8月13日，由觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲正式開(kāi)幕。14日上午進(jìn)行了本次論壇的較后一場(chǎng)精英對(duì)話--復(fù)蘇與改變之三：涌動(dòng)的流動(dòng)性與企業(yè)未來(lái)。

　　對(duì)話主持：

　　摩根大通中國(guó)投資銀行副主席兼中國(guó)綜合公司/企業(yè)投融資主席龔方雄先生

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞?lì)^席評(píng)論員葉檀女士

　　對(duì)話嘉賓：

　　中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇先生

　　瑞銀集團(tuán)(UBS)投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平先生

　　富力地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事呂勁先生

　　重慶市金科實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　葉檀：我想已經(jīng)到12點(diǎn)了，咱們趕緊講完，趕緊結(jié)束，趕緊吃飯。今天我們上午講的都是金融、資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)之間的關(guān)系。對(duì)于我自己來(lái)說(shuō)，這個(gè)也是比較感興趣的話題。咱們說(shuō)寬松政策能夠調(diào)整房地產(chǎn)，早上也學(xué)者說(shuō)三年內(nèi)必有大調(diào)。如果資本市場(chǎng)再這么繼續(xù)下去，您認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有這樣一個(gè)調(diào)整？頭先由資本市場(chǎng)的說(shuō)法，龔先生屬于資本市場(chǎng)里的。

　　龔方雄：作為主持人，今天我得切換角色，所以還得聽(tīng)嘉賓講。孟總你來(lái)談?wù)勥@個(gè)問(wèn)題。孟總，房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，你的觀點(diǎn)跟蔡總的觀點(diǎn)有差異，他覺(jué)得中國(guó)稅負(fù)已經(jīng)重，你極力主張開(kāi)征房地產(chǎn)稅，其實(shí)我是比較同意他的觀點(diǎn)。而且開(kāi)征房地產(chǎn)稅要有一定的產(chǎn)權(quán)背景，大家知道房地產(chǎn)稅在美國(guó)這樣的國(guó)家、在加拿大、在其他，但是它的土地所有權(quán)不一樣。在美國(guó)購(gòu)房子，等于擁有房子。但是中國(guó)購(gòu)房，只是購(gòu)一個(gè)使用權(quán)。房地產(chǎn)稅從法理角度來(lái)講，擁有什么東西才要交稅，那個(gè)土地是你不擁有的，從這種制度設(shè)計(jì)來(lái)講，可能要考慮這個(gè)問(wèn)題。您看英國(guó)和香港，它采取的房地產(chǎn)稅就是低稅制，因?yàn)樗莻€(gè)土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)跟中國(guó)相近。英國(guó)土地是皇權(quán)所有，我們房地產(chǎn)稅到底是高稅還是低稅設(shè)計(jì)，象英國(guó)就是低稅制，美國(guó)是高稅制，要不要理清其他的稅制。

　　孟曉蘇：我們今天這個(gè)題目是宏觀調(diào)控會(huì)不會(huì)再過(guò)來(lái)。你們講的海外經(jīng)驗(yàn)肯定能豐富我。

　　龔方雄：這個(gè)也是宏觀的貨幣政策、財(cái)政政策。確實(shí)也是切題的。

　　葉檀：?jiǎn)栴}是這樣，請(qǐng)兩位回答，在產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變更的情況下，物業(yè)稅能不能出臺(tái)？

