8月13日，由觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。博鰲房地產(chǎn)論壇的傳統(tǒng)節(jié)目--精英對(duì)話，13日上午進(jìn)行了本次論壇的頭場(chǎng)精英對(duì)話。

　　嘉賓主持：

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉先生

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞總編輯陳舒平先生

　　對(duì)話嘉賓：

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行貨幣政策委員會(huì)委員、中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱先生

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究主任陳淮先生

　　香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生

　　復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)范偉先生

　　中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波先生

　　中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁、中體奧林匹克花園管理集團(tuán)董事長(zhǎng)吳振綿先生

　　星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕女士

　　四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司總裁季斌先生

　　主持人：接下來(lái)有請(qǐng)鐘偉先生和陳舒平先生啟動(dòng)2009博鰲房地產(chǎn)論壇的頭場(chǎng)精英對(duì)話。

　　鐘偉：頭先為了節(jié)約時(shí)間，我想對(duì)在座的除了樊綱老師和陳淮老師之外，剩下都是開發(fā)商，我想對(duì)他們進(jìn)行一個(gè)小的測(cè)試。我想問(wèn)五個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)發(fā)展商朋友寫一下：，2009年上半年到現(xiàn)在您所在企業(yè)銷售金額大概同比上升了多少？，您認(rèn)為2010年價(jià)格是向好還是向壞？銷售面積是上還是下？判斷一下方向就行。第三，09年到目前為止，你拿到地了嗎？第四，你估計(jì)在今年上半年土地招拍掛出讓的土地當(dāng)中給國(guó)有企業(yè)拿走的土地大概有多少？第五，未來(lái)三年，也就是2010-2012年三年時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大的調(diào)整。只要回答會(huì)或者不會(huì)就可以。每個(gè)問(wèn)題就只要一兩個(gè)字就行，先交給陳總來(lái)說(shuō)。

　　陳舒平：今天上午很有收獲，我們期待著聽到很多好的觀點(diǎn)。確實(shí)發(fā)言我感覺(jué)都很有價(jià)值?，F(xiàn)在坐在這兒的有幾位還是處于我們期待當(dāng)中，還沒(méi)有聽到，特別是陳淮先生。我特別想聽聽您的一些說(shuō)法。陳主任是我很久就仰慕的學(xué)者，從你的書深入淺出的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的分析，感覺(jué)令人印象深刻。在目前這樣一個(gè)，感覺(jué)大家都在坐過(guò)山車，坐得頭昏腦脹的時(shí)候，你能不能給我們指點(diǎn)一下迷津？

　　陳淮：能不能請(qǐng)陳主持稍微具體一點(diǎn)，胃病怎么治好，我指點(diǎn)不了。

　　陳舒平：就是今年上半年經(jīng)濟(jì)不斷變化，給人感覺(jué)象坐過(guò)山車，去年市場(chǎng)很低迷，今年上半年市場(chǎng)很火爆。特別7月份數(shù)據(jù)出來(lái)，又感覺(jué)開始往下走了。

　　陳淮：市場(chǎng)從來(lái)不會(huì)是一個(gè)勻速運(yùn)動(dòng)，樊綱教授，您說(shuō)是嗎？媒體喜歡講理性，我同意那個(gè)陳總講的，理性是人們的主觀預(yù)期。如果這個(gè)市場(chǎng)，大家知道股市總是從2800到4000點(diǎn)波動(dòng)，人們理論上都可以賺錢，到3900點(diǎn)全拋。但是3900點(diǎn)你賣給誰(shuí)？一定是有2/3人不知道拋，被套了。這才叫市場(chǎng)。熱力學(xué)定理說(shuō)，涼水倒在這兒，等到會(huì)場(chǎng)散的時(shí)候，他和周圍溫度是均衡的，這叫平衡。但是如果宇宙處處溫度、質(zhì)量、速度都均衡，連生命都不可能有、星球都不可能有，就是死寂了。市場(chǎng)總是這樣，它總是在不斷制造著不平衡，然后通過(guò)強(qiáng)制調(diào)整和自然調(diào)整兩種調(diào)整方式，實(shí)現(xiàn)新的平衡，然后又出現(xiàn)新的不平衡。剛才說(shuō)的數(shù)據(jù)，實(shí)際上我們到7月份數(shù)據(jù)，也是三個(gè)好、三個(gè)不好，我們從增長(zhǎng)8%這樣一個(gè)較重要的關(guān)節(jié)點(diǎn)。因?yàn)橹袊?guó)一定是持續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)，效益才是正的。低于8%就是負(fù)數(shù)了。目前看這個(gè)意義不大。，財(cái)政收入。上半年非常擔(dān)心沿海發(fā)達(dá)地區(qū)財(cái)政收入負(fù)增長(zhǎng)，到目前看財(cái)政收入正增長(zhǎng)10%，好像看得過(guò)去。第三，就業(yè)恢復(fù)比我們預(yù)想的理想，沒(méi)有發(fā)生大的危機(jī)。不好的是，投資盡管增長(zhǎng)了，但是民營(yíng)企業(yè)，剛才潘先生努力呼吁的民間投資，政府沖上去了，回頭看班排長(zhǎng)沒(méi)有跟上。問(wèn)題比較大。，CPI，整個(gè)貨幣值的穩(wěn)定，樊教授較清楚，其實(shí)不是物價(jià)跌了，是幣值仍處于極不穩(wěn)定的狀態(tài)下。人們都在說(shuō)利率貨幣政策如何寬松了。我趁機(jī)請(qǐng)教一下樊教授，實(shí)際上我們就拿7月份數(shù)據(jù)說(shuō)，和去年7月同比，去年貸款利率7.47%，同月CPI正增長(zhǎng)6.3%，實(shí)際利率按貸款利率是1.17%。而今年7月貸款利率名義降了2個(gè)多百分點(diǎn)，降到5.31%，但是通脹率是負(fù)的1.8%，因此實(shí)際貸款利率反而漲了7.11%，漲了將近6個(gè)百分點(diǎn)。因此我們貨幣總量供應(yīng)量寬松和實(shí)際利率暴漲，兩個(gè)人在那里博弈，就會(huì)出現(xiàn)你說(shuō)的情況。謝謝！

