)幾的準(zhǔn)備金率，大報(bào)、小報(bào)都開始登了，早就該開始跌，和起來才能戰(zhàn)勝困難，我覺得地震體現(xiàn)了和。你一定能找到一個(gè)伙伴的話，不管是春天夏天還是秋天冬天都能走得出去。

　　莫春：今年的市場變化很多人都能感受得到，請梁總回應(yīng)一下，星河灣是如何判斷目前的資本市場判斷和調(diào)整的呢？

　　梁上燕：各企業(yè)的情況會(huì)有所不同，早上大家說的調(diào)整今年更多會(huì)變成盤整，今后的方向怎么走，也要判斷后來的方向。星河灣八年來走到現(xiàn)在，或許我今天開玩笑說如果把星河灣做一百多個(gè)盤數(shù)數(shù)品牌也賺很多，但星河灣一直很堅(jiān)持就做了兩個(gè)盤。昨天我們八年來次把全國的代理公司聚到一起，就是說星河灣可以把營銷放出去給專業(yè)公司去做，沒有一個(gè)公司相信，他們打電話告訴我你們自己做的很好為什么那么做？我想大家所面對的是在不同階段會(huì)面對。

　　來到海南，以前來的很匆忙，穿的很正裝匆忙來回，今天是這三年以來穿得很休閑來這里走一走，就像我們平常不休一休下來就得病，我想如果我們平常注意調(diào)節(jié)一下、放緩一些身體會(huì)更健康，我想企業(yè)也是這樣子。

　　鄒麗華：我覺得在商人眼里商機(jī)永遠(yuǎn)是無限的，商機(jī)不會(huì)因?yàn)樘鞛?zāi)人禍、也不會(huì)因?yàn)楹暧^調(diào)控或美國次貸就失去了，這是我想的。

　　主持人(莫春)：就像我們說的再好的市場也有風(fēng)險(xiǎn)，再壞的市場也有機(jī)會(huì)一樣。接下來這個(gè)問題是問鑫苑(中國)置業(yè)有限公司董事長張勇先生了，以前大家都不知道鑫苑，但你們一上市大家都知道你們了，較近大家都提到美國次貸危機(jī)，你覺得美國次貸對你們在那兒上市有沒有影響？

　　張勇：企業(yè)怎么看這個(gè)行業(yè)，中國房地產(chǎn)行業(yè)是29000億的規(guī)模，前占到總量的5%左右，前一百強(qiáng)占到15%左右，這個(gè)行業(yè)目前有項(xiàng)目的公司大概是一萬多家，這個(gè)行業(yè)在中國是的，占到GDP16%左右，這是行業(yè)的格局。在這個(gè)格局下我們是極度分散的，這是我想談的點(diǎn)。點(diǎn)是關(guān)于企業(yè)發(fā)展的要素，非常重要的是原材料、資本、人才團(tuán)隊(duì)，當(dāng)然還包括技術(shù)和設(shè)備，其中房地產(chǎn)行業(yè)的土地是值得我們反思和總結(jié)的，作為一個(gè)住宅開發(fā)商，我個(gè)人認(rèn)為是生產(chǎn)資料，不是資產(chǎn)，其原因在于中國現(xiàn)在有兩個(gè)政策：一個(gè)政策是土地取得以后兩年不開發(fā)將被收回或投入30%被收回，一年不開發(fā)收取20%，在90年代出臺(tái)的《房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定，也就是說囤土地對一個(gè)上市企業(yè)從法律層面來講是沒有利益的。二是土地增值稅，一般來講毛利率超過30%要收繳高達(dá)30%-60%的增值稅，我認(rèn)為中國做住宅產(chǎn)品只能作為原材料。