　　孟曉蘇：中國(guó)確實(shí)稅負(fù)不輕。不光你們有意見(jiàn)，我也有意見(jiàn)。但是另一方面人們沒(méi)有關(guān)注到的是，我們對(duì)農(nóng)民低價(jià)征地、高價(jià)拍賣，每年拿走一萬(wàn)多億，農(nóng)民沒(méi)有多少發(fā)言的途徑，他們不上網(wǎng)，他們的辦法就是上訪。所以我們看到這些問(wèn)題后，我們?cè)缇吞岢鰜?lái)要解決。小產(chǎn)權(quán)就是農(nóng)民的自發(fā)反抗，既然看到這個(gè)問(wèn)題，既然十七屆三中全會(huì)已經(jīng)做出了符合全體人民的利益的決定，我們就可以把這個(gè)決定做出來(lái)，減少貧困人民的稅收征收，把這部分轉(zhuǎn)移。所以我們說(shuō)的是一個(gè)大的社會(huì)政策的設(shè)計(jì)。今天我說(shuō)的這個(gè)觀點(diǎn)只是推出一種說(shuō)法。當(dāng)然我不是管稅務(wù)設(shè)計(jì)的，也不是管宏觀決策的，這只是一種建議。我們講出這種觀點(diǎn)，包括讓人們了解，房地產(chǎn)企業(yè)家并不是不關(guān)心較窮困的人，我們既關(guān)心城里人的廉租房，也關(guān)心較窮困農(nóng)民他們的土地被剝奪、被征用，所得甚少，蓋了小產(chǎn)權(quán)，還被罵違法，這些問(wèn)題應(yīng)該解決。

　　呂勁：房地產(chǎn)稅其實(shí)大家都是很熱門(mén)的話題，剛好我年輕的時(shí)候也在國(guó)外生活過(guò)，我回來(lái)做房地產(chǎn)也做了十多年。我覺(jué)得中國(guó)國(guó)情真的兩三年內(nèi)不可能實(shí)行這個(gè)事。，大家沒(méi)有這個(gè)沖動(dòng)。收稅對(duì)誰(shuí)較有利？稅局，國(guó)家不缺這個(gè)錢(qián)。國(guó)外是某個(gè)區(qū)域拿這個(gè)稅收去發(fā)展。而我們國(guó)家不需要這樣做。如果征稅，退休工人肯定有反對(duì)。既使是在深圳局部，也是很難執(zhí)行的。

　　蔡洪平：孟總是從大的角度來(lái)談，稅收來(lái)源不用從開(kāi)發(fā)商來(lái)，從消費(fèi)者身上來(lái)，購(gòu)方欲望下降。這個(gè)出發(fā)點(diǎn)是好的。但是這個(gè)要謹(jǐn)慎。過(guò)往幾年，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控什么事都干過(guò)，制定70、90，剎不住。地方照樣有自己的辦法。接著07年，較后是銀行限制額度。這幾乎是行政手法出來(lái)了，還沒(méi)有用。到08年奧運(yùn)會(huì)前后，較可怕的是限制流通和消費(fèi)，這是很可怕的。我們房地產(chǎn)今天為什么發(fā)展，還是因?yàn)樾枨?。外?guó)人在香港都不購(gòu)房的，真正購(gòu)房的還是我們中國(guó)人。從08年上半年開(kāi)始，卡住流通環(huán)節(jié)，房子轉(zhuǎn)讓，增值稅要交。流通環(huán)節(jié)卡住后，是很可怕的。那個(gè)下來(lái)后，對(duì)房地產(chǎn)真的有打擊。我相信下一步中國(guó)政府不會(huì)故伎重演，孟總你是好心，但是物業(yè)稅出來(lái)，會(huì)出現(xiàn)很大問(wèn)題，還會(huì)挑出中國(guó)的貧富差異爭(zhēng)端。這是社會(huì)問(wèn)題，這是不可控制的。早年是打土豪分田地，現(xiàn)在是打富豪分房子。今天所謂的富人，十年前、十五年前都是窮人，百分之九十都是苦人。楊國(guó)強(qiáng)在公司上市的時(shí)候，感冒都不吃藥。他說(shuō)我的秘方就是先把病菌餓死。房地產(chǎn)商就是磚頭搬運(yùn)工，生活質(zhì)量很差。什么頭富、什么財(cái)富，我們這個(gè)財(cái)富排行榜非常誤導(dǎo)人，他把日常消費(fèi)財(cái)富和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)富混在一起。很多大學(xué)生出來(lái)后感覺(jué)很不公平。他是上千億，但是他的錢(qián)不能亂花，他是創(chuàng)造收益、創(chuàng)造就業(yè)的一個(gè)載體。這個(gè)資產(chǎn)實(shí)際上是誰(shuí)的？眼睛一閉都是社會(huì)的，永遠(yuǎn)帶不走。