　　陳舒平：關(guān)鍵是大家都比較擔(dān)心的，如果老是這樣火爆，比如梁總剛才說(shuō)的情況和陳啟宗總剛才說(shuō)的情況，賣出好幾十個(gè)億的狀況，感覺(jué)現(xiàn)在是不理智了，是不是感覺(jué)有點(diǎn)不理智占了上風(fēng)了。剛才也呼吁了大家都理智一點(diǎn)。但是市場(chǎng)是一個(gè)有規(guī)律的東西，比如梁總、陳總你們看到賣出幾十個(gè)億，你們能不賣嗎？肯定得賣。你不能說(shuō)為了市場(chǎng)更理智一點(diǎn)，我該賺的錢不賺，為人民服務(wù)了。這樣顯然是不可能的。

　　鐘偉：我打斷一下你說(shuō)的火爆的情況，現(xiàn)在我統(tǒng)計(jì)一下，五位開發(fā)商做的測(cè)試結(jié)果可以反映出火爆的情況。較好的解讀房地產(chǎn)的方式不是感性，而是理性，不是你有什么觀點(diǎn)，而是有你有什么數(shù)據(jù)和邏輯。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，為什么我采取比較極端的方式，這樣子難以撒謊。，銷售金額上升多少，有兩位開發(fā)商上升100%，剩下的較小上升30%。個(gè)，在2010年銷售金額及銷售面積會(huì)不會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，五位開發(fā)商都回答是。所以2010年顯然會(huì)比2009年價(jià)格更好，銷售面積更大，更火爆，所以如果今年已經(jīng)非理性，明年更不理性。第三，拿到地了嗎？五位開發(fā)商都說(shuō)拿到了。第四，國(guó)有企業(yè)在上半年新的土地招拍掛當(dāng)中他們拿到地占比大概是多少？這個(gè)實(shí)際上是一個(gè)很直觀的估計(jì)，三位開發(fā)商都估計(jì)占70%左右，較低一位估計(jì)占40%，所以我們得出一個(gè)明確結(jié)論，如果這五位 人士經(jīng)驗(yàn)是對(duì)的，今年上半年土地有一半是給國(guó)有企業(yè)或者國(guó)資背景企業(yè)拿走了，請(qǐng)問(wèn)這些土地以后在兩三年時(shí)間會(huì)開發(fā)嗎？有一位國(guó)有企業(yè)老總說(shuō)我不壟斷，誰(shuí)壟斷。現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，國(guó)有企業(yè)也擺出一種姿態(tài)，我不撒錢，誰(shuí)撒錢。第五，未來(lái)三年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大的調(diào)整？五位開發(fā)商三位說(shuō)不會(huì)，兩位說(shuō)會(huì)。在這樣一個(gè)結(jié)果出來(lái)后，我特別想問(wèn)樊綱先生，他是我們國(guó)內(nèi)較的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，由于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較繁榮，明年看起來(lái)供求失衡情況更嚴(yán)重。你覺(jué)得對(duì)宏觀調(diào)控政策有什么影響？明年比今年更火爆，政策有可能做出什么調(diào)整？

　　樊綱：謝謝你的問(wèn)題，剛才的調(diào)研做得非常好，確實(shí)也說(shuō)明了一些問(wèn)題。咱們這么想吧，兩個(gè)觀點(diǎn)，，剛才龔方雄說(shuō)到這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在要讓制造業(yè)產(chǎn)品價(jià)格大幅度上漲不是那么很容易的事情，因此，如果有出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題，他很可能反映在資產(chǎn)價(jià)格上，要么是金融資產(chǎn)，要么是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)在一定意義上作為投資品，也是金融資產(chǎn)。因此這個(gè)社會(huì)會(huì)關(guān)心、會(huì)關(guān)注從政府到民眾，有時(shí)候咱們想這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，不能光想政府，一切好像都在政府，但是政府背后有社會(huì)、民眾、利益的關(guān)系，都在關(guān)心這個(gè)問(wèn)題。資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)會(huì)帶來(lái)一系列利益調(diào)整的問(wèn)題。所以大家確實(shí)應(yīng)該關(guān)注財(cái)產(chǎn)價(jià)格變化情況，而且政策之一定會(huì)對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)格的變化做出一定的反應(yīng)這個(gè)在邏輯上一定是存在的?，F(xiàn)在世界各國(guó)，應(yīng)該從美國(guó)開始，發(fā)達(dá)國(guó)家開始，宏觀政策，包括一些貨幣政策調(diào)整，它的眼睛不光盯著CPI了，在這個(gè)問(wèn)題上，全球各國(guó)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格關(guān)注已經(jīng)越來(lái)越高了，從政策層面講而且這次金融危機(jī)就是跟資產(chǎn)價(jià)格相關(guān)聯(lián)的。這是個(gè)觀點(diǎn)。也許沒(méi)有回答你的問(wèn)題，也許間接回答你的問(wèn)題，但是大家一定是關(guān)注這個(gè)問(wèn)題。

