8月13日，由觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲正式開幕。14日上午進(jìn)行了本次論壇的較后一場精英對話--復(fù)蘇與改變之三：涌動(dòng)的流動(dòng)性與企業(yè)未來。

　　對話主持：

　　摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司/企業(yè)投融資主席龔方雄先生

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞?lì)^席評論員葉檀女士

　　對話嘉賓：

　　中房集團(tuán)理事長孟曉蘇先生

　　瑞銀集團(tuán)(UBS)投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平先生

　　富力地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事呂勁先生

　　重慶市金科實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　葉檀：我想已經(jīng)到12點(diǎn)了，咱們趕緊講完，趕緊結(jié)束，趕緊吃飯。今天我們上午講的都是金融、資本市場與房地產(chǎn)之間的關(guān)系。對于我自己來說，這個(gè)也是比較感興趣的話題。咱們說寬松政策能夠調(diào)整房地產(chǎn)，早上也學(xué)者說三年內(nèi)必有大調(diào)。如果資本市場再這么繼續(xù)下去，您認(rèn)為房地產(chǎn)市場會(huì)有這樣一個(gè)調(diào)整？頭先由資本市場的說法，龔先生屬于資本市場里的。

　　龔方雄：作為主持人，今天我得切換角色，所以還得聽嘉賓講。孟總你來談?wù)勥@個(gè)問題。孟總，房地產(chǎn)稅的問題，你的觀點(diǎn)跟蔡總的觀點(diǎn)有差異，他覺得中國稅負(fù)已經(jīng)重，你極力主張開征房地產(chǎn)稅，其實(shí)我是比較同意他的觀點(diǎn)。而且開征房地產(chǎn)稅要有一定的產(chǎn)權(quán)背景，大家知道房地產(chǎn)稅在美國這樣的國家、在加拿大、在其他，但是它的土地所有權(quán)不一樣。在美國購房子，等于擁有房子。但是中國購房，只是購一個(gè)使用權(quán)。房地產(chǎn)稅從法理角度來講，擁有什么東西才要交稅，那個(gè)土地是你不擁有的，從這種制度設(shè)計(jì)來講，可能要考慮這個(gè)問題。您看英國和香港，它采取的房地產(chǎn)稅就是低稅制，因?yàn)樗莻€(gè)土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)跟中國相近。英國土地是皇權(quán)所有，我們房地產(chǎn)稅到底是高稅還是低稅設(shè)計(jì)，象英國就是低稅制，美國是高稅制，要不要理清其他的稅制。

　　孟曉蘇：我們今天這個(gè)題目是宏觀調(diào)控會(huì)不會(huì)再過來。你們講的海外經(jīng)驗(yàn)肯定能豐富我。

　　龔方雄：這個(gè)也是宏觀的貨幣政策、財(cái)政政策。確實(shí)也是切題的。

　　葉檀：問題是這樣，請兩位回答，在產(chǎn)權(quán)沒有變更的情況下，物業(yè)稅能不能出臺(tái)？

　　孟曉蘇：中國確實(shí)稅負(fù)不輕。不光你們有意見，我也有意見。但是另一方面人們沒有關(guān)注到的是，我們對農(nóng)民低價(jià)征地、高價(jià)拍賣，每年拿走一萬多億，農(nóng)民沒有多少發(fā)言的途徑，他們不上網(wǎng)，他們的辦法就是上訪。所以我們看到這些問題后，我們早就提出來要解決。小產(chǎn)權(quán)就是農(nóng)民的自發(fā)反抗，既然看到這個(gè)問題，既然十七屆三中全會(huì)已經(jīng)做出了符合全體人民的利益的決定，我們就可以把這個(gè)決定做出來，減少貧困人民的稅收征收，把這部分轉(zhuǎn)移。所以我們說的是一個(gè)大的社會(huì)政策的設(shè)計(jì)。今天我說的這個(gè)觀點(diǎn)只是推出一種說法。當(dāng)然我不是管稅務(wù)設(shè)計(jì)的，也不是管宏觀決策的，這只是一種建議。我們講出這種觀點(diǎn)，包括讓人們了解，房地產(chǎn)企業(yè)家并不是不關(guān)心較窮困的人，我們既關(guān)心城里人的廉租房，也關(guān)心較窮困農(nóng)民他們的土地被剝奪、被征用，所得甚少，蓋了小產(chǎn)權(quán)，還被罵違法，這些問題應(yīng)該解決。

　　呂勁：房地產(chǎn)稅其實(shí)大家都是很熱門的話題，剛好我年輕的時(shí)候也在國外生活過，我回來做房地產(chǎn)也做了十多年。我覺得中國國情真的兩三年內(nèi)不可能實(shí)行這個(gè)事。，大家沒有這個(gè)沖動(dòng)。收稅對誰較有利？稅局，國家不缺這個(gè)錢。國外是某個(gè)區(qū)域拿這個(gè)稅收去發(fā)展。而我們國家不需要這樣做。如果征稅，退休工人肯定有反對。既使是在深圳局部，也是很難執(zhí)行的。