　　葉檀：蔡總，您認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者其他的企業(yè)領(lǐng)域?qū)τ谡叩拿庖吡?，恐怕是不是有點(diǎn)低估政策？其實(shí)剛才說(shuō)到物業(yè)稅的問(wèn)題，講到調(diào)整的問(wèn)題，您也說(shuō)一下。

　　李戰(zhàn)洪：作為一線發(fā)展商，我有三個(gè)觀點(diǎn)：，政策應(yīng)該讓市場(chǎng)更平穩(wěn)。包括物業(yè)稅。我們回國(guó)頭看，房地產(chǎn)發(fā)展這么多年，不是峰，就是谷。都是政策影響的。政策導(dǎo)向我們房地產(chǎn)非峰即谷，周而復(fù)始出現(xiàn)，這是政策的不應(yīng)該，希望政策讓市場(chǎng)更平穩(wěn)。，恢復(fù)物業(yè)稅的時(shí)間表。房地產(chǎn)從這一波調(diào)整來(lái)看，房地產(chǎn)龍頭作用和它對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵性，在這次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中，作用是明顯的。它應(yīng)該有一個(gè)正確時(shí)間表，至少兩年之內(nèi)不合適。第三，因?yàn)槌鞘泻偷貐^(qū)發(fā)展水平不一樣，物業(yè)稅也有所區(qū)別。如果統(tǒng)一采取一個(gè)政策，是不合適的。

　　龔方雄：這個(gè)觀點(diǎn)非常好，房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常地方的一個(gè)市場(chǎng)，稅制的設(shè)計(jì)一定要非常具有地方性。美國(guó)各個(gè)州甚至縣，它的稅率都不一樣。要考慮所有權(quán)性質(zhì)的不同設(shè)計(jì)稅率。我們切換一個(gè)話題，宏觀政策、宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響。我想問(wèn)在座的各位，你們預(yù)期這一波市場(chǎng)上升勢(shì)頭到底能維持多久？?jī)H僅只有3-12月，大家都想趕這個(gè)趟子，有沒(méi)有必要？

　　呂勁：我有點(diǎn)體會(huì)，因?yàn)槲沂巧鲜泄緢?zhí)行董事，把公司從20人的小公司，共同參與，一塊做成市值超過(guò)1000億。半年到八個(gè)月內(nèi)，股價(jià)有五倍以上變化的公司，大家敲2777，可以看到在港股中也算活躍的。我們經(jīng)歷過(guò)整個(gè)過(guò)程。從2005年開(kāi)始正式上H股，其實(shí)在2005年之前3到4年，我們已經(jīng)在做上市準(zhǔn)備，前后加起來(lái)從我們準(zhǔn)備，到目前今天為止應(yīng)該有6年以上。我個(gè)人覺(jué)得上市對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)大的提升。作為大家想終身投入這個(gè)產(chǎn)業(yè)的，而又真的想把它做大做強(qiáng)，這是一個(gè)非常好的途徑，不單單是圈多少錢(qián)的問(wèn)題，我們2005年7月14號(hào)上市的，我們所有股東，我們拿出了25%的股份分給別人，當(dāng)時(shí)才拿多少錢(qián)？才二十多億。老潘去年輕輕松松拿100億。你過(guò)了這一關(guān)，你愿意接受公眾非常嚴(yán)厲的條例的制約。你上市后，上市公司一大堆的投行、小股民監(jiān)督你，你不能隨便亂來(lái)。不隨便亂來(lái)，就專心做房地產(chǎn)行業(yè)，在今后幾年整個(gè)資產(chǎn)狀況，比如上市幾年強(qiáng)大了，今年有機(jī)會(huì)超過(guò)200個(gè)億了。評(píng)估機(jī)構(gòu)可以給我們兩個(gè)AA+，我們就可以在債券市場(chǎng)上不用賣身了，一些低息的、長(zhǎng)期的融資，可以讓公司得到一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展。我們其他的弟兄有機(jī)會(huì)上還是要上，但是不要著急，不要硬上。硬上還是有問(wèn)題。這是我個(gè)人觀點(diǎn)。