　　，剛才你問(wèn)的較后一個(gè)問(wèn)題，三年會(huì)不會(huì)有大調(diào)整。有調(diào)整，不一定是大調(diào)整。我們過(guò)去這一年多的調(diào)整，其實(shí)也不是大調(diào)整。真正要調(diào)整，可不是這兩天又都活過(guò)來(lái)的調(diào)整。那個(gè)大調(diào)整，還不如92、93、94年那個(gè)調(diào)整大?，F(xiàn)在回想起來(lái)，90年代中期那個(gè)調(diào)整更大。調(diào)整的目的是什么？不是為了消滅波動(dòng)，波動(dòng)是消滅不掉的。而是不出現(xiàn)大的波動(dòng)，防止向極端發(fā)展，避免出現(xiàn)大調(diào)整。有沒(méi)有調(diào)整呢？我希望經(jīng)常看到一些小調(diào)整，以避免出現(xiàn)大調(diào)整。因此在這個(gè)意義上我們不要怕調(diào)整。不調(diào)整怎么辦？發(fā)展到極端就變成大調(diào)整。象美國(guó)、歐洲是真正死掉的。這一點(diǎn)我們要想清楚，從這個(gè)角度來(lái)講，業(yè)界應(yīng)該歡迎小調(diào)整。小調(diào)整對(duì)我們不出現(xiàn)倒閉、破產(chǎn)、真正的冷凍，過(guò)去說(shuō)的冷凍，回憶沒(méi)有沒(méi)有那么太冷。

　　陳舒平：調(diào)整頭先是貨幣政策調(diào)整開發(fā)商很關(guān)注，在座的范偉先生。如果是小調(diào)整，特別是貨幣政策這塊，從開發(fā)商角度，估計(jì)會(huì)有什么樣的一些調(diào)整或者力度？

　　范偉：貨幣政策，是人民銀行國(guó)家控制的，這個(gè)調(diào)整很難預(yù)測(cè)。這里我推薦大家看一篇文章，是周小川行長(zhǎng)在國(guó)金智庫(kù)峰會(huì)的一篇講話，講到對(duì)當(dāng)前宏觀形勢(shì)看法，他講了六種情形，我比較傾向于他說(shuō)的第三種情形，可能是未來(lái)發(fā)展方向。大概意思就是說(shuō)中國(guó)內(nèi)需會(huì)增加，美國(guó)的需求也會(huì)好一點(diǎn)，但是這兩部分加起來(lái)都不足以解決，所以還是需要城市化作為補(bǔ)充。我個(gè)人希望往這個(gè)方向，也覺(jué)得這種方向概率比較大?，F(xiàn)在大家都是對(duì)未來(lái)做預(yù)判，我跳開房地產(chǎn)講點(diǎn)其他，昨天到了房間，組委會(huì)給了兩套服裝，一套是紅的，一套的是綠的，我個(gè)人喜好是穿紅色，但是作為企業(yè)盡量要差異化，我就想大家會(huì)盡量做什么選擇，一般的大家會(huì)選擇紅色的比較多，如果為的減少差異化，會(huì)選擇綠色。但是如果所有人都象我這樣想，選綠色的人更多了。我這樣思想斗爭(zhēng)了很長(zhǎng)時(shí)間，選擇了綠色。很幸運(yùn)沒(méi)有跟老潘撞衫。凱恩斯講了一個(gè)選美的例子，你要猜測(cè)評(píng)委觀點(diǎn)他們猜測(cè)誰(shuí)漂亮。媒體這么多信息，這些信息會(huì)影響每一個(gè)個(gè)人，無(wú)論是老百姓還是政府官員、地產(chǎn)商，這些信息讓大家做出決策，這些決策就形成整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)?？赡芤次磥?lái)的話，整個(gè)媒體的導(dǎo)向、感覺(jué)對(duì)未來(lái)還是起非常大的引導(dǎo)作用。

　　鐘偉：黃怒波先生在紙說(shuō)寫了他的名字，我就知道他的決策是什么。您當(dāng)中寫了在上半年土地招拍掛當(dāng)中國(guó)有企業(yè)拿了60%的地，您怎么看待這個(gè)結(jié)果？對(duì)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么影響？

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