　　第三點(diǎn)是我們行業(yè)要向其他行業(yè)學(xué)習(xí)，實(shí)際上過去我們長期實(shí)現(xiàn)的利潤和短期三五年住宅開發(fā)商都是由土地增值獲取的，其中所含的運(yùn)營非常少，更多土地增值帶來房價(jià)的增長所獲得的利潤，所以我們要學(xué)習(xí)價(jià)值鏈管理、成本管理、運(yùn)營價(jià)格預(yù)計(jì)、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、供需結(jié)構(gòu)、供需鏈條等等因素，是應(yīng)該進(jìn)行企業(yè)發(fā)展和變化的?；氐絻?nèi)部要提高企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營力度，向其他生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)或服務(wù)型行業(yè)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們的運(yùn)營效率、規(guī)?；?。

　　這三個(gè)問題構(gòu)成了鑫苑企業(yè)的戰(zhàn)略思考，更是鑫苑地產(chǎn)在美國成功上市根本的所在。

　　至于次貸危機(jī)對我們肯定是有一定影響的，如果我們早幾個(gè)月上市發(fā)行價(jià)格會(huì)高一些，12月份正是金融政策較低谷的時(shí)候發(fā)行上市，但我們鑫苑有非常清晰的上市模式，給投資者、行業(yè)清晰的思考，鑫苑十幾年來形成了一套商業(yè)模式方法。

　　主持人(莫春)：謝謝張勇先生。有一個(gè)問題留下來，請鐘偉先生針對鑫苑在美國上市而不在香港上市，談?wù)劷鹑诜矫娴脑掝}。

　　鐘偉：香港上市和內(nèi)地的情況，從今年1-4月份的情況看除非你心里確實(shí)有困難或者不是特別有信心，目前上市對企業(yè)并不是特別有利的時(shí)機(jī)。

　　主持人(莫春)：現(xiàn)在市場出現(xiàn)了觀望，鐘偉先生再預(yù)測一下觀望期有多久？

　　鐘偉：為了給大家信息的把握，我還給點(diǎn)預(yù)測，大家千萬不要聽信專家學(xué)者，專家學(xué)者并不一定比業(yè)內(nèi)人士深入，目前分化的時(shí)間不一樣、調(diào)整的情況不一樣，分化的情況非常嚴(yán)重，調(diào)整也基本到位了，從華南的情況來看由于二手房交易量回升和房價(jià)的回升，看起來進(jìn)入了一個(gè)回轉(zhuǎn)的階段。至于其他市場變化不是特別明確，有的區(qū)域市場可能輕微波動(dòng)5%，有的區(qū)域市場可能會(huì)比較大。籠統(tǒng)調(diào)整的深度和時(shí)間并不具有特別大的誘餌。情況不一樣，我個(gè)人調(diào)整是必然的，包括北京這樣的市場都需要調(diào)整。

　　主持人(莫春)：針對調(diào)整和觀望期，葉檀說一下自己的觀點(diǎn)。

　　葉檀：如果說沒有調(diào)整就是在自欺欺人，剛才鐘老師說調(diào)整到什么時(shí)候，我有一種看法，從上海的房地產(chǎn)市場來說2005年也有調(diào)整，當(dāng)時(shí)投資的量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過增速量，什么叫投資？當(dāng)時(shí)有一個(gè)概念是購二套房的定為自住，當(dāng)時(shí)70%的購房者是投資者，他購這套房子不是為了住的，而是變著本的為了升值，變著本到二手房賣掉。并不是說房子沒有價(jià)值了，而是風(fēng)險(xiǎn)能力非常低，比如出臺(tái)稅收方面的政策房價(jià)一下就下來了，經(jīng)不起任何的考驗(yàn)。我一直是把房地產(chǎn)分成兩塊的，一塊是自己的市場，這塊的需求是比較剛性的，另外一塊是投資市場，我們在看投資市場的時(shí)候一定要用經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，就是收益和風(fēng)險(xiǎn)的概念，而不是供與需的概念。像深圳房價(jià)峰回之前差不多延伸上海的比例，恐怕比上海要高一點(diǎn)，他作為資產(chǎn)較怕的是不確定因素，不能作為投資品種的它的價(jià)格就會(huì)持續(xù)下降，我認(rèn)為要分析房地產(chǎn)市場一定要分開來看，不能僅僅供需來看。