　　蔡洪平：其實(shí)我是很同意剛才龔總的說(shuō)法，要從容一點(diǎn)。有好的事業(yè)，不容易。不要急急忙忙。要從容一點(diǎn)，穩(wěn)步發(fā)展。剛才龔總說(shuō)的很對(duì)，現(xiàn)在投資者看好的企業(yè)是穩(wěn)步發(fā)展，每年20%、30%增長(zhǎng)，一步一步。你明年很高，后年下去，投資者較害怕，而且很有爭(zhēng)議。

　　，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。我市現(xiàn)在也要看，現(xiàn)在投資者也在慢慢尋找新的模型。光是磚頭搬來(lái)搬去，這是沒(méi)完的。可不可以有一些方法。租金收入會(huì)多一些，一部分商業(yè)地產(chǎn)。還有一些，他不僅把房子造出來(lái)，他帶來(lái)社區(qū)推廣，里面有超市、電影院、甚至家政、蔬菜。這個(gè)很有意思，房地產(chǎn)外延在擴(kuò)張，他不光是提供住房，還有生活方面也考慮。這個(gè)也不算亂做事情，還是跟房地產(chǎn)有關(guān)。所以大家思考怎么走得更遠(yuǎn)。我也同意不要急著上。人多的地方不要去，這是一個(gè)古語(yǔ)。人都是聰明的，也都是很笨的。一般的邏輯思考往往有問(wèn)題，我們能不能反周期思考，從容一點(diǎn)。明年上也可以，我相信中國(guó)還有很好發(fā)展，對(duì)國(guó)家有信心，對(duì)企業(yè)要有信心，這是我的看法。

　　孟曉蘇：這次到博鰲來(lái)開(kāi)會(huì)，我看大家眼睛里充滿了愉快，跟去年不一樣了。也不少人眼睛里充滿了憂郁，是對(duì)下半年或者以后的擔(dān)心。本來(lái)我也擔(dān)心，但是畢竟我是從事宏觀經(jīng)濟(jì)十年后才做房地產(chǎn)的。我了解宏觀決策的思路。無(wú)為什么前一段擔(dān)心呢？是因?yàn)槿藗冋f(shuō)現(xiàn)在是股價(jià)漲、房?jī)r(jià)漲，物價(jià)漲，不得了了。但是這種說(shuō)法很快就被打破了。我是跟著萬(wàn)里經(jīng)常到農(nóng)村里看農(nóng)民，所以對(duì)農(nóng)民考慮比較多一些。

　　蔡洪平：孟總是萬(wàn)里先生的助手和高端秘書(shū)，很多年了，做了很多貢獻(xiàn)。

　　孟曉蘇：股市漲、樓價(jià)漲，不得了，但是很快就被打破了。7.29暴跌，接著是前面七天連續(xù)暴跌，從3400點(diǎn)降到3100點(diǎn)，你說(shuō)這是股市泡沫破滅了，沒(méi)錯(cuò)。以2000點(diǎn)為底，漲到3400點(diǎn)，我認(rèn)為有1/3是泡沫。打破泡沫，一片恐慌，驚弓之鳥(niǎo)。為什么股市會(huì)出現(xiàn)這么大泡沫？人們說(shuō)寬松的貨幣政策。錢(qián)太多了。到底要怎么辦呢？由此我想起年初我講過(guò)的一個(gè)侯寶林的相聲《醉鬼》。我們怕關(guān)店門(mén)，沒(méi)有爬，但是有人爬了，股民爬了，爬到一半，真要關(guān)店門(mén)了，剛要說(shuō)微調(diào)，股市就下來(lái)了。所以要不要這么調(diào)法，要深思、要考慮。CPI在7月份下降1.8%，是2009年以來(lái)較低的。平均是負(fù)1.2%。走出通縮樂(lè)觀也要11個(gè)月，物價(jià)還算好的。生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)PPI7月份下降了8.2%

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