　　蔡洪平：孟總是從大的角度來談，稅收來源不用從開發(fā)商來，從消費(fèi)者身上來，購方欲望下降。這個(gè)出發(fā)點(diǎn)是好的。但是這個(gè)要謹(jǐn)慎。過往幾年，中國對房地產(chǎn)調(diào)控什么事都干過，制定70、90，剎不住。地方照樣有自己的辦法。接著07年，較后是銀行限制額度。這幾乎是行政手法出來了，還沒有用。到08年奧運(yùn)會(huì)前后，較可怕的是限制流通和消費(fèi)，這是很可怕的。我們房地產(chǎn)今天為什么發(fā)展，還是因?yàn)樾枨?。外國人在香港都不購房的，真正購房的還是我們中國人。從08年上半年開始，卡住流通環(huán)節(jié)，房子轉(zhuǎn)讓，增值稅要交。流通環(huán)節(jié)卡住后，是很可怕的。那個(gè)下來后，對房地產(chǎn)真的有打擊。我相信下一步中國政府不會(huì)故伎重演，孟總你是好心，但是物業(yè)稅出來，會(huì)出現(xiàn)很大問題，還會(huì)挑出中國的貧富差異爭端。這是社會(huì)問題，這是不可控制的。早年是打土豪分田地，現(xiàn)在是打富豪分房子。今天所謂的富人，十年前、十五年前都是窮人，百分之九十都是苦人。楊國強(qiáng)在公司上市的時(shí)候，感冒都不吃藥。他說我的秘方就是先把病菌餓死。房地產(chǎn)商就是磚頭搬運(yùn)工，生活質(zhì)量很差。什么頭富、什么財(cái)富，我們這個(gè)財(cái)富排行榜非常誤導(dǎo)人，他把日常消費(fèi)財(cái)富和資產(chǎn)經(jīng)營財(cái)富混在一起。很多大學(xué)生出來后感覺很不公平。他是上千億，但是他的錢不能亂花，他是創(chuàng)造收益、創(chuàng)造就業(yè)的一個(gè)載體。這個(gè)資產(chǎn)實(shí)際上是誰的？眼睛一閉都是社會(huì)的，永遠(yuǎn)帶不走。

　　葉檀：蔡總，您認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商或者其他的企業(yè)領(lǐng)域?qū)τ谡叩拿庖吡?，恐怕是不是有點(diǎn)低估政策？其實(shí)剛才說到物業(yè)稅的問題，講到調(diào)整的問題，您也說一下。

　　李戰(zhàn)洪：作為一線發(fā)展商，我有三個(gè)觀點(diǎn)：，政策應(yīng)該讓市場更平穩(wěn)。包括物業(yè)稅。我們回國頭看，房地產(chǎn)發(fā)展這么多年，不是峰，就是谷。都是政策影響的。政策導(dǎo)向我們房地產(chǎn)非峰即谷，周而復(fù)始出現(xiàn)，這是政策的不應(yīng)該，希望政策讓市場更平穩(wěn)。，恢復(fù)物業(yè)稅的時(shí)間表。房地產(chǎn)從這一波調(diào)整來看，房地產(chǎn)龍頭作用和它對其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵性，在這次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中，作用是明顯的。它應(yīng)該有一個(gè)正確時(shí)間表，至少兩年之內(nèi)不合適。第三，因?yàn)槌鞘泻偷貐^(qū)發(fā)展水平不一樣，物業(yè)稅也有所區(qū)別。如果統(tǒng)一采取一個(gè)政策，是不合適的。

　　龔方雄：這個(gè)觀點(diǎn)非常好，房地產(chǎn)市場是非常地方的一個(gè)市場，稅制的設(shè)計(jì)一定要非常具有地方性。美國各個(gè)州甚至縣，它的稅率都不一樣。要考慮所有權(quán)性質(zhì)的不同設(shè)計(jì)稅率。我們切換一個(gè)話題，宏觀政策、宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的影響。我想問在座的各位，你們預(yù)期這一波市場上升勢頭到底能維持多久？僅僅只有3-12月，大家都想趕這個(gè)趟子，有沒有必要？