　　主持人(莫春)：你認(rèn)為自住市場和投資市場都出現(xiàn)了觀望？

　　葉檀：現(xiàn)在鼓勵(lì)的是一套房的需求，從現(xiàn)在來看，我覺得自住跟銀行、市場風(fēng)險(xiǎn)不成比，投資這塊受到強(qiáng)烈的抑制，而這個(gè)抑制現(xiàn)在看不到有什么強(qiáng)烈緩解的跡象。

　　主持人(莫春)：剛才我也認(rèn)真聽鐘偉先生的演講，對市場預(yù)期他說大家考慮的沒有更悲觀，應(yīng)該更悲觀一點(diǎn)，問一下陳淮博士，您來自建設(shè)部政策研究，在您眼中您認(rèn)為房地產(chǎn)市場的問題或者今后企業(yè)的出路走向是怎樣的？

　　陳淮：我簡單說一下，我舉個(gè)例子，實(shí)際上主持人較想問的是什么時(shí)候到底？一個(gè)正面結(jié)果找不著的時(shí)候就到底了，如果這種狀況持續(xù)三個(gè)月了就到了鐵底了。2001年的時(shí)候有兩件事沒人看：一個(gè)是中國股市，一個(gè)是中國足球。有個(gè)的評論家叫易先生，和鐘偉先生同行，他經(jīng)常出去散步，他說一個(gè)故事是看見一個(gè)開發(fā)商拍賣房子低價(jià)甩賣，購了一套多少平米的房子，那個(gè)時(shí)候到底了。還有2003年非典的時(shí)候大家都不出門，這個(gè)時(shí)候看房子可以很舒服的把所有都看一遍，那就到底了。你發(fā)現(xiàn)看房處沒什么人的時(shí)候就到底了，謝謝。

　　主持人(莫春)：謝謝陳淮博士。我們還是很關(guān)注企業(yè)層面的問題，在目前市場中發(fā)現(xiàn)原來市場環(huán)境好的時(shí)候發(fā)展商沒有考慮企業(yè)戰(zhàn)略定位的問題，現(xiàn)在更多思考這個(gè)層面的問題，有些市場有為、有些市場不為的，這個(gè)問題請教陳啟宗先生，因?yàn)樗衔缃o我們拋出了一個(gè)藥方，一個(gè)是萬科的模式，一個(gè)是恒隆的模式。我知道市場不好的時(shí)候恒隆也很艱難，市場好的時(shí)候是逐步好起來的，而且恒隆作為30年老牌上市公司有很多的經(jīng)歷和感悟，先請陳總說一下一個(gè)企業(yè)到什么時(shí)候如何做企業(yè)的定位和市場細(xì)分？謝謝。

　　陳啟宗：1983上市不是我把關(guān)的，責(zé)任不應(yīng)該在我身上，從我90年代當(dāng)了主席以后在把控上還沒有犯過錯(cuò)誤。我倒是想說兩句話：關(guān)于有所為、有所不為，永遠(yuǎn)都是有所為、有所不為，并不市場不好的時(shí)候才有所為有所不為，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的周期性特別強(qiáng)，一定是在理性和不理性之間，較近剛聽別人說回歸理性，有什么大不了的，幾百年來其他經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)都是這樣，理性、不理性來來往往，就像剛才陳博士說的別人不理性購的時(shí)候你不要去購，別人不理性不購的時(shí)候你就去購，因?yàn)槭抢硇耘c不理性之間的循環(huán)，很容易知道市場下一步怎么樣。所以估計(jì)房地產(chǎn)市場的消起是很可為的一件事，舉例說1994年在香港人人都購房，到1994年我停止購房的時(shí)候三年之久

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