　　呂勁：我有點(diǎn)體會(huì)，因?yàn)槲沂巧鲜泄緢?zhí)行董事，把公司從20人的小公司，共同參與，一塊做成市值超過1000億。半年到八個(gè)月內(nèi)，股價(jià)有五倍以上變化的公司，大家敲2777，可以看到在港股中也算活躍的。我們經(jīng)歷過整個(gè)過程。從2005年開始正式上H股，其實(shí)在2005年之前3到4年，我們已經(jīng)在做上市準(zhǔn)備，前后加起來從我們準(zhǔn)備，到目前今天為止應(yīng)該有6年以上。我個(gè)人覺得上市對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)大的提升。作為大家想終身投入這個(gè)產(chǎn)業(yè)的，而又真的想把它做大做強(qiáng)，這是一個(gè)非常好的途徑，不單單是圈多少錢的問題，我們2005年7月14號上市的，我們所有股東，我們拿出了25%的股份分給別人，當(dāng)時(shí)才拿多少錢？才二十多億。老潘去年輕輕松松拿100億。你過了這一關(guān)，你愿意接受公眾非常嚴(yán)厲的條例的制約。你上市后，上市公司一大堆的投行、小股民監(jiān)督你，你不能隨便亂來。不隨便亂來，就專心做房地產(chǎn)行業(yè)，在今后幾年整個(gè)資產(chǎn)狀況，比如上市幾年強(qiáng)大了，今年有機(jī)會(huì)超過200個(gè)億了。評估機(jī)構(gòu)可以給我們兩個(gè)AA+，我們就可以在債券市場上不用賣身了，一些低息的、長期的融資，可以讓公司得到一個(gè)長期發(fā)展。我們其他的弟兄有機(jī)會(huì)上還是要上，但是不要著急，不要硬上。硬上還是有問題。這是我個(gè)人觀點(diǎn)。

　　蔡洪平：其實(shí)我是很同意剛才龔總的說法，要從容一點(diǎn)。有好的事業(yè)，不容易。不要急急忙忙。要從容一點(diǎn)，穩(wěn)步發(fā)展。剛才龔總說的很對，現(xiàn)在投資者看好的企業(yè)是穩(wěn)步發(fā)展，每年20%、30%增長，一步一步。你明年很高，后年下去，投資者較害怕，而且很有爭議。

　　，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。我市現(xiàn)在也要看，現(xiàn)在投資者也在慢慢尋找新的模型。光是磚頭搬來搬去，這是沒完的?？刹豢梢杂幸恍┓椒?。租金收入會(huì)多一些，一部分商業(yè)地產(chǎn)。還有一些，他不僅把房子造出來，他帶來社區(qū)推廣，里面有超市、電影院、甚至家政、蔬菜。這個(gè)很有意思，房地產(chǎn)外延在擴(kuò)張，他不光是提供住房，還有生活方面也考慮。這個(gè)也不算亂做事情，還是跟房地產(chǎn)有關(guān)。所以大家思考怎么走得更遠(yuǎn)。我也同意不要急著上。人多的地方不要去，這是一個(gè)古語。人都是聰明的，也都是很笨的。一般的邏輯思考往往有問題，我們能不能反周期思考，從容一點(diǎn)。明年上也可以，我相信中國還有很好發(fā)展，對國家有信心，對企業(yè)要有信心，這是我的看法。

　　孟曉蘇：這次到博鰲來開會(huì)，我看大家眼睛里充滿了愉快，跟去年不一樣了。也不少人眼睛里充滿了憂郁，是對下半年或者以后的擔(dān)心。本來我也擔(dān)心，但是畢竟我是從事宏觀經(jīng)濟(jì)十年后才做房地產(chǎn)的。我了解宏觀決策的思路。無為什么前一段擔(dān)心呢？是因?yàn)槿藗冋f現(xiàn)在是股價(jià)漲、房價(jià)漲，物價(jià)漲，不得了了。但是這種說法很快就被打破了。我是跟著萬里經(jīng)常到農(nóng)村里看農(nóng)民，所以對農(nóng)民考慮比較多一些。

　　蔡洪平：孟總是萬里先生的助手和高端秘書，很多年了，做了很多貢獻(xiàn)。

　　孟曉蘇：股市漲、樓價(jià)漲，不得了，但是很快就被打破了。7.29暴跌，接著是前面七天連續(xù)暴跌，從3400點(diǎn)降到3100點(diǎn)，你說這是股市泡沫破滅了，沒錯(cuò)。以2000點(diǎn)為底，漲到3400點(diǎn)，我認(rèn)為有1/3是泡沫。打破泡沫，一片恐慌，驚弓之鳥。為什么股市會(huì)出現(xiàn)這么大泡沫？人們說寬松的貨幣政策。錢太多了。到底要怎么辦呢？由此我想起年初我講過的一個(gè)侯寶林的相聲《醉鬼》。我們怕關(guān)店門，沒有爬，但是有人爬了，股民爬了，爬到一半，真要關(guān)店門了，剛要說微調(diào)，股市就下來了。所以要不要這么調(diào)法，要深思、要考慮。CPI在7月份下降1.8%，是2009年以來較低的。平均是負(fù)1.2%。走出通縮樂觀也要11個(gè)月，物價(jià)還算好的。生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)PPI7月份下降了8.2%

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